老旧小区物业管理1-（最新版）

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1、老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及 设施进行长效管理， 使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的 便利和舒适。 我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要 性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多 矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提 高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务 至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧 小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服 务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理

2、需求分析， 我们提出以下管 理思路： 1、 根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验， 我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。 通过 高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上， 实现低消费 投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值 的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置 齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理 和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标 准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项 目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服 务的意见。 3、

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤 其重要，小区出入口能做到 24 小时站岗值勤。每天按规定进行 巡逻；能实施 24 小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区 的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区 装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登 记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发 后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高， 我公司将安排具有消 防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可 安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家， 实行 24 小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部 持证上岗， 管理制度齐全， 责任明确。 账务清晰， 管理服务人员 24 小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约 定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况 （至少每 半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执 行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明 确双方权利义务关系的， 服务标准等相关内容并在小区显著位置 进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和 代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管

5、理体系。 在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项 目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行 24 小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提 高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操 作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证 书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内 大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好 的社区文化。 8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断 提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常； 供水、供电、供气等设备使用正常；

6、规范活动场所，机动车、非 机动车停车场， 机动车停放、 行驶等的标志。 保证车辆运行畅通， 停放有序，并做好防盗工作。 9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率 达 15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当， 按季节治病虫害， 每月保持植物浇水， 施肥， 喷药杀虫， 除杂草， 修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。 10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落 实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱” ，各责任人兼 顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼 道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责 任落实、

7、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每 天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际 情况能定期进行消毒和灭虫除害。 11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重 要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律 ； 在正式运行后， 要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气 24 小时报修 值班，接到报修电话 10 分中到场，急修半天内完成。 对共用设施设备进行日常管理和维修养护 （依法应由专业部 门负责的除外） 。建立共用设施设备档案（设备台帐） ，设施设备 的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规 范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操

8、作规程及保 养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用， 消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、 通风、 无跑、 冒、 滴、 漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失， 主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等 于 98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措 施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等) 有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室 管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。 制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修 以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方 案，保证设备

9、设施能高效经济运行。 12、安全保卫及消防工作。 结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访 保安人员 24 小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员 掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消 防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对 此检查 2 次以上。 13、房屋管理 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护， 检修记录和保养 记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使 用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复 ； 属于大、 中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会 提出报告与建议。 有每日巡查小区房屋单元门、 楼梯通道以

10、及其他共用部位的 门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。 对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台) 和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部 门。 14、物业管理制度与档案、资料管理 在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分 类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、 建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完 善的物业管理方案， 质量管理、 财务管理、 档案管理等制度健全。 15、其他管理 （1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 （2）积极支持参与社区文化建设。 （3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上

11、 级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。 （4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案 件。 物业服务和业主出入的和谐； 我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口 我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们 所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业 主出入提供方便。 二、抓整治工作，换环境面貌 1、针对问题，一对一宣传 根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、 乱搭建的现象较为严重。 再之老旧小区大部分居住着老人或外来 人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了 难度。 我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物

12、业管理 知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工 作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进 行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。 2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热 点问题， 加强停车位或共用车库的管理， 解决居民停车位的问题， 消除小区内消防车难进入的安全隐患。 3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握 服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安 置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的 管理机制， 采取整体联动， 形成合力， 联合管理， 及时现场发现、 解决问题，把事情消灭在萌芽状态

13、，不等问题成堆以后再临时抱 佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全 的小区环境。 三、管理模式 在管理与服务的过程当中， 我们将建立一套适应老旧小区物 业管理模式，坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场 管理，具体方式如下： 1、项目负责人现场指挥。 实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式， 项 目负责人现场执行公司的物业管理服务计划， 现场组织指挥各项 工作，并随时与业主方和广大市民沟通联系，收集业主方和广大 居民的意见、建议，及时作出工作计划与服务内容、方式的调整 以适应业主方的要求； 2、服务的制度化、专业化、标准化。 建立健全相应的规章制度，以制度促进

14、管理，员工配置要严 格遵守专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工 素质与现场作业能够符合业主和广大市民的要求， 制定严格细致 的服务质量与考核标准，从而为业主方和广大市民提供制度化， 专业化、标准化的服务； 3、建立安全保障体系。 针对老旧小区的实际情况， 我公司从以下几方面做好安全防 范工作： (1)消防安全 “预防为主，防消结合” ，我们主要从消防宣传、消防队伍 演练、消防制度落实、消防器材的定期检查、换药等方面培训、 落实。 (2)水电气设备安全管理 建立健全水电气设备正常使用的巡查制度， 全面掌握托小区 各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予 以排除，方便

15、业主方的正常使用。 (3)小区安全维护 根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验， 确立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对老 旧小区物业管理实行 24 小时安全巡防， 为业主方提供一个安全、 舒适的生活环境。 (4)环境卫生维护 根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生 保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。 三、各岗位人员的配置 岗位人数岗位职责备 注 项目 经理 1 人 负责全面工作督促管理服务质 量，实现公司制定的管理目标和 任务。项目经理常驻现场负责制 定物业管理服务工作计划，并组 织实施；每月月初提交上个月的 总结和本月的计划；管理规

16、章制 度健全，服务质量标准完善，物 业管理档案资料齐全。 常驻现场，每周至少有 六天在现场，24 小时手 机开机与业主方保持联 系。具有本科学历，物 业管理资格证，有安置 小区物业管理经验。 保安 人员 12 人 主要负责需小区内的安全保卫 和日常工作秩序，包括门岗执 勤、夜班巡视、车辆停放秩序和 治安秩序等其他方面的服务。 保证 24 小时有人值班 身体健康良好，保安员 经过培训持证上岗，保 证 24 小时有人值班， 有 老旧小区管理工作经 验。 上班时间为 ： 7:30 15:30,15：3023:30， 23:30第二天早上 岗位人数岗位职责备 注 7:30。 保洁 人员 20 人 主要负责小区的环境卫生，包括 住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、 消防设施以及小区内的公用设 施的卫生保洁，和小区道路保 洁。 以女性为主，25 周岁至 50 周岁，包干落实到各 人，各责任人兼顾包干 楼栋的楼道卫生工作， 包括楼道内的乱堆放、 乱张贴、楼道广告，同 时，监督其他楼栋责任 人的工作。工作时间为 ： 5：3012：30 12：307:30 绿化 工人 1 人 保