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1、,装修房项目 管理流程概述,【2008年12月】,装修房项目管理流程全景,三大核心内容,课程目标,装修房项目流程管理说明,是根据装修房的具体操作制定的 标准化处理解决步骤和程序,有效提高 工作效率,以流程 标准化 管理工 作进程,明确岗 位职责 及时跟 进处理,问题思考 装修房项目管理流程和哪些部门有关?,课堂练习项目管理流程,分组讨论并展示： 请每组分别讨论并在“装修房管理流程图”的空白处填写所有组员共同同意的流程步骤，并分组阐述各自的理由。,立项阶段,输入条件,主责部门,输出成果,装修标准,市场定位 项目定位 客户定位 初步成本规划 标准产品库 装修标准分级体系,负责 设计管理部等部门支持
2、 管理层决策,装修标准 设计任务书,装修方案图,装修方案图 设计任务书,设计阶段,装修施工图,负责 建筑设计院与室内装饰设计院配合完成 管理层决策,采购阶段,输入条件,输出成果,主责部门,装修施工图 项目装修材料部品选择清单 项目客户个性化选配清单 ,负责 设计管理部等部门配合 管理层决策,房屋交付 标准,采购阶段（续）,输入条件,主责部门,输出成果,装修管理 指导书,标准工序 停点验收一览表 施工工艺标准 成品保护标准 分户验收 其他规范、相关图纸及合同文件,负责 工程管理部技术支持,样板实施阶段,输入条件,输出成果,主责部门,装修施工图 房屋交付标准 项目管理指导书 监理合同 项目装修房工
3、程停点验收一览表 ,负责 监理负责编制 项目管理部对成果审核并备案,装修工程监理管理办法,项目管理指导书 分包施工组织设计 分包施工计划,负责 监理、施工方负责编制 项目管理部对成果审核并备案,装修施工组织设计,样板实施阶段（续）,样板实施阶段（续）,输入条件,主责部门,输出成果,主责,项目装修房采购方案,装修施工图 供方资源库 装修房工程管理标准库 供方配合要求（项目部提供） 售后服务标准及要求,毛坯房移交精装的标准 分户验收表,，监理组织并跟踪问题及问题封闭,每户质量档案,装修界面验收,大面积施工阶段,交付阶段,输入条件,输出成果,主责部门,负责 装修房推进工作组参与,缺陷反馈分析报告,入
4、伙问题记录,项目管理流程关键阶段,全流程关键阶段,项目/客服,项目,设计/客服,设计,设计,设计 采购/成本,采购/项目,营销,阶段 关键成果,工作方法,核心问题 &影响点,主要 责任人,阶段关键点,流程关键阶段,研发阶段,操作阶段,项目研究,装修方案,施工图,样板间装修,产品优化,生产准备,大面积施工,竣工交付,我们的目标客户是谁,目标客户需要什么样的产品,要解决的核心问题？,研发关键阶段项目研究,旧模型,新模型,城市地图：研究土地属性找到土地价值同客户价值之间的对应关系；,客户细分：研究客户分类指标，找到影响客户房屋需求的关键因素，得出客户分类结果；,七对眼睛：,项目研究的方法,装修房方案
5、设计的依据？,基于营销部门提供的“ ”。,研发关键阶段装修方案,如何更好的实现客户需求？,专业源于专注精简户型数量 先行且为主,什么是成熟/标准化产品？,1 集团范围成熟产品 U5兰田一号 2 区域范围内标准化产品 TS,装修方案标准化产品选择,装修方案标准化产品选择（续）,1借鉴成熟产品的理念，而不是形式： 2应用标准化产品样式，但不能僵化所有环节。,面对标准化产品主动选择还是被动选择？,案例：U5的各地不同版本,根据客户需求，对标准化产品进行地域化调整,材料部品选择的准备工作？注意事项？,材料部品的标准化,材料部品标准资源分级库,成本规划的定义？依据？,有限的 ，使客户满意度最大化！,装修
6、方案成本规划、部品选择,问题思考 这是哪个部门在哪个环节出了问题?,装饰设计,建筑设计,建筑装饰设计总包,研发关键阶段施工图设计,提高施工图设计标准,全面有效的图纸会审,设计大总包,充分交圈,控制要点,施工图设计提高标准,新标准下装修房施工图纸需新增内容 1 瓷砖或石材的标准排版式图 2墙棚面五金、灯具等标准定位图 3 墙面定位部品配合家俱标准效果图,柜体及室内门厂家等提前介入进行 设计,研发阶段设计控制要点,设计是建筑之源,一户一图,材料封样,24h内必须答复,装饰设计必须在建筑设计和主体施工时介入,设计洽商及时发放,定期到会,不断改进,研发关键阶段样板装修阶段,锻炼队伍,确立交房标准,A,
