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1、管理诊断调查问卷野生菌物流加工ft口旅游基地项目调查报告云南南华野生菌物流加工ft口旅游基地项目专项市场调查报告招商策划部目录前言3第一部分：楼盘调查篇第一章：调查背景5第二章：楼盘宏观环境6一、楚雄市房地产行业发展基本概况6二、解读城市整体规划对于房地产发展的影响8第三章：市调区域房地产市场整体环境11一、楚雄房地产市场整体发展11二、南华房地产发展概括13三、两地房地产市场整体发展小结13第四章：市调区域楼盘分析14一、市调区域楼盘分析14二、住房、商铺面积和建筑分析16三、典型项目类比分析18第二部分：消费者调查篇第一章：调查背景26第二章：调查内容27第三部分：电子商务大楼调查篇34第
2、四部分：调查总论及建议37第一章：总论38第二章：南华房地产发展总结39第三章：南华房地产发展展望39第四章：南华房地产价格展望40第五章：关于公司项目开发的有关建议41一、各功能区户型、面积、层高等建议41二、我司楼盘价格建议46三、电子商务大楼规划建议47前言本次市场调查工作是针对我司即将上市的“野生菌王国”楼盘项目的户型、价格、套型等，全面性的对南华正在销售的楼盘，选择性的对楚雄市、祥云县部分楼盘，进行的第一期为期 11 天的实地市场调查。调查中，主要对住宅房地产、商铺房地产、旅游房地产进行了针对性的调查研究。为了更全面和更深入地了解楚雄地区旅游地产发展情况，还针对餐饮业、休闲娱乐、地方
3、特产等产业进行了专项调查。为了更清晰地分析和判断本次调查的结果，本报告将分为三大部分：住宅篇、商铺篇、电子商务篇。第一部分：楼盘调查篇第一章调查背景一、调查时间：2010 年 10 月 29 日11 月 5 日。二、调查目的：1、通过对南华、楚雄、祥云在销楼盘实地调查，收集板块产品及销售信息；2、通过对资料的整理，研究竞争楼盘的可借鉴之处，为公司项目的开发提供建议；3、通过案例研究，不断提高招商策划人员素质。三、调查实施：本次调查参与人员：蒋洪涛、许文会；四、调查范围：1、南华完成丽景佳园、龙城花园、家豪广场财富中心三家；2、楚雄完成翠湖雅苑、鑫茂时代广场、新龙江广场、锦都花园、兆顺财富中心、
4、康和园、西辰壹品、彝人古镇、福塔旅游街等九家。3、祥云完成润城、温州商业街、万利达商业街、世纪商城、金都商城、印象花园等六家；五、调查方法：采用实地查看、询问相结合。六、资料统计及分析方法：本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼盘资料加以整理，分析方法力求全面、客观、实事求是。七、调查结果的可信度分析：1、二手资料通过楚雄市房管局、房地产协会等相关职能部门提供，准确率 90%；2、楼盘基础数据深访，由调研人员对相关楼盘进行实地访问， 并在官方网站上对数据进行了核实，准确率 85%以上；3、以上调查数据在调研小组回公司后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本
5、报告所使用数据准确率可达 90%以上。第二章宏观环境一、楚雄市房地产行业发展基本概况（一）楚雄城市综述2009 年 3 月，由昆明理工大学建筑学系和楚雄州规划局共同完成了构建滇中特色大城市楚雄规划研究，其中提ft了楚雄滇中特色大城市为“一主、两轴、四副”的区域组团式空间发展格局。一主为楚雄市，为楚雄城市发展的核心部分和区域城市增长极核；两轴为一主、一次两条城镇较为集中的带状地域，东西主轴沿昆楚、楚大高速路及其它邻近交通干线，包括广通、楚雄、南华等城镇，南北次轴沿元双公路，包括牟定、楚雄、双柏及其它小城镇；四副为南华县城龙川镇、牟定县城共和镇、双柏县城妥甸镇以及禄丰县广通镇，是未来楚雄城市发展的
