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1、新津岷江两岸概念性城市设计 2013.03 16平方公里 董河坝拦河闸 背景 （ 1） 天府新区 建设成为成都的首要任务，促使新津城市建设东移，积极与中心城融为一体。 （ 2） 董河坝拦河坝 的准备实施，岷江水位发生变化，研究该区域的城市建设模式。 岷江东片区 3 岷江西片区 5 杨柳河片区 4 目录 1.定位 研判 1.1新津现状发展概况 1.2规划定位研判 2.现状 问题 2.1山水优势独有、但城市亲水性弱 2.2区域交通不便捷，滨水区域用地破碎 2.3水系众多，但不成网络 3.建设 情况 3.1保留项目分布 3.2拆迁量测算 4.土地 利用 4.1建设量与出地率与搬迁成本测算 5.岸线
2、利用模式分析 5.1现状岸线要素分析 5.2水岸复兴模式选择 6.空间 形态研究 6.1总体布局 6.2交通系统 6.3重要节点意向 定位研判 1 1.1 新津现状发展概况 定位研判 PART 1 品牌困境 -水城建设的突破口？ “ 三江六岸 ” 是城市形象的最佳展示舞台 激活水岸，是新津挖掘特色资源的最佳途径； 机场快线 成雅高速 生态维育 旧城区域 新城建设 定位研判 PART 1 1.2 规划定位研判 定位： 新津城市 水客厅 定位研判 PART 1 16平方公里 湖 河 江 堰 1 2 3 1 2 3 1.2 规划定位研判 董河坝拦河闸 拦水坝修筑后，正常蓄水位高程为 448.55米，
3、防洪河堤标高为 455.0米。 水体形态多样，最能全面展示“新津水城”特色 定位： 新津城市 水客厅 核心问题剖析 2 2.1 山水优势独有，但城市亲水性弱 临水不见水 现状问题剖析 PART 2 高河堤，阻碍河堤内城市建设区与滨水河滩的联系 滨江路为车行道，缺乏与沿江岸线的步行联系 现状河堤标高示意图 455.5米 448.0米 448.0米 新津城区历史悠久，因水而生，因渡口而兴，可以说，长期以来水是新津城市生长的核心动力，“循水傍山而居”是古人留给新津城市最宝贵的财富。但由于岷江蓄水防洪要求，修筑防洪堤坝高于城市建设地坪标高 7米 左右， 这成为了复兴岷江河岸活力的一大阻碍 。 2.2
4、区域交通不便捷，滨水区域用地破碎 不便捷不集约 现状问题剖析 PART 2 规划范围用地被大量过境交通线路切割破碎，尤其成绵乐铁路、机场快速路为高架路，对城市建设影响更为突出。 区域过境快高速路较密集，包括：成雅高速、货运大道、机场快速路、新普路。铁路包括：成绵乐城际铁路。地铁线包括：TF5号线、 TF6号线。 三大组团间联系通道不够，亟待加强联系。 2.3 水系众多，但不成网络 现状问题剖析 PART 2 水系不成网，水位差阻碍岷江两侧水系连通 规划范围内现状水系包括岷江及杨柳河交汇河口，部分鱼塘。现状水系面积 401公顷，其中鱼塘面积 40.46公顷。规划范围内现状水系不成系统，且与外部区
5、域水系没有直接连接，水城特色不突出。岷江东片区内部水系可与杨柳河、岷江联系，西片区水系可与通济堰联系。 区域水系分布示意图 规划范围内水系分布示意图 453.9M 452.6M 449.2M 452.2M 448.6M 1 2 3 1 2 3 建设情况研究 3 建设情况研究 PART 3 3.1 规划区拆迁量估算 本区域除水系外，规划总建设用地约为 1158.77公顷 。 其中现状国有建设用地约为 168公顷 ，集体建设用地约为 228公顷 。 3.2 规划区现状建设情况 大 现状建设主要有： 若干居住区、公司等。 建设情况研究 PART 3 3 1 2 4 6 7 8 5 1 规划建议保留项
6、目： 2 3 成都新津宝通商务有限公司 邓双中心小学 邓公场小区 8 4 5 6 7 8 8 新津国际水上学校 尚润度假酒店 邓双镇人民政府 静水楼台小区 四川琪乐集团钢结构工程公司（现状位于高铁防护绿带中），建议就近搬迁 成都新航实业有限责任公司（现状位于高铁防护绿带中，建议就近搬迁） 规划建议搬迁项目： 1 1 余波酒厂 2 2 川西北供应站新津库 7 胖大姐鱼庄 5 8 4 双鱼保湿材料厂 5 楠昴化工有限公司 9 10 11 6 7 6 成都朵瑞思纸业有限公司 7 新津余氏豆瓣厂 9 新津县城市污水处理厂 3 花桥柳溪小学 10 金华镇公安局 11 幼儿园 4 四川永筑路桥机械公司 8
7、 本区域需拆迁的建筑为现状村庄及部分工厂。 拆迁量粗略统计如下： 需拆迁用地 用地面积（公顷） 容积率 建筑面积（万平方米） 集体建设用地 228 0.8 182.4 国有建设用地 12.57 1.0 12.57 总计 240.57 194.97 除拆迁外，剩余国有建设用地约为 155.43公顷 。 7 3 土地利用分析 4 4.1 基础数据 拆迁安置成本 用地投资成本 用地类型 投资单价 用地面积（公顷） 投资额（万元） G绿地 （万元 /公顷） 80 127 10,160 （ A）公共管理与公共服务设施用地 （万元 /公顷） 4000 27 108,000 （ U）市政设施用地 （万元 /
