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1、旧城改造之认识,框架体系,我国改造存在的问题,改造实质,我国城市更新不同时段的特点,相关利益者权衡分析,我国旧城改造运行机制,国外旧城改造历程,对比,旧城改造模式研究,基本内容介绍,发现问题,提出策略,案例分析,新加坡河区域的更新改造,基本内容介绍,一.改造实质,1.自身发展不平衡,具体表现为：一是发展过度，二是发展滞后。,2.老化衰退现象严重 其具有三方面表征：一是物质性老化，二是功能性衰退，三是结构性衰退。3.经济发展受阻 旧城的自身发展不平衡及老化衰退等问题不可避免地会对旧城经济发展产生阻碍作用。首先是就业机会奇缺，其次是贫困程度较高，失业是造成贫困的主要原因。4.文化传统遭到破坏 旧城
2、的衰败，加上政府对旧城更新建设的急功近利、开发企业的惟利是图，造成旧城传统风貌特色被破坏、文化传承断层的现象，同时造成不同社会阶层人口的迁入与迁出。人口的频繁流动将造成人们心理上的失落和归属感的缺乏，从而表现出历史联系和情感的割裂，同时也破坏了传统的邻里关系和社区文化,基本内容介绍,二.我国城市更新不同时段的特点,基本内容介绍,三.我国旧城改造运行机制,该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。 政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。 开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去
3、进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。,旧城改造的行为关系,政府,开发商,居民,管理、合作,配合、合作,旧城改造,服从,让出空间,开发、建设,提供补偿,搬迁,管理、保障,规划、政策、决策,基本内容介绍,三.我国旧城改造运行机制,政府主导下的开发商参与型，分为两阶段，第一阶段为政府做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营、开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的
4、开发商完成。操作模式如下图 这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。,操作模式,政府,旧城改造发展公司,安置居民、拆迁、土地收购整理、拍卖,开发商,土地开发公司,专项基金,开发,基本内容介绍,四.相关利益者权衡分析,旧城改造涉及的利益相关者主要包括三方:被拆迁人、开发商以及城市政府。,1.被拆迁人的成本收益分析。对于他们来说, 成本即为拆迁造成的损失, 包括旧有居住文化、邻里关系、社区认同的丧失以及动迁之后居住、就业、就学、就医等的困难。由于原居旧城区的居民大多生活并不富裕, 自己无力负担购买新住宅, 又要面临着高昂的就业、就学、就医交通成本与时间成本, 因此通常是成
5、本大于收益, 不会产生推动旧城改造的动机, 甚至会具有一定的抵触情绪。2.开发商的成本收益分析。需要支付的成本包括土地出让金、拆迁费、城镇建设配套费、土地再开发费用、应缴纳的税金及相应的利息等, 旧城改造包含高昂的拆迁安置费用, 因此一般成本较高。 另外旧城改造出于对城市景观与风貌的考虑, 大多有容积率、建筑密度等指标的控制, 所以改造后的收益能力也受到较大限制。收益受限, 成本偏高, 导致开发商的利润空间较小, 所以除营利能力较强的主要商业街道或商业区改造之外, 多数情况下开发商也不具备主动承担旧城改造任务的主观动力。,开发商,城市政府,被拆迁人,其他参与主体,注： 表示主要利益关系， 表示
6、次要利益关系,基本内容介绍,3.城市政府的成本收益分析。 其主要职能就是弥补市场的缺陷, 提供市场不愿提供或供给不足的公共物品, 提升整个城市的经济、社会、生态综合效益, 不会也不应过分看重直接的经济收益。可见在旧城改造的主要利益相关者之中, 只有城市政府才是真正愿意推动旧城改造的。旧城改造个方主体的动机如下. 。,四.相关利益者权衡分析,政府动机,城市利益,政府利益,人们利益,改善城市环境,优化功能空间,保护历史建筑,获取土地出让金,转嫁基础设施建设,改善人们居住条件,保障人们利益分配,维持社会公平稳定,综合利益最大化,资本利润最大化,开发商动机,旧城改造,个人利益最大化,改善居住条件,获取
7、空间增值利益,提升城市环境质量,居民动机,国外旧城改造历程,第二次世界大战后，西方各城市旧城改造实践大体发生了这样的变化，即清除贫民窟的重建性开发改善旧住宅的整治性开发保护与利用历史建筑的维护性开发，与此同时指导旧城改造的基本理念也发生了相应变化，从主张进行目标单一、内容狭窄的大规模改造的“现代主义”逐渐转变为主张目标广泛、内容丰富的人居环境可持续发展建设。,现在发达国家(地区)旧城改造大体上有两种目的：一种是为了高效地利用土地和确保交通安全；另一种是为了改善不良居住区，消除危害危险地区，保护历史性建筑物，扩大绿地面积等。,政府强制拆迁，民众反抗,人文规划思想体现出来,国外旧城改造历程,二战以
8、来西方城市更新理论的演化及其特点,发现问题,一.我国改造存在的问题,旧城改造过程中存在的问题主要有五个：,（一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。（二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。（三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的
