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1、“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”市中级人民法院法官黄培芳说，一方面，如果二手房房东违约，一手房房东作为“被代理人”要承担违约责任。以徐某和何先生之间的公证交易为例，法官分析说，何先生是根据徐某的授权，作为徐某的代理人与黄女士签订了房产买卖协议，根据中华人民国民法通则第六十三条的规定，“代理人在代理权限，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即徐某应对何先生的行为承担相应的法律后果，黄女士有权向徐某主权利，徐某应退还黄女士已支付的购房款，并承担相应的违约责任。另一方面，如果一手房房东违约，二手房房东很可能需要承担“连带责任”。如上述案件中，何先生在
2、房产买卖协议书第十七条中和对方约定：立约人何先生保证已取得一手房房东同意出售该房产的相关授权，并代表一手房房东签署本协议，若因房东原因导致该房产无法交易，立约人将承担相应的违约责任。根据这一约定，何先生应承担连带保证责任。 黄培芳指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。何先生遭遇的就是卖方一房两卖，并因此付出惨痛的代价。而实际上，卖方也要承担很大风险，因为，买方也可能一房两卖。一旦购房人一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”，或者挥霍一空，那么，卖方就要承担连带责任。也就是说，需要和购房人共同承担被骗者的损失。而对于一手卖家而言，利用公证把房子卖出也有很大风险，一旦投资客公证后再次交易时对第三方违约，
3、因为投资者是代理行为，由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。警惕被炒房者利用的“房产委托公证” (2012-03-01 10:47:24) 标签： 杂谈 我国房产买卖过户的程序日益严瑾完善，银行、开发商和房产登记部门为控制风险、预防纠纷，一般要求当事人本人去办理签字手续，本人不能亲自到场签字的，要求提供经公证处公证的委托书或委托合同。所以，随着房产委托公证的需求日益提升。房产委托公证需求在不断增加，但是公证过程中出现的问题，也在不断的增加。房产委托公证本身没有问题，但为什么房产委托公证导致房屋买卖行为面临巨大的风险？炒房者利用“房产委托公证”，实现“转手”赚“差价”之目的。一般做法如下： 卖家
4、与买家签订合同，并收取定金。签订合同时，买家强烈要求暂不过户，并办理公证，并且合同有“甲乙双方在公证处办理房屋转让及委托乙方办理过户手续的公证”的类似条款。一旦卖家和买家办理好房产委托公证后，这样，买家就可以慢慢地找另一个买家，等合适了再把房子卖出去，至于买家从中赚了多少差价，就和卖家没有关系了。 以上做法是炒房者惯用手法，在房价平稳上涨时，产生的纠纷会比较少，当房地产市场出现大幅波动时，尤其是目前这种情况，纠纷就会大量产生，法律风险凸显。以下就是房产委托公证引纠纷的案例。案情： 今年4月份，经房产中介，先生将自住的一套129平的二室二厅住宅卖给王女士。双方签订了房屋买卖合同。合同约定房屋成交
5、价为120万元，王女士在签订合同当日支付定金5万元，并于20日支付首付款65万元。协议中同时规定，自签订合同3个月双方办理房产委托公证手续，王女士于公证当日支付剩余房款50万元后，先生将房屋及房产证、公证书原件交付给王女士。合同签订后，王女士如期向先生支付了定金和首付款共计70万元。7月份，双方通过协商共同到公证处办理委托公证，但由于双方对委托公证本未能达成一致意见，最终未能办理公证手续，引发争议。于是，先生诉至法院，要求王女士继续履行合同、支付剩余房款并按照合同违约条款承担迟延履行违约金。王女士则反诉要求先生限期出具合法并能实现合同目的的公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。法院判决： 先
