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1、 -1- 华融华融 贵州宏益公司旧城改造项目集合资金贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托信托计划计划 尽职调查尽职调查及风险分析及风险分析报告报告 中信证券股份有限公司 注：本报告为中信证券内部研究资料，不作为客户的投资依据 -2- 目录目录 一、信托概况 . 3 （一）信托要素 . 3 （二）交易结构图 . 4 （三）交易步骤 . 4 （四）产品意见 . 4 二、产品情况介绍 . 5 （一）交易对手 . 5 （二）项目情况 . 5 （三）抵押物分析 . 7 （四）还款来源安排 . 7 （五）贵阳房地产市场分析 . 7 三、产品风险分析 . 7 （一）政策风险及分析 . 7 （二）市场风险及分
2、析 . 8 （三）信用风险及分析 . 9 （四）调研意见 . 11 附件 1：交易对手介绍 . 12 附件 2：花果园项目情况 . 17 附件 3：花果园项目与周边楼盘比较 . 32 附件 4：抵押物情况 . 34 附件 5：还款来源安排 . 37 附件 6：贵阳市房地产市场分析 . 44 附件 7：参考资料 . 48 -3- 一、一、信托概况信托概况 （一（一）信托要素）信托要素 信托规模信托规模 6 亿元（第一期发行 3 亿元） 信托期限信托期限 年 预期收益率预期收益率 A 类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收 益率为【9.00】%，在本信托计划的宽限期内的年预期收 益率为【1
3、3.50】%； B 类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收 益率为【9.90】%，在本信托计划的宽限期内的年预期收 益率为【14.85】%； C 类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收 益率为【10.40】%，在本信托计划的宽限期内的年预期收 益率为【15.60】%。 委托人委托人/受益人受益人 合格投资者 管理管理运用方式运用方式 信托贷款 受益人利益分配受益人利益分配 方式方式 按季分配 资金用途资金用途 用于花果园项目一期建设 还款来源还款来源 第一还款来源为花果园项目一期销售收入，补充还款来源为花 果园项目二期销售收入 担保措施担保措施 花果园项目二期土地使用权及“山水
4、黔城”在建工程抵押，抵押 率不超过 30%；股东宏立城公司提供连带责任保证；实际控制 人肖春红提供个人无限连带责任保证。 资金归集资金归集 在第 12 个信托月度的首日，宏益公司将不少于 2 亿元资金归 集至信托财产专户； 在第 12 个信托月度的第 8 日，宏益公司将累计不少于 3 亿元 资金归集至信托财产专户； 在第 12 个信托月度的第 15 日，宏益公司将累计不少于 4 亿元 资金归集至信托财产专户； 在第 12 个信托月度的第 22 日，宏益公司将累计不少于 5 亿元 资金归集至信托财产专户； 在第 12 个信托月度的第 28 日，宏益公司将累计不少于 6 亿元 资金及相应利息归集至
5、信托财产专户。 -4- （二二）交易结构图）交易结构图 （三（三）交易步骤交易步骤 1 华融信托设立资金信托计划募集资金， 华融信托以信托计划资金向宏益公司发放 项目贷款，用于花果园项目一期项目建设，期限 1 年，按季支付利息。 2 宏益公司用二期6号地的使用权及“山水黔城”的在建工程进行抵押，抵押物经评 估后，抵押率不超过30%。 3 宏立城公司对该笔信托贷款提供连带责任保证。 4 肖春红对该笔信托贷款提供不可撤消的连带责任保证。 5 宏益公司以项目一期及二期销售收入支付信托收益。 6 信托终止后， 由宏益公司偿还信托贷款本息。 华融信托解除相关抵押和保证关系。 （四（四）产品意见产品意见
6、本信托计划的融资项目被列入贵阳市“十二五”规划的旧城改造项目，符合 国家政策规定， 项目第一还款来源充分， 并且项目担保、 抵押措施的运用较有力， 项目风险低；信托计划的交易对手为贵州市第二大房地产开发商，企业管理能力 较强，过往销售业绩较出色；信托发行机构为华融信托，其业务能力和风控能力 处市场领先；综合来看，本产品在获得较理想收益的同时，能做到风险可控，具 有可行性。 -5- 二二、产品情况介绍产品情况介绍 （一）交易对手（一）交易对手 本项目的交易对手宏益公司是贵州花果园旧城改造项目的项目公司，具备 二级开发资质， 注册资金 5 亿元。 公司股权、 债权结构清晰， 银行信用记录良好， 有
7、 8 亿授信额度尚未使用，无对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。公司财 务状况良好， 由于部分项目销售款主要体现在预收账款中，因此项目公司实际财 务状况好于财务报表所呈现情况。项目一期、二期销售情况良好，宏益公司的还 款有保障。 宏益公司的母公司宏立城公司是贵州省第二大开发商。曾开发明星项目 “山水黔城” ，大盘操作经验丰富。经实地考察，该项目开发品质优良，在 当地口碑很好， 证明了宏益公司的产品品质和大盘操作能力。 公司财务状况良好， 由于公司部分项目销售款体现在预收账款中，而且大量资金投入到花果园项目， 项目公司实际财务状况好于财务报表所呈现情况。公司的银行信用记录良好，无 企业对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。 宏立城公司成功的大项目操盘经验是本项目成功的有力保证，良好的银行 信用、稳健的财务现状也保证了企业的综合融资能力，降低了本次融资的风险。 同时，宏益公司的项目品质、营销能力让我们印象深刻，这些是其保证该项目顺 利进行的关键。 （二）项目情况（二）项目情况 花果园项目作为贵阳市“十二五”规划的民生工程，得到政策的大力支持， 保障了项目的顺利进行。项目的选址、规划到营销工作都比较好的契合了消费者 的需求，项目销售持续火爆。根据我们调研，对项目情况做如下介绍： 项目本身的政策风险小。本项目是贵州省最大的旧城改造项目，是贵阳市 委领导牵头主抓的贵
