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1、漳州市房地产市场调查报告,第一部分 漳州城市概况,一、地理位置,漳州市位于福建省东南部，东濒台湾海峡，与厦门隔海相望，东北与泉州接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的汕头毗邻,二、行政区划,漳州市 辖两个市辖区（芗城区，龙文区） 1个县级市（龙海市） 8个县(漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县)。,三、交通情况,1、公路 漳州地区的公路交通比较发达，有漳龙高速公路和福厦高速公路（延伸段），此外，319国道和324国道也经过漳州地区。 2、 铁路 漳州站不在铁路主干线上，它是鹰厦铁路在郭坑站分离出去的一条分支线，连接郭坑到漳州的是一段长22公里的铁路，列车的运行时间为25
2、至30分钟。,四、面积与人口,1、地域面积 漳州市陆地总面积1.26万平方公里，市区面积300平方公里，海域面积1.86万平方公里。 2、人口状况 08年漳州统计公报年末全市户籍人口468.50万人，常住人口477万。 低生育水平继续保持稳定。 出生人口政策符合率稳步提高。 出生人口性别比呈下降趋势。,五、历史文化及习俗习惯,1、历史 漳州历史悠久，相传远古时代便有太武夫人在此拓土而居。现全市已发现古文化遗址292处、古窑址22处，其中新石器时代贝丘遗址4处（约5000年左右），商周至西汉时期文化遗址3处（约3500年至4000年左右），商周至西汉时期文化遗址1处，岩画30多处。,2、文化 名
3、人荟萃，文化昌盛。历史上除了开辟漳州的将领陈政、陈元光，丁儒外，清近代著名的文学家则有林语堂、杨骚、许地山。有誉满海内外，多次出国献艺的布袋木偶戏、芗剧、潮剧。民间文艺丰富多彩，有锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈和精致的剪纸艺术。有被誉为中国女排获取世界冠军的摇篮漳州体育基地。,3、风俗 龙舟流行于漳州市区、龙海及九龙江沿岸村庄的一种习俗。它于每年的农历五月初五端午节、当地俗称“五月节”这一天举行，规模盛大,两岸成千上万的观众欢呼喝彩，场面十分壮观。,城市投资环境分析,第二部分 城市投资环境分析城市投资环境分析,1、城市总体经济情况,1、漳州由于缺少重大生产性项目带动，经济总量与周边先进地区差距仍在扩
4、大；财政实力仍然较弱，公共保障能力与人民的要求还有较大差距； 2、农村基础设施仍然薄弱，农业持续增产、农民持续增收难度较大； 3、不同群体的收入差距拉大，价格上涨较快导致低收入群众生活比较困难；,一、宏观经济发展状况,4、社会保障体系仍然不够健全，就业、就医、就学、住房、安全生产、社会治安等民生领域需要解决的问题还比较多。 5、但是由于海西发展战略效应日益显现，海峡西岸经济区地位更加突出。目前全省上下正在形成广泛的共识和强大的合力，特别是台湾投资者更加关切，投资海西战略意图提升。 6、尤其重要的是，国家部委强力助推，持续加大对海西支持力度，已有40多个部委从规划布局、项目建设、通关口岸、金融融
5、资、交通建设、财政税收等方面明确支持和促进海西发展。这是宏观调控持续从紧的大环境下我市面临的最大机遇和最有利条件，给我市营造了相对宽松的发展环境。,1）漳州市是福建的农业大市，但经济基础相对比较薄弱，经济总量在福建处于中上游水平。 2）近几年来漳州的人均GDP持续增长且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 3）2010年漳州GDP继续保持两位数的增长，人均GDP居于全省第四位,2、漳州市历年GDP增长情况,3、住宅发展与人均GDP值之间的关系,根据以上的标准判断，漳州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。,4、漳州产业结构情况,5、住宅发展与人均GDP值之间的关系,从总体三产
6、结构来看，漳州的三次产业结构比为21.3：44.5：34.2,说明漳州的第二、三产业虽然比重相对较大，但农业还占很大一部分，而工业发展略显不足。 从海西建设的产业发展规划来看，未来漳州将大力引进外资发展工业，在保持农业业的持续健康发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。,6、年漳州房地产市场开发状况,自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势； 08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓； 09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9% 从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速
7、，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。,7、漳州市区商品房供需情况,自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也会逐步增加。,8、漳州市区商品住宅价格走势,从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的
8、销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚 至低于全国4200元/的住宅销售均价，房价上涨空间明显；,9、漳州市区房地产售租比,目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。 如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如厦门、福州、泉州等地的售租