6、四个次级中心和次级增长极核。楚雄滇中特色大城市的特色定位：一是山水园林城市；二是生态花园城市；三是最佳宜居城市；四是彝族文化名城；五是云南天然药城；六是国际葡萄酒城。据此定位，要建成山水园林城市，在楚雄市约 50 平方公里的坝子内，将留ft约 10 平方公里的田地园林。同时， 将充分利用青山嘴水库、灵秀湖、彝海公园、龙川江、青龙河串连互通和西山、东山四周环绕的山水结合特点，建成云南省少有的山水园林城市；要建成彝族文化名城，将利用各种彝族节日宣传楚雄，发展以彝族文化为主要内容的旅游业，把彝族文化的魅力充分发挥，打造以彝族文化为特色的城市名片；要建成云南天然药城，将利用楚雄现有的天然药业基础，发展
7、壮大医药工业园区，把天然药业培育成楚雄的支柱产业之一；要建成国际葡萄酒城，将利用楚雄适宜种植葡萄的优势和政府的重视，努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名的葡萄酒城，培育各种关联产业，提高楚雄的知名度和影响力。（二）南华城市综述为了大力发展南华县第三产业的龙头产业房地产业，南华县新一轮城市总体规划对城市发展定位是：房地产业是南华县重要组成部分， 以发展科教文化及食用菌美食城为高新配套服务，建设既适宜居住， 又适宜创业的“综合性城市片区”。南华县自身的定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的南华县新型工业中心。到 2010 年南华县城区将新增建设用地 12 平方公里，城区总
8、用地达到16 平方公里，人口达到 6 万人以上。将承担南华县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模 12 平方公里，规划道路共 7 条，总长约 12 公里。到 2010 年全县城市化水平将达到 85，县城片区新增 1.9 万人以上，以人均建筑面积 16计算，需新建住宅30.4 万。（三）小结来自楚雄房协介绍，房地产及相关企业从 2001 年的 8 个增加到2010 年 6 月的 133 个。房地产投资 2008 年完成 14.3 亿元，同比增长18.7%，2009 年完成投资 20.5 亿元，同比增长 43.5%，2010 年 1 至 6月全市完成房地产开发投资 10.04 亿
9、元，同比增长 78.70%。2010 年一季度房地产市场运行数据显示，今年一季度全市商品房销售1900 套，销售面积 20.22 万平方米，销售金额 4.6 亿元，与去年同期相比分别上升 38.28%、18.59%、42.44%。但是，从销售价格来看，多层住宅均价为 2150 元每平米，别墅均价 2900 元每平米，与去年同期相比分别上涨了 13.2%、16%。而二手房 2009 年四季度交易量全面下跌，套数下降了 55.76%、面积下降了 63.34%、成交金额下降了 79.6%。二、解读城市整体规划对于房地产发展的影响（一）房地产发展前景较好在楚雄城市整体规划文件中，已经明确将楚雄市定位为
10、“山水园林生态文化旅游城市”、“昆明的后花园”，未来对于楚雄的生态建设及市政配套建设必定加强，为城市人居提供了有利条件，为楚雄城市发展带来的广阔的发展空间。（二）未来政府政策倾向未来楚雄城市发展，已经明确了城市“东接和西拓”，而且目前州政府已经搬迁到开发区，对于楚雄西部的发展政策倾向相当明显，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。相比之下，对于西部以外的投资建设的扶持力度明显较弱。（三）未来南华区域发展南华围绕“城市建设年”目标，实施“东进、北扩、南连、西拓”建设思路，加快推进县城东北片区开发、工业园区路网、野生菌王国等项目的建设进度，立足于把南华纳入楚雄未来城市发展框架的目标， 围绕 32