7、B,成本测算依据,D,调整施工图,C,样板间意义,举例：实木地板色差,样板房,实际供货,样板先行制度,材料样板,材料样板,举例：不同标段间施工不统一,样板先行制度,工艺样板,工艺样板,举例：土建结构与装修偏差,为什么我家的冰箱放不下？,为什么瓷砖排版不一样？,为什么我家吊顶和别家不同？,样板先行制度,施工样板,施工样板,项目实现阶段 示范单位访客反馈 施工单位反馈 成交客户反馈 未成交客户反馈,交付回访 入住阶段满意度回访 6个月居住体验回访 1年居住体验回访,研发关键阶段产品优化,产品优化的最终目标？,产品优化的目标,研发阶段小结,流程起点：目标客户 共性需求,流程阶段总结1-产品研发阶段,
8、产品选择：1标准化产品 2新产品,装修方案： A 装饰先行 B 成本规划 C 部品标准化 施工图设计： 建筑、室内充分交圈 样板体验及产品优化： A 全方位客户反馈 B 产品标准库+分级体系,第二部分 操作阶段,A 生产准备,B 大面积装修,C 竣工交付,思考,生产资料及工程服务的采购如何进行？,工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？,S1,大面积装修前该准备什么？,S2,S3,操作关键阶段生产准备,如何选择采购方式？,坚持 采购,批量采购的时间节点如何安排？,样板间建造批量施工,要不要和客户承诺品牌？,不要轻易承诺 品牌,生产准备采购,生产准备采购（续）,选择战略总包还是装饰分包？,现阶段
9、允许 的存在 但 模式是发展方向,采购招标考虑因素是否全面？,采购部在招标考察厂家时需要厂家提供 。,技术资料包括哪些内容？,施工图纸 合同 作业指导书 施工组织设计 监理细则 材料封样,施工组织设计和监理管理办法谁来编？,共同编制,生产准备技术资料,集中加工,S2,S1,大面积装修怎么做？,S3,操作关键阶段大面积装修,有效管理甲委甲供,交付准备期的严格管理,“集中加工”生产模式,统一化 集中化,S2,S1,大面积装修怎么做？,S3,固定 固定 固定,“集中加工”生产模式的要求,大面积装修集中加工,大面积装修甲委甲供的管理,复尺、加工、到货,中期,前期,和精装单位的衔接、图纸及技术交底,后期
10、,施工安装、成品保护、验收整改,甲委甲供组成部分,甲委甲供管理要点,甲委甲供管理要点,责任到岗 （岗位固定）,专人对接 （高层固定）,舍身处地 （实现双赢）,帮助成长 （帮助供应商做 好内部管理）,操作关键阶段竣工交付,交付楼号最终确认,接待能力了解,综合考虑楼号分布与标段因素,应急维修地点设置,交待时间安排技巧,1、交付策划 （交付准备期）,操作关键阶段竣工交付（续）,2、装修房交付的准备,集中交付 准备,召开交付准备会,编订风险问题统一说辞,组织物业验房工程师培训,编制施工单位信息一览表,召开集中交付协调会,编制应急维修人员、备件清单,交付时间最终确认,操作关键阶段竣工交付（续）,项目部工
11、程师交付现场坐班,总包管理人员陪同验房,周密组织现场应急维修,重点客户重点跟踪,确保信息传递通畅,3、装修房的 集中交付,每日总结,前期准备： 材料部品 技术资料,流程阶段总结2操作阶段,批量施工： 集中加工生产 甲委甲供管理 交付准备期管理,后续工作： 精细化策划、准备、集中交付,操作阶段小结,全流程总结,顺利交付,项目/客服,产品品质,项目,通用性,设计/客服,市场接受度,设计/项目,指导意义,设计,客户需求更 好实现,设计 采购/成本,效率与标准,采购/项目,目标客户 共性需求,营销,阶段 关键成果,工作方法,核心问题 &影响点,主要 责任人,阶段关键点,流程关键阶段,研发阶段,操作阶段,项目研究,装修方案,施工图,样板间装修,产品优化,生产准备,大面积施工,竣工交付,感谢聆听,
