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1、1 论城市房屋拆迁补偿论城市房屋拆迁补偿 江苏益友天元律师事务所江苏益友天元律师事务所 刘长伟刘长伟 中文摘要中文摘要 拆迁，在发展中的中国一再成为国人关注的焦点。 物权法颁布以后，拆 迁又面临无法可依的局面。虽然作为权宜之计，全国人大授权国务院在征收法 出台之前，先行制定条例，但拆迁或征收立法已刻不容缓。因此，对拆迁问题 的研究就显得越来越重要。 十几年来，我国经济迅速发展，因城市建设需要，拆迁大规模展开。虽然 我国从 90 年代初开始，不断制定、修改拆迁条例，但拆迁纠纷不断，愈演愈烈。 纠其根本原因，本人认为，是利益分配的不公，从立法角度就存在很多问题： 产权调换方法单一，忽略被拆迁人的区
2、位利益或考虑较少；市场评估缺乏有效 监督机制，评估方法单纯采用市场法，忽略被拆迁人的可得利益。导致分歧加 大，很难达成协议。加上各地受利益驱动，在执行中随意性很大，程序混乱， 出现各种侵犯被拆迁人合法权益的现象，造成纠纷频仍。 本文从目前拆迁立法与实践存在的问题入手，以探索最可能为各方所接受 的拆迁补偿标准为主线，研究拆迁的合理性、合法性前提，逐步理清复杂的拆 迁法律关系及其动态变化，最终提出一个尽可能公平合理的解决方案：把补偿 标准从最低级的成本补偿到市场价格收购，最终推进到开发利益分配。 拆迁立法与实践存在的问题有目共睹，勿用赘言。但探寻解决问题的方法 却十分困难。有开发商的原因，也有被拆
3、迁人的原因，更有政府管理不到位或 错位造成。所以，解决好拆迁问题，首先要解决拆迁各法律主体的定位，明确 各自的权利义务。其次，商业拆迁带有公共利益与法人利益混合的情况，这种 情况下，根据法律规定，也可以征收拆迁，但对其利益应当在拆迁人与被拆迁 人之间取得平衡。否则，要么拆迁不成，要么出现违法拆迁、暴力拆迁，总之， 无法将其通过法律渠道获得解决。再次，我国毕竟是发展中国家，对发达国家 获取的人类文明的共同成果应当予以借鉴、改造、为我所用。世界各国都曾面 临拆迁难题，也有很多经验与教训。毕较典型的是欧美国家，是否因公共利益 征收、补偿是否充分都以法院判例的形势给世人以很好的启迪。最后，综合历 史与
4、现今、国内与国外的问题与解决方法，本人认为，对商业拆迁，应当从政 府的角度核定开发商应得利益，在其收益当中，对城市建设做出重大贡献的被 拆迁人予以合理分配与充分补偿。 关键词关键词 城市拆迁 补偿 开发利益分配 2 目目 录录 前言前言.2 一、目前我国拆迁补偿制度存在的问题一、目前我国拆迁补偿制度存在的问题.2 （一）利益分配不公.2 （二）拆迁补偿方法与标准不合理.3 （三）拆迁程序混乱、手段粗暴.4 二、公共利益二、公共利益城市房屋拆迁的合理性与合法性城市房屋拆迁的合理性与合法性.5 （一）城市拆迁中的公共利益界定.5 （二）城市拆迁中公共利益滥用.7 （三）公共利益原则对补偿标准的影响
5、.8 三、拆迁法律关系主体的地位及其权利义务三、拆迁法律关系主体的地位及其权利义务.10 （一）拆迁法律关系的分类.10 （二）拆迁中政府角色定位.11 （三）拆迁人的角色定位.12 （四）被拆迁人的角色定位.12 四四 国外拆迁立法与经验之借鉴国外拆迁立法与经验之借鉴.13 （一）美国的有偿征收制度设计.13 （二）德国征收补偿制度设计.13 （三）各国补偿的原则和标准.14 五、五、 拆迁补偿之新思路拆迁补偿之新思路-开发利益分配开发利益分配 .15 （一）开发利益分配的必要性.15 （二）开发利益分配的合理性.16 （三）开发利益分配的可行性.17 （四）开发利益之分配.18 结语结语.
