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1、 物业税论文 摘要：开征物业税的缘起，开征的原因，怎样去征收极其物业税的前景.关键词：物业税，物业，土地出让金.开征物业税的缘起十六届三中全会曾明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。” 从物业税的角度来看，实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种形式是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上征收财产税，这会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的物业税。何谓物业税什么是物业税？是否所有
2、商品房业主都要缴交？对房价有什么影响？这是人们普遍关心的问题，但首先我们必须界定清楚到底什么是物业税。根据报道，按有关的专家介绍，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。问题就出在这里：物业税到底应该是财产（房产）税，还是地产税？一般我们所说的物业，主要是指房产和大宗的不动产；在土地产权可以私人拥有的国家也应当包括地产。但我们国家目前私人尚不允许拥有土地产权，只有一定年限的土地使用权。因此，私人和企业并不真正拥有土地产权，所应交纳的应当是地
3、租，而不是地产税。我认为：物业税就应当只是财产税或房产税，而不应与地产税和地租混为一谈，否则就容易混淆概念，用物业税替代地产税或房地产税，用物业税改革替代房地产税制的改革。为何要开征物业税弄清楚什么是物业税之后，我们要弄明白国家和政府为什么要开征物业税。十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但现在物业税改革的基本框架，是要将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。这一改革的思路和框架，显然超出了十六大提出的城镇建设税费改革和作为财产税的物业税的改革范畴。也就是说，
4、要实现上述所谓的物业税改革，就必须相应地改变我国现行的房地产税收制度和土地供应制度，否则就难以实施和操作。我认为：国家开征物业税的真正目的，并不是要借物业税的开征来改革房地产现有的税收体制和土地供应体制，主要还是为了开辟税源、扩大财政收入，在这个前提下再适当地调整和改革城镇建设的税费。如果国家是想要调减税收，何必要开征物业税呢，合并和削减房地产的税费就可以了，完全没有必要开征新税种，更没有必要以物业税来替代房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金。怎样征收物业税关于物业税的计征办法有两种说法：前一种是以中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华为代表的。他主张，作为对社会贫富
5、差距的重要调节手段，物业税已经到了应该开征的时候。但对于自用房屋，他建议采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。他指出，我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋，征收面太窄，负担过重，应该加以改革。因此他提出对于自用房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。在目前物业价值评估体系还未完善的情况下，可考虑采取房屋原值扣除30%作为应纳税物业价值，税率不宜高于0.5%。这一思路和框架基本上是建立在扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的之上的，既可以调整部分现行的税费，又不会对现行房地产税收制度和土地供应制度带来太大的冲击和影响，因此可行性和可操作性都很强。另一种说法是将
6、现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，要将开发商建房时缴交的部分税费，改由购房者以后每年逐年缴交，包括政府现在一次性收取的土地出让金，都将分成50年或70年来计收。从理论上说，按这种方法征收物业税，在购买新房这一环节上消费者至少可降低10-20%、甚至30-40%的购房成本。从表面上看，这种做法对国家、对购房消费者和对发展商都好象有利，但实际上改革的难度相当大、操作的可行性相当小，而且弊端也相当多。为什么物业税不能替代土地出让金中国人民银行行长周小川在谈物业税时，提到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用一次性批租和