6、生与王女士所签合同虽约定双方于签订合同后3个月办理公证手续，但因约定不明，双方对公证的具体容、时间和办理手续等事项产生分歧，导致合同未能继续履行。先生与王女士签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的转移，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。因此，在合同未明确约定公证委托委托具体事项的前提下，王女士要求先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故王女士应在双方办理过户手续后，将剩余房款支付给先生。最终，法院判决双方继续履行合同，驳回先生的其他诉讼请求和王女士的反诉请求。律师分析：
7、 本案看似是一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，其实背后却隐藏着炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。如遇到此等炒房客，卖房的房主将要承担很大的风险。首先，炒房客将该房屋转卖给下一个买房人，炒房客只是名义的卖房人，形式上是代理原房主出售房屋。若该合同履行过程中产生纠纷，新的买房人可能主原房主与炒房客存在恶意串通的行为。一旦发生诉讼，原房主将被直接列为被告。其次，若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构，为隐藏房屋存在的问题，将房屋进行装饰后转卖。新的买房人入住后发现质量问题，会直接向原房主主修复或赔偿。最后，因原房主已与炒房客进行公证并取得价款，实际占有人和使用人已随之转变。炒房客再行转卖甚至进行多次
8、转卖，产生纠纷后，新的买房人会要求买卖合同的相对方原房主交付房屋。原房主必将承担“一房二卖”甚至“一房多卖”的法律责任。更有甚者，若炒房客未向原房主支付全部房款，一旦其将房屋转售后卷款逃走，后果更不看设想。据于以上案例，结合实际情况，律师提醒卖家在出售房屋时充分注意防房产委托公证的以下法律风险：注意一： 委托是指委托人授权受托人并以委托人的名义，为委托人的利益而与第三人进行民事活动的行为。委托行为是单方法律行为，即委托人单方签署委托书，受托人持委托书从事民事活动，而所产生的法律后果由委托人承担。通俗地说就是你委托他替你办理房屋过户手续，在办理过程中，发生的一切法律后果都由你来承担。举个例子：某
9、将一套房子卖给了中介，办理了委托公证后，中介一次性给他20万元后，他把房产证和房门钥匙给了中介后，就以为没事了。可是，房屋中介一转手把他的房子卖了25万元，在办理完过户手续后，买房者以房屋存在漏水，楼板开裂等问题，把原房主告上了法庭，而这时房屋中介拿着5万元不知去向了，原房主却要承担相应的责任。注意二： 委托一定要找自己信任的人。在平时，我们要是委托别人办事，都是委托自己比较信任的人，而作为买卖房屋这么大的事，却找一个自己并不了解的人作为受托人，如果他拿着你的房子一房两卖，你也要承担相应的责任。如有一个人，他用别人一套房子，拿着两份委托书同时和两个人签订卖房合同，收取了双方的定金，但是只给其中
10、的一人办理了房屋过户手续，而另一个人得不到房子也找不到卖房人，只有把委托人告上了法庭，委托人就要承担相应的责任。这个案子因为涉及诈骗，委托人及时报警，因为先刑事案件后民事案件，法院中止了民事案件的审理。但是，由于委托人的自己的委托行为，为自己带来了很多不必要的麻烦。注意三： 委托是单方法律行为，委托人有权变更或撤销，但在您撤销或者变更后应当及时通过适当途径通知相关人员及部门（如房地产交易中心等）。如果你办理了委托公证后，你又不想委托受托人替你办理有关房屋过户手续了，你可以到公证处申请撤销或者变更委托书，但要及时通知有关部门，不然受托人拿着原来的委托书还是可以办理有关手续的，因为有关部门并不知道