8、公顷） 1000 20 20,000 （ S）道路与交通设施用地 总计 138,160 土地平整成本 挖填方量（立方米） 挖填方单价（元 /立方米） 土地平整费用（万元） 3596568 50 17,983 土地利用分析 PART 4 总成本测算 计算得，总成本 33.65亿元 。 费用项目 单价（万元 /亩） 拆迁面积（公顷） 拆迁费用（万元） 拆迁补偿、回迁安置、社保等费用 50 240.52 180， 390 注：以上成本测算不含董河坝、区域性道路和人行桥的建设成本。 土地利用分析 PART 4 4.2 规划区建设量、成本与收益估算 用地类型与收益预测 土地出让金（万元 /亩） 用地面积
9、（公顷） 收益（亿元） R居住用地（ 1845万 /公顷） 123 292.96 54.05 B商业服务业设施用地（ 2070万 /公顷） 138 125.97 26.07 总计 418.93 80.12 收益测算 计算公式 居住用地 公服与市政配套设施用地 商业服务业设施用地 土地净收益 = 拆迁补偿、回迁安置费用 用地投资成本 土地平整成本 居住用地面积 居住用地土地出让金 X 商业用地面积 商业用地土地出让金 X 规划区土地开发收益为 80.12-33.65=46.47亿元 净收益测算 通过分析，确定规划区土地地价参照 新津县城区土地定级及基准地价图中第 II等级地价。即住宅 123万元
10、 /亩（ 1845万元 /公顷），商业 138万元 /亩（ 2070万元 /公顷） 规划区可开发用地示意图 扣除税收等，规划区土地开发净收益为 46.47*70%=32.53亿元 注：未包含地票 18万 /亩。 岸线利用模式分析 5 5.1 现状岸线要素分析 岸线利用模式分析 PART 5 杨柳河滩现状 岷江江滩现状 岸线利用主要要素分布示意 岷江、杨柳河河滩现状比照 岷江、杨柳河河滩断面比照 杨柳河滩断面示意图 岷江江滩断面示意图 5.2 水岸复兴模式选择 岸线利用模式分析 PART 5 断面方式 1：连廊连接城市建成区与滨江步道，滨江广场地下空间用作地下车库、小型商业、辅助用房等，形成多层
11、街区。 一层街区 二层街区 三层街区 滨江景观带 250米 350米 600米 30米 断面 A-A 60米 滨江休闲带 5.2 水岸复兴模式选择 岸线利用模式分析 PART 5 断面方式 2：通过建筑消化滨江高差，滨江绿带下可考虑设置部分附属设施用房（停车等）。 一层街区 二层街区 三层街区 300米 300米 600米 断面 B-B 滨江景观带 30米 30米 滨江休闲带 5.2 水岸复兴模式选择 岸线利用模式分析 PART 5 5.2 水岸复兴模式选择 岸线利用模式分析 PART 5 断面方式 3：针对杨柳河沿岸亲水性较强区域设置。 断面 C-C 空间形态研究 6 6.1 总体布局 功能
12、布局复合化，规划格局开放化 空间形态研究 PART 6 复合的功能布局： 在功能布局上综合考虑相互之间的影响和带动作用，使各个功能区的效益达到最大化。摈弃低效率的城市开发，强调综合模式的用地使用方式，用地布局更合理更紧凑，立足于城市中生活人群的体验角度，达到城市扩张与生态环境保护之间的平衡。 开放的规划格局： 整个格局呈阶梯式开放的姿态面对江面，每一个层次都会有很开放的视线景观。 6.1 总体布局 功能布局复合化，规划格局开放化 空间形态研究 PART 6 功能结构分析图 功能结构： 一厅两河四岸三片八景 一厅： 新津城市水客厅； 三片： 环绕水客厅的三大片区，岷江西商务休闲综合片区、岷江东度
13、假休闲片区、杨柳河度假片区； 八景： 活力水岸、岷江之心、度假渔村、国际度假酒店群、山顶公园、体育公园、游艇码头、桥下公园 6.2 交通系统 模式选择多样化，特色交通体系化 空间形态研究 PART 6 多样化的交通模式： 以丰富的交通模式满足各类人群的需要，提高交通的综合效率。 体系化的特色交通： 避免特色交通的无序性，在拥有特色交通的同时并自成体系，带来更 高质量的交通服务。 滨江路下穿，原规划滨江路用作步行。 规划道路下穿水上运动学校，疏解交通。 6.3 节点意向 空间形态研究 PART 6 活力水岸 6.3 节点意向 空间形态研究 PART 6 岷江之心 6.3 节点意向 空间形态研究 PART 6 度假渔村 6.3 节点意向 空间形态研究 PART 6 桥下公园 6.3 节点意向 空间形态研究 PART 6 盈彩水岸 谢 谢！ 2013.03.05
