宝瑞教育局项目测算报告

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1、同致行顾问工作说明书长沙宝瑞教育局项目概念定位及经济测算报告深圳市同致行物业顾问有限公司长沙宝瑞项目组二零零九年九月七日概念定位及经济测算报告同致行顾问工作说明书、地块分析该地块位于长沙市开福区三角塘 16 号，有效面积合计为 28168.49 平方米。1. 地理位置分析1) 城市区位：地块位于长沙市一环内，为长沙老城区，也是核心城区，位于伍家岭和五一商圈之间，属于城市核心地段；2) 交通状况：东临湘江中路，北临南湖路，其余 临小巷，西侧 1 公里即为黄兴路，公路交通比 较便捷，与长沙岳麓、天心、开福等区的交通通 畅，与两大城市商圈间和芙蓉路中路 CBD 的往来十分方便；2. 地块区域条件分析

2、1) 区域规划：根据长沙城市空间规划和整体规划，该地块所属区域为长沙市政府“一洲两岸” 、“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核同致行顾问工作说明书心区域，同时涉及长沙全市的“棚改工程”也直接涉及地块周边，其毗邻的湘雅路口片属于开福区近期改造重点，目前处于拆迁阶段；2) 景观分析：最为突出的景观资源为其西侧毗邻的湘江，其南、北两侧为高层建筑阻隔， 东侧视野比较开阔，具有一定的城市景观；3) 噪音分析：地块噪音主要来自西侧湘江中路的交通噪音，其余三面存在一定的生活噪音；4) 配套分析：周遍边多教育配套，直接毗邻长沙大学分校，周边中、小学林立，其余如公园、商业、餐饮、医疗等配套成熟齐全，城区核心

3、 优势明显；3. 地块指标分析1) 指标概况：有效用地为 S1、S5、S6、S7，总计28168.49 平米，S2 地块为绿化带，S4 和 S3 地块狭小，情况复杂不可计入有效面积， 标的总面积31711.72 平米，规划路幅 3543.22 平米；同致行顾问工作说明书2) 指标明细：编号 容积率 用地面积 建筑面积 性质 建面合计S5 7.0 4741 33187 商务 33187S1 5093.5 28014S6 8400 46200S75.59933.99 54637住宅 128851合计 28168 162038 162038地块主体地块分四块，其中，S5 为商务用地，容积率为 7.0

4、，其余为住宅用地，容积率为 5.5，合计总建筑面积约为 162038 平米，其中商务面积约为 33187 平米，住宅面积约 128851 平米；3) 指标分析：从地块指标来看，该地块未来发展将以高层建筑为主体，并呈现以下特征： 地块未规划有明确商业指标，未来主要以居住为核心功能，同时兼顾商务功能； 高密度高容积率，居住人口密度高； 多物业类型组合，具有城市综合体特征； 项目发展将同时承担城市改造的功能；4. 地块综合分析基于前文对该地块的特征和条件分析，其在未来发展中，其必须合理、科学、慎重的 进行规划。地 块综合性强、高容 积率等自身特性以及面临的区域变革，使 项 目须用更加具有时代领先性的

5、思维开发本项目。、 SWOT 分析及发展定位1. 地块优势1) 所处位置为长沙核心城区，认知程度会比较高；2) 周边配套全面，发展成熟，未来居住生活便利；3) 地块东西两侧的景观资源较好，紧邻湘江， 东侧城市景观突出；同致行顾问工作说明书4) 商务地块具备成为城市地标的潜力，为项目未来打造城市形象标高制造条件；5) 地块周边交通发达，西邻湘江中路，与 长沙核心商圈和商务核心的交通方便。2. 地块劣势 1) 周边有大量底老旧建筑，影响未来生活氛围；2) 优质资源在东西面，产品朝向价值较难体现；3) 临街面短，未来住宅发展受到一定影响；3. 地块机会1) 随着长沙城市改造的发展，片区形象面貌将得以

