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1、第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估(2012新版)第三节 国有土地上房屋征收评估房屋征收条例第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。过去的房屋拆迁估价工作主要根据原建设部于2003年发布的城市房屋拆迁估价指导意见进行，房屋征收评估办法发布后，城市房屋拆迁估价指导意见将随之废止。注： 2011年6月3日，住房和城乡建设部印发国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）。一、房屋征收中的评估工作房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：(1)被征收房
2、屋的价值。根据房屋征收条例的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。这也是房屋征收评估中的最主要内容。(2)用于产权调换房屋的价值。房屋征收条例第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似
3、房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。例题1：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。 （2011年房地产估价师制度试题）A重置价格 B租赁价格 C评估价格 D市场价格答案：D解析：国有土地上房屋征收与补
4、偿条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”例题2：对被征收房屋价值的补偿，不得低于( )被征收房屋类似房地产的市场价格。A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日答案：B解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。二、房屋征收评估机构选定及委托根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。房地产估价机构的选定应当科学、合理
5、。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构选定后，房屋征收部门要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。例题：具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作
6、。 ( ) （2011年房地产估价师制度试题）答案：解析：根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。三、房屋征收评估原则和要求(一)房屋征收评估原则房屋征收条例第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创造良好的执业环境。所谓“独立”就是要求房地产估价机构和估价人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在
7、内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。所谓“客观”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。所谓“公正”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估活动中不偏袒房屋征收当事人中的任何一方，坚持原则，客观评估。(二)房屋征收评估基本事项(1)评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。(2)评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构明确评估对象的范围及房屋基本情况。一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。房屋征
8、收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。(3)评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土
9、地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。例题1： 被征收房屋价值评估时点应当为 ( )。A房屋征收确定之日 B房屋征收实施之日C签订房屋征收协议之日 D房屋征收决定公告之日答案：D解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。例题2： 以下关于被证收房屋评估价值内涵，说法正确的是()。A被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值B被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也不包含被征收房屋室内装饰装修的价值C被证收房屋的价
10、值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值D被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但包含被征收房屋室内装饰装修的价值答案：C解析：评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。例题3：被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋（) 因素的影响。A区位 B 用途 C房屋抵押 D使用年限答案：C解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在
11、正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(三)实地查勘、评估方法和技术协调(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价机构和
12、无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。可以同时选用两种(含两种)以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应
13、当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。(四)评估结果和报告送达房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。房屋征收部门将该结果向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意见。公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。四、房屋征收评估异议处理和争议调处
14、房屋征收条例第十九条规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”(一)房屋征收评估异议处理被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。房地产估价机构应当向其解释和说明，包括房屋征收评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程等。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当在规定期限内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该房地产估价机构应当在规定期限内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。(二)房屋
15、征收评估争议调处被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。(三)评估专家委员会及其工作机制省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立房地产价格评估专家委员会，对房屋征收评估工作进行技术指导，受理房屋征收评估技术鉴定。受理房屋征收评估技术鉴定后，房地产价格评估专家委员会应当选派专家组，处理房屋征收评估技术鉴定事宜。专家组成员与原房地产估价机构、房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。原房地产估价机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。例题：以下关于房屋征收评
