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1、2020最新整理范本文档编制说明(红色部分)试阅部分: 包含文档中提及的计划书中的重要部分(可以删除只保留正文部分)市场分析 一市场规模、市场结构与划分 二目标市场的设定 三产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四目前公司产品市场状况、产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和） 产品排名及品牌状况 五市场趋势预测和市场机会 六行业政策 竞争分析 一有无行业垄断 二从市场细分看竞争者市场份额 三主要竞争对手情况：公司实力、产品情况（种类、价位、特点、包装、营销、市场占 率等） 四潜在竞争对手情况和市场变化分析 五公司产品竞争优势 市场营销 一概述营销计划（区域、
2、方式、渠道、预估目标、份额） 二销售政策的制定（以往/现行/计划） 三销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四主要业务关系状况（代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等）、各级资格认定标准 政策（销售量/回款期限/付款方式/应收帐款/货运方式/折扣政策等） 五销售队伍情况及销售福利分配政策 六促销和市场渗透（方式及安排、预算） 1.主要促销方式 2.广告/公关策略、媒体评估 七产品价格方案 1.定价依据和价格结构 2.影响价格变化的因素和对策 八.销售资料统计和销售纪录方式、销售周期的计算。 九.市场开发规划、销售目标（近期、中期）、销售预估（3-5年）销售额、占有率及计算依据 投资说明 一资金
3、需求说明（用量/期限） 二资金使用计划及进度 三投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等） 四资本结构 五回报/偿还计划 六资本原负债结构说明（每笔债务的时间/条件/抵押/利息等） 七投资抵押（是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证） 八投资担保（是否有抵押/担保者财务报告） 浦东新区泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告上海中迪置业有限公司二OO一年十月目 录前 言第一章 项目概况第二章 市场分析第三章 设计方案第四章 市政配套、环境保护及节能第五章 项目法人与项目经营管理第六章 建设进度第七章 投资估算、资本金和资金筹措第八章 财务效益分析第九章 结
4、论与建议附表一、 建设投资估算表二、 营业收入预测表三、 营业成本预测表四、 损益表五、 现金流量表六、 敏感性分析表附件一、 项目建议书批复二、 选址意见书批复三、 上海中迪置业有限公司营业执照四、 上海中迪置业有限公司暂定资质证书五、 水电煤等配套单位意见六、 有关资本金到位证明附图一、 平面图二、 房型图前 言上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一、其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20世纪90年代以来、为了加快上海市商品住宅的建设、改善居民的居住条件、上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献。位于浦东新区泾南新村地块、长期以来建筑陈旧、临时用房较多、居民
5、居住质量较差、大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后、于2001年初决定投资对该地区72325平方米的区域进行开放改造、建设商品住宅、项目暂名“泾南新村地块商品住宅项目”。项目建议书已于2001年9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2001）991号文”批复同意；项目选址意见书于2001年 月 日经上海市浦东新区规划局“ （2001） 号文”批复同意。随着上海市住宅市场趋于景气、加快本项目基地的建设、改善周边居住环境的时机已到来。根据建设基地情况以及项目初步方案、遵循有关规定、编制“泾南新村地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。第一章 项目概况
6、1.1编制依据1.1.1项目建议书批复、见附件1。1.1.2规划选址意见书、见附件2。1.2项目名称泾南新村地块商品住宅项目1.3建设地点项目基地位于浦东新区泾南新村地块、东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米、总建筑面积约108480平方米。1.4项目法人上海中迪置业有限公司法人代表：朱胜杰注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室注册资金：人民币贰仟万元企业类型：有限责任公司上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、
7、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2001年8月13日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。上海中迪置业有限公司的营业执照见附件3、公司暂定资质证书见附件4。1.5建设内容泾南新村地块商品住宅项目用地面积72325平方米、总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合、建筑面积100560m2；商业公建面积2940 m2；会所面积1980 m2；幼托公建面积3000 m2。1.6建设投资经估算、本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元、其他基建费用3981万元、预备费
8、为425万元。1.7财务效益测算经测算、项目全部投资财务内部收益率为26.8%、高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点、按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元、静态投资回收期为2.21年（含2年建设期）、动态投资回收期为2.58年（含2年建设期）、项目在财务上是可行的。1.8项目社会效益1.8.1加快改变该地区的原有面貌、有利于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元、为地方财政和市政建设作出贡献。第二章 市场分析上海房地产市场的特点、总体上处于较为平稳的状态。但从住宅市场的情况