11、你撤销了委托。凤起律师 | 十级 不建议做公证，日后受托人与他人签订购房合同后发生纠纷，购房人会以房主为被告提起诉讼，责任房主你承担。本报讯 卖房者想尽早收到售房款，买房者想降低购房成本，于是双方都不办理过户手续。中介公司利用这种心态，用同一份委托公证书，一边赚取差价，一边将法律隐患与风险转移到买卖双方身上，卖主可能会面临多方赔偿，而买主可能因此失去房产所有权。 基本案情 中介利用同一委托公证书 转手炒房赚两次差价 今年3月，某新将一套房屋以28万元的价格（不含税，税费由买方承担，下同）在中介公司放盘出售。因认为该价格低于市场价约2万元，中介公司老板某健便以个人名义，与某新商谈买卖事宜，某健表
12、示可以一次性付款，要求某新降价1万元。某新考虑到能较快收到房款，就以27万元的价格与某健达成交易，并签订房屋买卖合同。双方各向中介公司支付中介费5400元。 合同签订后，某健带某新来到公证处并对某新说，该房屋是买给其儿子的，其儿子现在外地读大学，请某新办理一份出售、收售房款、过户等容的委托公证书给某健，由某健在其儿子暑假回来后，再办理过户手续。某健声称，这样操作没有风险、方便快捷，办好公证立即支付全额房款。某新觉得能马上收到售房款，又能免除办理评估、过户、交税手续的麻烦，于是就按某健的意思办理了委托公证书。 办好后，某新收到了售房款。某健取得委托公证书后，将该房屋再次挂牌出售，售价为31万元。
13、某忠对该房屋有购买意向，但觉得31万元太贵，加上营业税、个人所得税、契税及中介费等，总购房成本达到35万元。 中介公司向某忠建议，可暂不办理房屋的过户，由原业主某新将委托某健办理出售过户手续的委托公证书转委托给某忠，并将房屋交付某忠使用，这样可以避免近4万元的税费，待房产证满五年后，再办理过户或由某忠转卖他人。 某忠觉得这样操作省下了近4万元的税费，虽然房子没有过户，但还有委托公证书和房屋买卖合同保障，就与某健达成了交易。某忠支付31万元购房款后，某健到公证处办理了转委托公证书给某忠。 法律分析 卖主或面临多方赔偿 本案是一起中介公司炒楼吃差价的典型案例，中介公司通过一买一卖赚了5万元的房屋差
14、价和两次中介费，而某新、某忠的合法权益则受到较大损害，并偷逃了两次房屋交易税费。房屋不办过户手续，给某新、某健、某忠均造成极大的法律风险。 首先，如果某健将该房屋一房多卖，收取多位买方的定金或售房款时，由于某健无法履行多份合同，各个买方势必起诉原业主某新主赔偿。某新委托某健出售房屋，必须对某健出售房屋的行为负责，某新应赔偿多位买方的损失。 其次，如果某新无力偿还个人债务，由于该房屋仍然登记在某新名下，法院会拍卖房屋，用作偿还某新的个人债务，这样势必造成某忠损失。某忠无法依据与某健签订的房屋买卖合同和委托公证书主该房屋的所有权。再次，如果某忠将该房屋出租，承租人在承租期间意外伤亡，依法应由房屋所
15、有人承担责任的，或者房屋高空坠落花盆等物品至人伤亡时，某新均有可能面临受害人的索赔。法官说法 公证交易房产两方都有风险 法官指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”法官说，一方面，如果二手卖家违约，一手卖家作为“被代理人”要承担违约责任。 因为，根据相关法律规定，“代理人在代理权限，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即一手卖家应对二手卖家的行为承担相应的法律后果。 而另一方面，二手卖家也要承担很大风险，因为，一手卖家也可能一房两卖。一旦一手卖家一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空，那么二手卖家就要承担“连带责任”。也就是说，二手卖家需要和一手卖家共同承担被骗者的损失。 律师说法 有空子可钻 但风险很大信海律师事务所林敏辉律师在接受记者采访时表示，这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。如果房价上涨，一手卖家在有利可图的情况下，可以要求单方撤销公证，要求按政策进行过户交易，致使投资者无法规避政策，并有可能导致第三方违约或者投资亏损。 而对于一手卖家而言，利用公证把房子卖出也有很大风险，一旦投资者公证后再次交易时对第三方违约，因为投资者是代理行为，由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。 公证处提醒 别把公证当合同