6、20 参考文献参考文献.21 3 前言前言 二 00 七年三月，重庆市某拆迁工地中的一栋孤零零的小楼，吸引了人们的 注意。它不仅逐渐在国内引起了轰动，而且大有走上世界之势。人们之所以关 注它，是因为它确实引人注目：周围是二十米大坑，没有梯、没有路，完全是 一座被架空的、真正的空中楼阁。一面五星红旗在楼顶迎风飘扬，旁边拉着一 面横幅：“公民的合法私有财产不受侵犯！”这就是被称为“史上最牛钉子户” 的吴萍、杨武一家。 1992 年，吴、杨夫妇二人把建于 1944 年的木房推倒，新建起一栋 219 平 方米的二层砖混结构楼房，经营酒楼生意。正当他们沉醉于对未来美好生活的 无限遐想之中时，一纸拆迁令，
7、让他们安静的走开。 。 。 他们为保护自己的合法私有财产、获取满意地补偿，采取了一切可以采取 的手段，产生了极大的社会影响；而各大媒体、网络，也推波助澜，就出现了 本文前面提到的奇特局面。而今，当各方得到自己得利益后，随着机器轰鸣， 这座小楼被拆除。尘埃落定之际，我们不仅反思，到底是什么原因会出现如此 极端的局面，城市拆迁到底怎么了? 仔细了解我们发现，一方狮子大开口，漫天要价而达不成协议；一方凭借 实力、以表面上看来没有暴力的暴力，迫使一户正常经营的人家成为“海市蜃 楼” 。 被拆迁的地区属于危房改造，大多数人都是拥护的，但最后得到真正拥护的却 是一直拒不搬迁的“钉子户” 。一切都源于所谓公
8、平的“评估价”：根据所谓经 过民主程序选出来得评估公司公布，她的楼房一楼的评估价是 18841 元/平方米， 二楼是 3785 元/平方米，而这与刚建成一年的杨家坪步行街的店面与住宅售价 相差悬殊-同地段的店面售价是 5 万10 万元/平米，她为此而与开发商交涉， 开发商说：新房旧房，不可能一个价；她说，我卖的不是房子，而是地皮。不 经意间，一个并没有多少法律知识的人却提出了非常深奥的法律问题：拆迁市 场评估价就公平合理吗？拆迁到底要的是房子还是土地？拆迁补偿的标准到底 该如何确定？ 4 一、目前我国拆迁补偿制度存在的问题一、目前我国拆迁补偿制度存在的问题 （一）利益分配不公（一）利益分配不公
9、 拆迁之所以纠纷不断，主要是因为利益分配不公。 举一个最长见的例子：一家五口居住市中心，到市中心步行不过十几分钟， 到哪儿去打车不超过起步价，上班一部自行车足以。突然一天拆迁令下，就被 赶到偏远的市郊，被拆迁人的房子拆了，换来了城市的繁华，自己却居住在漆 黑一片的市郊。再看看那些拿到别人世代居住的土地而暴发的富人，他们的利 益真的就是劳动果实？没有那些被驱逐到市郊的百姓的贡献？他们的利益应不 应当得到补偿？ 一栋房子在市中心可以卖到二十万，被拆迁后只得到几万块钱补偿，被称 之为重置成本价。安置楼盖好后，由于是新房，还要另外付给开发商“上房钱” 。 两相折抵，就不明不白地被人从市中心赶到了郊区。原本属于自己的土地，却 被强制交给开发商，赚取暴利。让被拆迁人心理如何获得平衡？ 特别是很多有经营能力的被拆迁人，他们的房子在繁华地段以各种形式获 得很大的收益，拆迁后却因各种原因得不到补偿，或得到很不合理的补偿。比 如，有的以“连家店”的形式养家糊口，被拆迁后全部作为住宅安置，使当事 人失去生活来源；开发商为获取最大利益、压缩补偿成本，有的营业门面宽度 不够，就把门斜着装，有的干脆把安置门面建成半地下室，上面真正的门面却 据为己有。 。 。如此手段，不一而足。 （二）拆迁补偿方法与标准不合理（二）拆迁补偿方法与标准不合理 在城市房屋拆迁过程中，对于被拆迁房屋的补偿标准，在