6、很大改善，项目所处地段以及良好配套必将会吸引更多的高素质人群；2) 地块商务性质结合优势地缘和江景资源，未来酒店发展具备良好基础。3) 两大商圈和芙蓉 CBD 发展将为项目带来契机。4. 地块威胁1) 目前中心城区楼盘大多与本项目指标近似，多为高密高容产品，产品性质近似；2) 与长沙芙蓉 CBD 相距不 远，商 务氛围和条件不成熟，商务开发压力较大；3) 南城发展迅速，规划清晰，且轨道交通已经进入施工阶段，且价格洼地效应明显，未来将 对中心区市场形成较大冲击。6同致行顾问工作说明书5. 地块开发价值点综述1) 一流的城市地段，在长沙城区核心的位置，与 长沙两大核心商圈和芙蓉 CBD 的地缘关系

7、是项目未来发展的核心平台；2) 长沙城市改造的高效率、大规模发展为片区房地产发展带来巨大的发展空间，并得以有效改善城市形象面貌；3) 地块附带商务属性，沿街临江， 发展条件良好，具备发展成城市地标建筑的可能；4) 高密度建筑群结合城市地标建筑，具备成为城市符号性社区的良好条件；5) 项目用地属城市核心难得的资源型居住用地，其自然条件具有不可复制性，增值潜力大；6) 政府对湘江风光带的高标准规划为项目发展提供了有力的市政支持；7) 区域内的交通网络成熟，交通便利，项目用地可达到区域内外任何地方。8) 项目开发价值点： 优质成熟地段，高潜力的地缘关系； 未来预期的城市地标形象； 城市改造下的片区形

8、象及面貌改善的利好； 城市稀缺资源的占有。7同致行顾问工作说明书6. 项目属性定位1) 开发背景长沙城市中心改造发展的大趋势；2) 属性支撑一环内、湘江景观、与商圈和 CBD 的地缘、高密度城市综合性建筑群；3) 核心价值代言城市未来；4) 属性定位：城中央16 万平米触江上居。7. 发展方向分析1) 发展目标：打造城区核心最具先进性的城市综合体；2) 物业形态：高素质住宅+品质商务为主体；3) 客户目标：直指长沙中高端消费群体，如政府公务员、CBD 中高端商务人群和商圈业主；4) 先进性发展方向： 高度创新：利用高容积率特征，打造城市地标建筑和地标建筑群； 技术创新：引入先进的规划设计技术和

9、理念，打造升级版物业； 材料创新：高品质材料的运用换取市场中无法比拟的居住感受； 拔高形象：无敌江景，国际视野，城市名片。、市场价值评估8同致行顾问工作说明书1. 市场价值估算方法1) 住宅根据该项目与周边住宅的产品加权预判，结合长沙房地产价值市场的增长预期和目前周边同类物业的现实售价，判断该项目住宅未来的销售价格，再结合开发成本和收益情况推导合理地价范围；2) 商务通过周边商务物业的租金价格倒推和权重比较，结合长沙房地产价值市场的增长预期，判断未来的销售价格，再结合开发成本和收益情况推导合理地价范围。2. 住宅土地市场价格预判1) 住宅销售静态价格预估规模 交通 配套 产品 品牌 区位 景观

10、项目10% 5% 5% 20% 10% 15% 35%优劣系数均价金色屋顶 5 4 4 5 4 4 5 0.99 8000新外滩 5 4 4 3.5 4 4 5 0.93 6800荷园 5 5 5 4.5 4 5 4 0.95 6700本项目 5 4 4 5 4.5 4 5 1 根据目前地块周边的市场实际情况，金色屋顶凭借其出色的产品素质、附加 值和江景 资源实现了较高的销售价格，并已经实现 100%销售，而新外滩由于其产品打造存在一定缺陷，因此，在其他条件基本接近的情况下，产值无法得到有效释放。9同致行顾问工作说明书本地块目前暂拟未来的产品素质与金色屋顶近似，且由于藏珑的沉淀，在品牌还 有一