11、0 国道南华段改扩建，结合“野生菌王国”、“中国核桃之乡”、“生态美食城”三大品牌的打造，突ft民族特色。由此，南华地产行业将得到极大的政策刺激，迎来新的一轮建房高峰。（四）南华未来竞争状况根椐南华县规划，在我司“野生菌王国”项目外围将新建一个滇西区域仅有的超级大盘，不论面积规模、配套设施等均可算整个云南少有的大盘。具体情况如下：1、项目名称：“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”；2、项目投资：云南图鸿投资有限公司；3、规划设计单位：吉林省城乡规划设计研究院上海分院昆明智兴旅游规划设计有限公司诺思国际建筑设计事务所（该所 4 名主创人员为罗马 A 级建筑师，其执业资格具有中华人民和共和国驻意大
12、利大使馆参赞签字的认证书）。4、项目地点：南华县龙川镇，片区东抵南华污水处理厂，南连老高坝工业园区，北依南华主城区，西达鹦鹉山，总用地面积 6.67 平方公里。5、项目总占地面积：13704 亩；6、总体技术经济指标：总占地面积：平方米；总建筑占地面积：平方米；建筑总面积：平方米：建筑密度：15%；容积率：0.27%；绿地率：65%。总投 资 72 亿元。7、项目核心主题定位：A、打造中国最大的野生菌交易中心；B、打造中国最大的野生菌美食养生中心；C、打造中国最大的野生菌研发加工基地；D、打造中国最大的野生菌主题公园。8、项目功能分区：A、中国南华野生菌生态运动区；B、中国南华野生菌旅游商务中
13、心；C、中国南华野生菌工业研发基地；D、中国南华野生菌滨河休闲绿化带；E、中国南华野生菌生态美食城；F、中国南华野王山森林公园；G、中国南华野生菌交易及产品深加工基地；H、中国南华野生菌高尚居住区；以上为“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”基本情况。根椐项目详规，其建成后整体规模将远远超过我司当前项目。同时，也必定对我司项目的营销造成一定的困难，但对我司项目有利的是，因其在我司项目四周，且我司项目处于楚大高速ft口，对我司项目今后的运营有利。因其影响，我司项目如果不能加快建设推广速度，将失去先决条件， 对招商、销售等诸多方面带来无法预见的困难。第三章市调区域房地产市场整体环境一、楚雄房地产市场
14、整体发展1、楚雄房地产开发投资高速增长（数据来源：楚雄房地产协会）楚雄房地产市场真正发展是从 2005 年开始，07 年、08 年楚雄房地产市场进入一个高速增长阶段，08 年一年房地产完成投资总额接近06 年和 07 年两年投资总额之和。楚雄房地产市场进入增长喷发阶段。据有关数据统计显示，截至 2010 年第三季度止，楚雄在建在售项目达到 20 个，计划投资总额规模达到 13 亿元。2、楚雄房地产销售面积和销售金额有一定回落商品房销售量（单位：套）销售面积（单位：万平方米）销售金额（单位：亿元）2006 年楚雄商品房销售 2622 套，销售面积 47.44 万平方米，销售金额 108687 万
15、元；2007 年商品房销售 3367 套，销售面积 49.9 万平方米，销售金额 100680 万元；2008 年商品房销售 7434 套，销售面积85.45 万平方米，销售金额 166961.6 万元；2009 年商品房销售 6875 套，销售面积 78.78 万平方米，销售金额 165500.87 万元；与 2008 年同期相比，2009 年商品房销售套数、销售面积、销售金额分别下降了 7.52、7.81、0.87。3、楚雄房地产房产平均价格增速平缓：楚雄地产销售价格（单位：元）2006 年，楚雄市多层商品住宅销售均价为 1450 元/平方米，别墅销售均价为 1850 元/平方米，商业用房销售均价为 3340 元/平方米；2007 年，多层商品住宅销售均价为 1696 元/平方米，同比上涨了16.96,别墅销售均价为 2250 元/平方米，同比上涨了 21.6,商业用房销售均价为 5320 元/
