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1、学号姓名成绩第五章 收益法一、单项选择题1.收益法,是预测估价对象的( ),然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取价对象价值的方法。A.未来收益 B.净收益 C.未来收入 D.正常收益2.收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.收益原理 B.预期未来收益 C.未来原理 D.收益状况3.购买收益性房地产可以视为( ),是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。A.一种收益 B.一种房地产交易 C.一种贷款 D.一种投资4.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益,同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的
2、利息,则对该单位来说,这宗房地产与( )万元的资金等价。A.2000 B.400 C.4000 D.100005.收益法适用的对象,是有收益或有( )的房地产。A.潜在收益 B.实际收益 C.客观收益 D.正常收益6.收益法适用的条件,是房地产未来的收益和( )都能够较准确地量化。A.成本 B.风险 C.运营费用 D.资本化率7.现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该种房地产的( )。A.收益总额 B.价格 C.收益现值 D.净收益总额8.现代的收益法是建立在资金具有(
3、)观念上的。A.技资价值 B.市场价值 C.时间价值 D.资本价值9.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年,现在已使用了5年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为( )。A.150.56万元 B.154.56万元 C.157.61万 D.152.69万10.已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/,报酬率为8%,试求其40年收益权利的价格( )。A. 3899元/ B.3865元/ C.3855元/ D.3920元/11.己知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/对应
4、的报酬率为6%,试求假设其土地使用权为5 0年,报酬率为8%下的价格( )。B. A.3252元/ B.3435元/ C.3565元/ D.3343元/12.比较两宗房地产价格的高低,如果两宗房地产的收益年限或土地使用权不同,( )是不妥的。A.直接比较 B.间接比较 C.客观比较 D.主观比较13.有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年,单价4000元/;B房地产的收益年限为40年,单价3500元/。假设报酬率为6%,则比较两宗房地产的价格,A比B ( )。A.高 B.低 C.相同 D.无法确定14.同年限价格之间的换算方法,对于( )中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需
5、要对可比实例价格进行调整是特别有用的。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设法15.某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年,所处地段的基准地价为2000元/,在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年,现行土地报酬率为6%。除土地使用权年限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同,通过基准地价求取该宗工业用地的价格为( )。A.1855元/ B.1921元/ C.1878元/ D.1891元/16.有一房地产,通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元,从第6年到未来无穷远,每年的净收益将稳定在40万元左右,该类房地产的报
6、酬率为6%,该房地产的收益价格为( )。A.628万元 B.639万元 C.615万元 D.648万元17.某宗房地产现行的价格为4500元/,年净收益为250元/,报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在5年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度,在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为6000元/。据此预计新火车站建成后投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/。则获知兴建火车站后该宗房地产的价格为( )。A.5250元/ B.5655元/ C.5537元/ D.5456元/18.目前的房地产市场不景气,但预测3年后价格
7、会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益1000万元,预计未来的3年内仍维持这个水平,但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元,销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%,则该写字楼目前的价值为( )。A.21225万元 B.19854万元 C.22358万元 D.2014万元19.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为( )。A.1535万元 B.1327万元 C.1486万元 D.1252万元20.某宗房地