11、定优势，并 结合对金色屋顶销售时间间隔的考虑，静 态 价格保守预估在 8500 元/ 平米。2) 长沙住宅市场平均价格增长预估市场 不 稳定期，保守估 计 区域市场的溢价率约为 5%8%。3) 住宅销售价格动态预估市场静态比准价格 8500 元/溢价因数 理想溢价 最低溢价空间自然溢价 （按一年半时间计算） N*8%*1 N*5%*1产品展示溢价 N*3% N*1%营销创新/品牌信誉 N*3% N*1%本项目可实现动态价格 9690 元/ 9095 元/ 2003-2008价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价 价0500100001000200030004000500

12、0批 准 预 售 面 积 （ 万 ） 销 售 面 积 （ 万 ） 均 价 （ 元 / ）批 准 预 售 面 积 （ 万 ） 382 362 460 562 635 894销 售 面 积 （ 万 ） 244 383 563 690 723 485均 价 （ 元 / ） 2222 2391 2539 2691 3372 39062003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年10同致行顾问工作说明书预计 2010 年项目推出市场，通过溢价整合动态均价预估：90009700 元/。在本文后续计算中， 暂定以9000 元/平米的保守预计为未来住宅 产品的销售均价。4) 住宅土地市

13、场价格预判项目住宅地块容积率均为 5.5，即未来建筑以高层为主，其住宅用地面积为 23427 平米，建筑面 积为128851 平米，此处按 1400 元/平米计算建安成本。 在单方土地成本为 6200 元/平米，单方楼面地价为 1127 元/平米时（按评估地价计算），其税后利润率为 69.8%； 在单方土地成本为 17500 元/平米，单方楼面地价为 3182 元/平米时，其税后利 润率为 20.8%，基本达到开发利润临界值。3. 商务土地市场价格预判S5 地块的用地面 积为 4741 平米，建筑面积为 33187 平米，根据评估报告的评估价格，为 7596 元/平米，下文将依据周边商务物业租

14、金来推导售价，以 评估价格为基础，按50 年年限为标准进行倒推。1) 芙蓉区商务租金/售价推导11同致行顾问工作说明书规模 交通 配套 产品 品牌 区位 景观公寓产品 10% 5% 5% 20% 10% 15% 35%优劣系数合成租金 定王大厦 4.5 5 5 4 5 5 4 0.98 0.3亚大时代 4 5 5 4.5 5 5 4 0.99 0.96运达国际 5 5 5 5 5 5 4.5 1.08 1.6本项目 4 4 4 4.5 5 3.5 5 1 2.075基于项目商务物业未来的高标准发展方向，根据权重合成后，本项目合理租金约 在 2.08 元/平米/月左右。通 过我司调研， 长沙写字

15、楼的投资 回报率约在 8%左右，呈 现租金和售价倒挂的特征，那么，项目商务物业静态推导售价为：销售价格=租金*30 天*12 月/8%=9360 元/平米2) 长沙商务价格市场趋势分析近两年的商务物业租金方面，长沙指标性写字楼价格较 06，07 年的 1.2-1.8 元/日平方米的价格，提升至 1.5-2.0元/日平方米，但由于近 1 年来，大量商务公寓产品的推出对长沙商务市场形成严重干扰，我司预测，未来 1-2 内，随着国内经济环境的稳定和平稳发展，长沙写字楼租金价格应保持在 2%-5%左右的增 长速度。3) 商务销售价格动态预估市场静态比准价格 9300 元/溢价因数 理想溢价 最低溢价空

16、间12同致行顾问工作说明书自然溢价 （按一年半时间计算） N*5%*1 N*2%*1产品展示溢价 N*3% N*1%营销创新/品牌信誉 N*3% N*1%本项目可实现动态价格 10602 元/ 9951 元/ 预计 2010 年项目推出市场，通过溢价整合动态均价预估：1000010500 元/。在本文后续计算中， 暂定以 10000 元/ 平米的保守预计为 未来住宅产品的销售均价。4) 商务土地市场价格预判判断前提：项目商务地块容积率均为 7.0，即未来建筑以高层为主，此处按 2500 元/平米计算建安成本。 在单方土地成本为 7596 元/平米，单方楼面地价为 1085 元/平米时（按评估地价计算），其税后利润率为 48.4%； 在单方土地成本为 18500 元/平米，单方楼面地价为 2643 元/平米时，其税后利 润率为 20.1%，基本达到开发利润临界值。4.