7、收地价的形式；另外一种是分期收取地租或地价的形式。到底哪一种形式更适合中国的国情，其实结果是不言而喻的。如果改变现行的土地供应制度，不是采取土地拍卖和挂牌竞价出让，而是将土地无限制地供应和交易，又无须一次性交付地价或地租，那样的情形在中国行得通吗？恐怕只有回到计划经济的年代，才有可能实施这种几乎是无偿划拨的土地供应和交易形式，相信即使是西方福利社会要做到这点也是极为困难的。物业税替代土地出让金的弊端许多专家和学者赞成物业税替代土地出让金一次性交付的形式，一是担心政府卯粮寅食，怕现在就把地租花完了，以后的日子不好过；二是为购房消费者着想，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降
8、低房地产开发的门槛。从表面上看，真可以说是一项皆大欢喜的好改革，但仔细地研究和分析，我们就会发现这种改革其实是弊大过利的，肯定是行不通的。我们也可以同样从政府、消费者和发展商三个方面来作另一番的考量和分析：从政府的角度看：物业税代替土地出让金，必然会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市去年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收2-3亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金的话，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上
9、。因此，政府如果一下子减少这么多收入，能否维持正常的开支？如果开征物业税政府不仅没有增加税收，反而要大幅减少财政收入，是否有违初衷？这些都是需要认真研究和考虑的问题。从消费者角度看：很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在工薪阶层购房大多是采取按揭贷款方式，许多人都是先用未来钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。现在再进一步降低购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，肯定会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极为不稳定的因素。而且，即使新房旧房采取不同的物业税税收标准，也不可避免出现不合理和不公
10、允的现象。因为，税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在不可能退还已经收缴的税费，却反而还要向这些已经为国家作出很大贡献的纳税人重复征收物业税；而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将会同时遭受重复课税和物业贬值的多重打击，这也是一个十分现实和实在的问题，也是不能回避的、必须面对和解决的问题。从发展商的角度看：如果土地供应和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金，好象是很不错。但仔细想想，要是真的那样不用一次性交土地税费，发展商又怎么样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系？会不会出现土地垄断在少数人手中的现象，或土地滥用和浪费的现象？发展商当然十分愿意
11、分期缴交土地出让金，因为这样可以减轻初始投资的负担和压力，降低开发成本，可以赚更多的钱。广州市政府现已明确规定土地出让金必须一次性交付，不能分期缴交，这将增加发展商项目开发的资金负担，再加上现在新开发项目的贷款又要四证齐全，发展商的资金压力相当之大。但如果改变现行的游戏规则，也许很多发展商担心的就不一定是资金来源的问题了，而是要担心土地来源的问题了。新的游戏规则会怎么样，是否有利于房地产发展，这谁也不知道，因为还没有人开始考虑和关心这个问题。税制改革应当先易后难综上所述，我们可以意识到：开征物业税如果仅仅作为财产税和房产税的一种形式，主要是为了开辟税源、扩大财政收入，在这个前提下适当地调整和改
12、革城镇建设的有关税费，这种做法和思路是比较符合现实，而且是可行的和可操作的。而另一种思路和改革的基本框架则是比较不切实际的，虽然许多专家学者都表示赞同。我认为周小川行长提出的两种城市管理的形式中，前一种更符合中国的现实和实际，如果要调节和限制土地出让金以及各种房地产税费，只要调整和规定土地出让金的使用期限与用途以及各种税费的比例即可。比如：现在楼价是随市场变化而变化的，地价和税收还不太适应市场的变化和需求，应当充分运用地价和税收的调节作用，引导和平抑市场的供求和价格。目前，我国的物权法规和土地所有制与发达国家尚有很大不同，也有很多不合理和不完善的地方。比如私人和企业只能拥有土地使用权而不能拥有所有权，就与世界上大多数国家不相同。我理解这只是一种过渡性的变通和折中的方法，今后也许会逐步地解决土地所有权归属问题。否则房子到了50年或70年的期限之后，又该怎么办呢？其实，香港和许多国家也都是要一次性收地价的，然后还要缴交小额的房产税或差饷。也没有哪个国家、企业和个人愿意出让土地后，再分成几十年来回收地价或地租。许多专家和学者对此也提出了许多不同的意见、观点和看法，我认为必须要谨慎考虑，听取各种不同的意见和建议，集思广益。即使是先易后难，采取小额的物业税，也要充分考虑开征的时机和条件是否成熟，还要充分考虑市场和消费者的接受程度，不要对房地产行业的发展造成太大的冲击和影响。