8、产的预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为( )。A.1242万元 B.1235万元 C.1250万元 D.1277万元21.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计该房地产未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为6%。该宗房地产的价格为( )。A.1067万元 B.1135万元 C.1038万元 D.1092万元22.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期,在此后3年的租期中,每年可获取净收益100万
9、元,到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500万元,拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为( )。A.1329万元 B.1238万元 C.1409万元 D.1147万元23.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为30万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用年增长2%,收益年限可视为无限年,该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为( )。A.650万元 B.687万元 C.585万元 D.630万元24.运营费用与( )之比称为运营费用率。A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.有效纯收入 D.实际纯收入2
10、5.租赁收入包括租金收入和( )的利息收入。A.租金和押金 B.租金、租赁保证金和押金C.租金和租赁保证金 D.租赁保证金和押金26.有租约限制的房地产的估价中,租赁期内的租金应采用( )。A.市场租金 B.租约约定的租金 C.正常客观的租金 D.实际租金27.对于土地与建筑物合成体的估价对象,建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的,应根据( )确定收益期限,选用相应的收益期限为有限年的公式。A.土地使用权剩余年限 B.建筑物经济寿命 C.土地使用年限 D.建筑物剩余寿命28.报酬率为( )与所投入的资本的比率。A.净收益 B.收益 C.投资回收 D.投资回报29.投资回收是指所投入的资
11、本的( )。A.回收 B.本金及利润的回收 C.本金及利息的回收 D.本金、利润及利息的回收30.投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的( )。A.额外资金 B.本金及利息 C.本金及利润 D.本金、利润及利息31.某宗房地产的年净收益为4万元,购买者的自有资金为10万元,自有资金资本化率为8%,抵押贷款常数为0.05,该房地产的价格为( )。A.64万元 B.74万元 C.58万元 D.87万元32.某一房地产,其土地价值是总价值的30%,土地资本化率为5%,建筑物资本化率为7%,综合资本化率为( )。A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4%33.某宗房地产的净收益为每年
12、100万元,建筑物价值为1000万元,建筑物的资本化率为8%,土地的资本化率为6%,该宗房地产的价值为( )。A.1468万元 B.1333万元 C.500万元 D.1287万元二、多项选择题1.以下房地产适用收益法估价( )。A.农地 B.标准厂房 C.政府办公楼 D.公寓 E.公园2.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,收益乘数具体有( )。A.毛租金乘数 B.毛收入乘数 C.潜在毛收入乘数 D.净收益乘数 E.总收益乘数3.收益法适用的条件,是房地产的( )都易于量化。A.收益 B.收入 C.成本 D.风险 E.投资4.公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n其假设前提是( )
13、。A. 收益年限为有限年n B.净收益每年不变为A C.净收益在有限年内分别为A1、A2、An D.报酬率不等于零为YE.报酬率大于零为Y5.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.净运营收益 D.税后现金流量 E.税前现金流量6.空置等造成的收入损失是因空置、( )以及其他原因造成的收入损失。A.支付租金 B.延迟支付租金 C.少付租金 D.不付租金 E.预付租金7.净收益的测算途径可分为( )。A.基于租赁收入测算净收益 B.基于销售收入测算净收益C.基于营业收入测算净收益 D.基于商业经营收入测算净收益E.基于工业生产收入测算净收益8.租赁收入
14、包括( )。A. 潜在毛租金收入 B.租金收入 C.租赁保证金收入D.租赁保证金和押金的利息收入 E.押金收入9.在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的( )。A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益10.估价中采用的( ),应采用正常客观的数据。A. 潜在毛收入 B.有效毛收入 C.运营费用 D.净收益 E.有租约限制的租金11.未来净收益流的类型有( )。A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某个固定的数额递增或递减C.每年基本上按某个固定的比率递增或递减D.每年根据市场价格变化而变化E.其他有规则的变形情形12.对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据( )确定收益期限,选用相应的收益法公式进行计算。 A.建筑物寿命 B.土地使用权剩余年限 C.土地使用年限 D.建筑物剩余经济寿命E.建筑物经济寿命13.技资组合技术主要有( )的组合。A.土地与建筑物的组合 B.房地产抵押与房地产典当的组合B. 房地产供应与房地产需求的组合 D.抵押贷款与自有资金的组合E.房地产销售与房地产买卖的组合14.运用直接资本化法估价,由于估价对象不同,如评估的是房地价值,还是土地价值或建筑物价值,采用的资本化率有所不同,相应的资本化率是( )。A.综合资本化率 B.市场资本化率 C.土地资本化率 D.建筑物资本化率E.投资资本化率15.剩余技术