9、来看、尤其自2000年以来、随着宏观环境的逐步变好、出现了一些新的特点、最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指数来看、2001年6月升11点、涨幅为1.6%；7月升12点、涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来、住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场统计数据表明、住宅市场已进入新的景气发展阶段、上海的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升、物有所值。2.1市场总体供求状况2.1.1宏观环境分析上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。上海人均GDP正处在40008000美元发展阶段中、住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。随着GD
10、P的增长、恩格尔系数不断下降、住宅成为居民的最大消费倾向。上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下、上海市政府采取了一系列政策措施。在供应方面、严控土地供应、消化空置房、降低不合理税费；在消费方面、着重培育房地产市场、推出了一整套市场运作创新制度、如出售旧公房使原租赁者成为业主、打破售后公房须5年上市的约束、推动了二、三级市场联动。上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。在基础处理、结构抗震、生态绿化、容积密度、数字社区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步、有些还是质的飞跃。在住宅的城市建设配套方面、近10年来上海的城市现代化进程
11、为世界城市史上罕见、高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本。10年来房地产市场化取向的改革逐步实现了供求趋于平衡、一度较高的利润率已大幅下降、趋于社会平均利润。2.1.2市场发展分析近年以来上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市场、如制定新的住宅建设标准、加强房产市场的法律法规建设、制定各类住房上市的规定等、住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时、住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要、发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型、从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新。从上海市1999年、2000年评选出的最佳房型
12、看、住宅设计功能日趋合理、并能够满足不同层次人士的购房需求。与此同时、本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段、再看房型功能、然后才讨论房价高低”的三部曲、特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志、而识别房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适、朝向端正、厨房、卫生间不再狭小、洗衣机和冰箱有专门的位置、甚至阳台的取舍、过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。2.1.3区位因素分析近年来、上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高、给购房者以更大的选择余地、购房者的观念也正在发生变化、除地段和交通之外、良好的绿化和人
13、文环境、合理的房型、完善的的配套设施也成为购房者十分注重的方面。就本项目而言、基地位于小陆家嘴地区、毗邻浦东新区花木文化行政中心、区位优势明显、轨道交通发达、公交路线四通八达、进才中学、世纪公园、源深体育中心使该地区形成浓厚的文化氛围。与此同时、羽山路沿线的陆家嘴花园、香榭丽花园等住宅小区已使该地区成为众多购房者向往的高档生态居住区域、吸引了相当一批购买力较高的购房者。2.1.4价格分析2000年以来、开发开放浦东政策及市政设施、生态环境的极大改善、浦东新区房地产市场急剧升温、房价已上涨20%左右。锦绣路世纪公园沿线的高档楼盘如华丽家族、天安花园等价格已超过8000元、羽山路沿线的香榭丽花园、
14、陆家嘴花园二期价格均达到60007000元、即使位于浦东塘桥的怡东花园、乔顿花园等价格也已突破5000元。但是、在房价上涨的情形下、良好的居住环境仍吸引一批批的购房者纷至沓来。浦东的房价仍有上涨的空间。2.1.5目标客户及购买力分析地段、交通、环境及各项配套设施的优势将对收入较高的私营业主、律师、港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力。本项目定位为高档生态居住区、在房型设计上以三室二厅为主、面积在130150平方米之间、总价控制在6080万之间。同时、考虑部分面积较小的房型、以满足年轻白领的需求。2.2本项目售价预测根据本项目周边地
15、区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点、预计本项目的住宅每平方米销售均价在5500元、是较为客观和适宜的。第三章 设计方案3.1设计指导思想以人为本的设计指导思想、面向二十一世纪、以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标、强化小区居住功能、合理安排居住配套通讯设施、提高生活质量、为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。3.2总体设计本项目位于浦东新区泾南新村地块、地理位置十分优越、为新兴的标志性高档住宅区。小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区、西接陆家嘴花园二期高档居住区、北临进才中学分校、附近基层文教医疗机构完善、交通便捷、购物方便。小区内多、高层住宅相结合、形成高低起伏的建筑群落、小区内设置
