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1、1,业主委员会换届改选,工作程序及注意事项,安徽力澜律师事务所,2,程序,一,组建业委会换届改选小组,二,产生业委会候选人,三,确定业主大会会议的形式和召开的程序,四,选举业委会委员和表决规则、规约,五,办理业委会换届改选备案手续,3,适用的法规,安徽省物业管理条例,A,合肥市物业管理若干规定,B,合肥市业主大会和业主委员会指导规则,C,4,一、组建业委会换届改选小组,（一）由谁组织？ 业主大会？ 原业主委员会？ 物业公司？ 街道办事处？ 社居委？,5,THE ANSWER,第一，原业主委员会（任期届满60日前） 第二，居民委员会在街道办事处指导和监督下组织 第三，街道办事处,6,参照法规,合
2、肥市业主大会和业主委员会指导规则 第四十六条第一款 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。 第四十七条第一款 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下组织业主召开业主大会会议进行换届选举。 合肥市物业管理若干规定 第十九条第一款 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会
3、的换届选举。 第十九条第二款 业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。,7,（二）换届改选小组组成人员,街道办代表,组长或指定组长,社居委代表,业主代表,不低于总人数的1/2,组 成 人 员（单数）,如何产生？,8,业主推荐,业主自荐,召开座谈会,业主代表的产生形式,9,（三）发布换届改选小组成立公告并征求意见,Q:公告的时间？ A:一般为成立之日起15日内。公告时间一般不少于7日。 Q:公告的内容应该有哪些？ A:一般应为名单、工作职责、联系方式等。 Q:
4、业主对小组成员有异议的，如何处理？ A:由街道办事处协调解决。,10,参照法规,安徽省物业管理条例 第十八条第三款 业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。 合肥市物业管理若干规定 第十条第二款 筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 合肥市业主大会和业主委员会指导规则 第十一条第一款 筹备组应当自成立之日起15日内将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。,11,（四）换届改选小组组建后需讨
5、论的具体事宜,1、明确业主身份及其业主大会会议上投票权数并公告； 2、讨论修改管理规约业主大会议事规则； 3、明确业委会委员人数、津贴、任期等事宜； 4、管理规约业主大会议事规则的草案书面意见公告。,12,二、产生业委会委员候选人,（一）业委会委员候选人的条件 哪些人能够成为业委会委员候选人？ 哪些人不能成为业委会委员候选人？,13,1、准入性条件,具有完全民事能力的业主 遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则 热心公益事业，责任心强，公正廉洁 具有一定的组织协调能力和必要的工作时间 按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金,14,参照法规,安徽省物业管理条例 第二
6、十八条业主委员会委员应当符合下列条件: （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主; （二）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务; （三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁; （四）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。 合肥市业主大会和业主委员会指导规则 第三十条第一款 业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则； （三）按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定组织
7、协调能力； （六）具备必要的工作时间（住宅小区业主委员会委员、候补委员应在小区内常住）； （七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。,15,2、禁止性条件 无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的原业主委员会委员 存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的 业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的,16,参照法规,合肥市业主大会和业主委员会指导规则 第三十一条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人： （一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的； （二）业主本人、配偶及其近亲属在
8、本区域内物业服务企业工作的； （三）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。 合肥市物业管理若干规定 第十九条第三款 原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。,17,听取业主意见,召开座谈会,发放推荐表,（二）产生形式,产生形式,18,（三）确定业委会候选人产生办法并公示 关于业主委员会委员候选人条件及其推荐办法的公示 根据相关规定及本小区业主大会议事规则，本建筑区划业主委员会换届业主大会小组根据本建筑区划物业类型分布的具体特点，考虑业主委员会委员的代表性和不同物业类型专有部分的分布比例，现就本建筑区划业主大会的本届业主委员会委员的组成
9、、委员候选人条件及推荐办法等事项公示如下： 一、按小区议事规则本届业主委员会拟由 名委员组成，其中主任委员1名，副主任委员 名。 二、业主委员会委员候选人的条件： 。 三、业主委员会委员候选人拟采用业主通过自荐及其他业主推荐，经换届改选小组讨论通过产生： 换届改选小组中的业主成员被正式向业主大会会议提名为候选人的，其在换届改选小组中的工作自行终止。由此造成换届改选小组工作人员缺额需要补充的，从推选结果中依次递补或另行组织推荐/自荐产生。 本公示期为 日，自 年 月 日 时至 年 月 日 时。业主如对上述公示内容有异议的，请于 年 月 日 时之前向换届改选小组书面反映。 特此公示。 业委会换届改
10、选小组 年 月 日,19,（四）确定候选人名单并公告,关于业主委员会委员候选人名单的公示 根据相关规定及本建筑区划业主大会议事规则，按照本建筑区划业主委员会委员候选人条件及其推荐办法，经推荐和在本建筑区划内公示 日无异议，现确定本建筑区划业主委员会的委员候选人由下列 位人士组成，并向本建筑区划业主大会会议正式提名。 1、 2、 特此公告。 业委会换届改选小组 年 月 日,20,三、确定业主大会会议形式和召开程序,会议形式,集体讨论形式,书面征求意见讨论形式,会议公告十五天,确定会议工作人员,表决票送达人,表决票回收和统计,会议记录和决定公告,开票宣布表决结果,会议记录和决定公告,现场投票,确定
11、业主身份,会议公告十五天,21,参照法规,物业管理条例 第十二条第一款 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。 合肥市业主大会和业主委员会指导规则 第二十三条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。,22,四、选举业委会委员和表决规则、规约,23,五、办理业委会换届改选备案手续,1、
12、备案时间？ 自业委会选举产生之日起30日内。 2、备案所需材料？ 业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料。 3、向何部门备案？ 区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处。,24,25,参照法规,安徽省物业管理条例 第二十九条第二款 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。 合肥市业主大会和业主委员会指导规则 第三十二条第一款 业主委员会自首次业主大会表决通过之日起30日内
13、，持以下材料向物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案： （一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告； （二）业主大会决议； （三）管理规约、业主大会议事规则； （四）业主委员会委员、候补委员名单； （五）街道办事处、乡镇人民政府出具的初审意见。,26,换届改选流程图,组建业委会 换届改选小组 公告,业委会换届 改选小组 名单公示,业主大会 会议形式 公告,业主大会 会议上投票 数的公告,登记 备案,业委会换届 改选小组 名单公告,征求相关管理 规约（草案） 书面意见的公告,业委会候选人 产生办法及 选举方式公示,业委会候选人 产生办法公告,业主大会 会议讨论 事项的公告,会议决定、 业委会委员 选举结果公告,换届改选小组 中业主代表 产生方式公告,业委会 候选人 名单公示,业委会 候选人 名单公告,选举业委 会主任、 副主任,27,谢谢大家,