9、资金问题一直很突出(拆迁费)。（四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。（五）整个旧城改造过程中，被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突（反映到资金）。,提出策略,一.旧城改造模式研究,由以上分析得出，旧城改造过程中存在着很多问题，要完全避免它们是不可能的，但是要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的，因而要从源头开始就对旧城改造可能会出现的问题做以防备。,整体运作模式,开发模式,融资模式,拆迁模式,制度建设,确定旧城改造运作的方向及主导方,针对不同类型的改造地块设定不同的开发模式,在开发模式之下，针对改造地块特点确定不同的融
10、资和拆迁模式,规范旧城改造实施，使每一项操作都有法律支撑，从而保护旧城改造项目参与方利益能够得到有效保证,旧城改造模式研究体系,提出策略,一.旧城改造模式研究,（一）旧城改造整体运作模式。该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。（上文已提到）（二）旧城改造项目开发模式。避免大规模的改造模式，其是对现有城市进行全盘否定，片面追求城市土地开发强度和开发效益，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。 因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。 模块式开发模式是针对大规模、多功
11、能的旧城改造项目，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。 软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造过程中不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式（考虑到民众的抵抗情绪）。,提出策略,（三）旧城改造拆迁模式。应采取“阳光”拆迁模式，坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好拆迁政策、补偿安置标准。让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置等。 ”不动迁“拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，该模式也可以说是一种综合整治模式，即在满
12、足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造。 该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，减少了拆迁费，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题。 （四）旧城改造融资模式。通过对西方旧城改造经验的分析，我们知道旧城改造的发展必然是一种政府主导的，走向三方的合作伙伴关系，因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目。 如公私合作模式即ppp模式，是以参与方”双赢“或”多赢为理念的新型融资模式,以政府作为主导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，私人机构的高效率带入到公共部门
13、，有利于提高政府公共部门的绩效水平。,案例分析 新加坡河区域的更新改造,案例分析新加坡河区域的更新改造,一.历史变迁,第一阶段自由渔港（1819年以前）。沦为殖民地之前的新加坡区域是尚未开化的小渔村，村民以捕鱼为生，也是海盗的避难场所。,第二阶段航运枢纽、城市动脉（1819年1965年），1819 年标志着新加坡进入殖民地时期，新加坡河被发展成为当时海上航运的动脉和商贸活动中心。到1860年代中期，新加坡河承运了75% 的航运活动，其周边区域逐渐成为城市中心区。,第三阶段现代化休闲中心区（1965年至今）伴随科技和交通方式的革新，新加坡河的航运功能逐渐衰退，沿河而生的产业日趋没落，至1970年
14、代，被严重污染。1977年，新加坡政府提出河流治理工程，经过数十年的努力，如今的新加坡河区域已呈现焕然一新的面貌，成为新加坡最具吸引力的市民休闲场所。,1860新加坡河的景象,1970新加坡河被污染的景象,案例分析新加坡河区域的更新改造,二.基于历史文脉的改造,1.功能置换,改造工程首先拆除质量较差的工业建筑和所有的棚户建，将一些具有较高历史和文化价值的传统建筑被保留下来，以强化历史记忆和地方特征。传统店屋、仓库等历史建筑内部通过功能置换，被改造成餐厅、咖啡厅、酒吧、音乐厅、艺术家工作室等不同性质建筑，以适应商业和旅游发展的需要。对未开发的空地进行整体规划，主要用于公园、停车场、露天餐饮和展览
15、馆等的建设。,案例分析新加坡河区域的更新改造,2.分区实施,整个新加坡滨河区域的改造主要包括三个部分：驳船泊头、克拉码头和罗伯逊码头根据不同的地理位置、建筑形态以及历史功能，三个码头区分别不同特征的功能区段，并实现分区发展。,案例分析新加坡河区域的更新改造,（1).驳船码头区商业贸易区,该区位于新加坡河入海口处。码头北岸是莱佛士时期建设的市政府建筑群，南岸主要是三、四层仓库群沿河岸排列成月牙型。由于其建筑布局较为集中，且靠近市政中心，改造定位其功能为集中商业区。改造过程中完全保留北岸建筑，仍作为行政办公之功用；将南岸的仓库群改造成为集中的滨水商业街。新开发的建筑以多层建筑为主，局部点缀高层建筑
16、，主要是购物中心和商务办公功能，形成新加坡河区域的商业中心。,1960年,1987年,1998年,驳船码头景象变迁,案例分析新加坡河区域的更新改造,(2)克拉码头区娱乐闲区,该区位于新加坡河口转入S型河湾地区，是新加坡河水域面积最大的区域，有更好的亲水性。这里分布着数十座低矮的货仓和店铺，建筑布局较为零散。该区域人口密度较大、以保护历史建筑为主要目的，将其发展成为娱乐休闲区。改造过程中将保留的货仓和店铺置换为多元特色的餐厅、酒吧、健身俱乐部等，增设夜市和露天表演台以丰富沿河活动，将现有的街道大部分改造为步行林阴大道。在如今有着传统风貌的建筑与现代化摩天大楼形成鲜明的对比，并成为附近商圈工作人员和国外游客最爱光顾的休闲去处。,