9、比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。,1、1）中国各省2009年GDP排名名次 省份 2008GDP 增长 2008人均 2009GDP 名义增长 常驻人口 人均GDP（元）1 广 东 35696 10.1% 37588 37775.49（1）5.83% 9449 399782 山 东 31072 12.1% 33083 33621.32（2）8.20% 9367 358933 江 苏 30024 12.5% 33089 33478.76（3）10.45% 7625 439074 浙 江 21486 10.1% 42214 22716.98（4）5.73% 5060 4489
10、55 河 南 18200 12% 18322 19724.73（5）7.16% 9360 210736 河 北 16188 10.1% 19588 17067.99（6）5.44% 6943 245837 上 海 13698 9.7% 73124 14344.73（8）4.72% 1858 772058 辽 宁 13461 13.1% 24945 14696.23（7）9.18% 4298 341939 四 川 12506 9.5% 15008 14050.78（9）12.35% 8127 1728910 湖 北 11330 13.4% 18786 12566.05（10）10.91% 569
11、9 2205011 湖 南 11156 12.8% 17521 12299.85（11）10.25% 6355 1935512 福 建 10863 13% 30255 11855.08（12）9.14% 3581 33106,二、漳州居民生活水平概述,2）漳州市房价收入比： 漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算） 漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人） 漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3 ：1，,3）根据统计数据结合实地考察情况，再根据2009年数据分析，我们认为： 1）漳州全市范围
12、内居民平均收入。低于福建平均水平，总体而言并不富裕（由表1和表5对比可知）。 2）市区居民平均收入水平大大高于全市水平（由表4可知）。 3）漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。,2、漳州居民收入支出情况,2009年漳州市GDP继续保持两位数增长，以1334亿元列全省第四。比2008年增长13%。 漳州市2009年人均GDP突破2.3 万元,比上年增长12.6%,增幅超 过福州、厦门、泉州等地。楼 市因长期积蓄的购买力而将呈 现快速发展态势。,我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，漳州的人
13、均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势，2009年人均可支配收入达18371元，比2008年增长13%，与当年GDP增幅相当，表明漳州总体的购买能力有限。虽然漳州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平，但结合其城市经济发展水平来看，漳州存在着一定数量的高收入阶层，如部分私营业主。,漳州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所下降。由此可见近年随着漳州经济的不断发展和人民生活水平的提高，漳州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。,3、漳州居民住房水平,尽管许多城市居民饱受高房价的
14、困扰，但城市人均住房面积在扩大、市民居住环境在改变，也是不争的事实。漳州市城镇居民人均居住面积自2004年起稳步增长，2004年城镇居民人均居住面积为23.4平方米，2009年提高到32.68平方米，随着海西建设，漳州城市化进程的加快和外来人口的增加，漳州市房地产市场蕴含着巨大的发展潜力。,小结： 漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和； 漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约
15、为6.3：1，商品住宅空置面积也保持在12万的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值，尚有上升空间； 漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。 当地居民购买力不断增强、房地产处于高速发展的阶段,1、漳州市总体规划 1）城市布局 一核两湾四区：十二五规划明确了漳州市“一核两湾四区”的重点发展布局，一核即围绕漳州的中心城市核心区，两湾即厦门湾（南岸）和东山湾，四区即九龙生态经济区、漳州台商投资区、南太武滨海新区、古雷港经济开发区。推进“一核两湾四区”重点区域加快发展，同时推进城乡一体化。,三、城市规划及重大市建设情况,三、城市规划及重大市建设情况,2）城市
16、发展方向 龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，芗城区重点向西发展，桥南片区以南山景区为核心，向东发展。,3)城市交通规则 铁路：重点建设厦深铁路及龙厦铁路漳州段。 高速公路：重点实施沈海高速公路泉厦漳拓宽改造工程角美至长洲段，沈海高速公路福厦漳诏复线漳州段，厦成高速公路漳州段。 城市外环线：结合西洋坪大桥的建设，建设桥南西环线，北起西洋坪大桥，沿西洋坪路桥南段，东至九龙大道。 城市主、次干道 城市重要桥梁 交通枢纽,4）道路系统规划 A 城市道路系统采用环路加方格网布局，城区道路主要分主干道、次干道和支路三级。 B 桥梁与交叉口规划新建桥梁五座：西洋坪桥、西环路桥、元光路桥、东三号路桥及西溪大桥 .在城区内铁路与主要道路相交时均采用铁路下穿式立交。城区内各环形交叉口逐步改造成为信号灯控制。,2、漳州规划发展目标,1）人口规模 2005年全市总人口470万人（户籍总人口457.37万人），人口出生率为11.7%，死亡率为5.8%，自然增长率5.9%。 2）用地规模 I、居住用地： 漳州市居住用地可分为中心城区，西部金峰区，东北部朝阳区，东部蓝田
