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1、华天国际涉外公寓调查报告外籍客户访谈总结,世联地产华天国际项目组,谨呈：常州华天房地产开发有限公司,2,报 告 总 纲,二、访谈总结,三、对本项目的借鉴意义,一、访谈概况,3,12月 制定了调查计划，但由于访谈对象不能确定，因而推后,1月5、6日 设计问卷（中文、英文），同时寻找资源，联络访谈人员,1月11-14日 针对外籍人事进行访谈,1月16、17日 整理资料，撰写报告,第一部分 访谈概况,时间安排,4,共访谈12人次 外籍人士8批 酒店大堂经理3人 新北区企业投资服务主任1人,说明：本次市场调查以面对面访谈为主，采用“由点及线、 由线及点”多渠道调查了解的方式，希望通过多方面访谈， 对常
2、州新北区外籍人士有一个深入的了解。本次访谈到一位 政府招商处主任，虽然数量很少，但获取了许多重要信息， 对更清楚认识外籍人士意义巨大。,项目访谈负责人：刘伊宁 参与人：甘文黎、戴磊、徐宏德,访谈对象,第一部分 访谈概况,访谈数量,5,通过本次访谈调查，对在常外籍人士有较深入的了解，从而对本项目提供参考。,二、访谈总结,三、对本项目的借鉴意义,一、访谈概况,第二部分 访谈总结,（以下数据全部源于调查）,6,第二部分 访谈总结,常州外籍人士概况,数量： 全市外籍人士约3000人； 新北区2004年常驻外籍人士为387人。 分布： 常州外籍人士主要分布在市中区和新北区，新北高新技术园区由于投资环境优
3、 越，大量外资企业云集。 国籍： 常州外籍人士主要以台湾、日韩为主，少部分欧美人。其中新北区常驻外籍人 士387人中，中国台湾172人、日本94人、欧美74人、韩国35人、中国香港12人。,常州外籍人士主要集中在新北区，主要为日韩台三地外资企业。,7,第二部分 访谈总结,常州外籍人士概况,行业： 由于常州是一个重工业城市，因而外企投资主要集中在机械类、自动化。如 ： 韩国现代、日本小松、台湾光阳机车等。 职业分类： 外籍人士来常主要由于投资，因而，按照职业大致分为三类：企业老板、经理 （分为总经理和部门经理）、技术人员。 居住方式： 外籍人士在常州居住方式主要有三种： 1.自建房屋：多为日韩台
4、三地。一般都为多层住宅，设施配备都齐全。房屋面积 主要有两种：50平方米的1房和100平方米的2房。主要以90年代中期进常的外 资企业为主，在批地建造厂房时, 同在厂房附近建造宿舍,方便员工上班.如:日 本小松、台湾光阳机车。由于年代较久，部分企业选择租赁住宅的方式。 2.居住酒店：主要为短期居住。一两天-两三个月。一般为短期居住，也有公 和酒店签定长期合同。酒店的档次不同，居住的外籍人士级别也不同。欧美 人、老板级别注重生活的品位，因而多选择较高档次的酒店富都饭店；日 韩台比较注重实惠，一般居住中等档次的酒店中天凤凰。总体而言在常住 酒店的外籍人士多为欧美人。 3.租赁住宅小区：主要为长期居
5、住。半年到一年以上。多为日韩台三地。多租赁 三房。居住小区主要集中在荷花池、怀德苑、怀德名苑、天安城市花园、新天 安城市花园、侨光苑等。,常州外籍人士主要集中机械及自动化行业，居住方式主要有自建房屋、酒店、租赁住宅小区三种方式。,8,第二部分 访谈总结,目前居住状况总结,目前外籍人士在常居住环境一般。均为公司确定住址，因而与企业保持长期联系，对宣传涉外公寓意义巨大。,居住物业选址：均为公司确定，租金均全部由公司支付。 信息渠道：了解居住物业信息比较单一，主要通过招商局和中介机构。 居住方式：不同国籍人士在常居住方式不同。欧美人在常一般住档次较高的酒店，多居住单间或1房；日韩台在常一般住小区，房
6、屋结构有从一房到三房不等。 居住特征：欧美人注重服务和生活品质，愿意为高品质居住环境付出高价格，但居住时间较短；日韩台注重生活的舒适度，讲究舒适但同时又追求实惠，租金不会太高，但居住时间较长。 配套设施：目前居住物业满足基本配套。如：健身中心、干洗店、票务中心。 物业管理：大众化服务。如：铁路航空货运及票务、保姆服务、清洁。,目前还没有一个小区能完全满足外籍人士的需要！,9,第二部分 访谈总结,对居住物业的需求,区域选择：愿意在工作地附近居住。由于本次访谈对象全部在新北区，如有需要，均表示会选择在新北区居住。 建筑类型：没有太多要求，但普遍倾向多层带电梯物业。 户型要求：外籍人士对面积没有概念
7、。欧美人普遍选择一房一厅二个卫生间，对厨房没有要求；日韩台普遍选择一房一厅，部分二房和三房，二房和三房的户型要求有厨房，也要求两个卫生间。 租金范围：3000-5000元/月。酒店200-500元/天。 对配套设施的要求：要求满足基本配套，银行、超市、干洗店、健身中心、咖啡吧。 对室内装修、配套要求：精装修，全套家具及家电。冰箱、洗衣机、电视、宽带、电话、空调、热水器、微波炉。 对室内设备的要求：24小时冷热水供应，净水系统。对卫星电视没有特别要求。 对物业管理的要求：特别注重安全，要求24小时保安服务，此外还需要：代理代办信函、铁路航空票务服务、保姆服务、室内清洁、送餐、传真、电脑服务。,对
8、居住物业的关注点：安全、服务、配套,外籍人士心理对居住的要求较高，尤其注重安全、服务、配套设置。,10,第二部分 访谈总结,外籍人群特征分析,特征一：他们来常主要由于工作，一般一人单独前往，很少会协同家人前来； 特征二：他们在常出行工具主要为的士，总经理和老板为私家车或单位配车； 特征三：他们不同国籍休闲爱好差异很大。欧美人在常很寂寞，日韩台在常很逍遥。欧美人士在常活动圈子较小，日常休闲方式：喝咖啡、健身、看书、购物（主要到常州购物中心）；台湾、韩国、日本人在常活动较丰富，如：唱卡拉OK、打牌、乒乓球； 特征四：他们经常在公司用餐。一天在公司吃饭的频率在一到两次，午饭通常在公司吃。晚饭欧美人在
9、常通常在西式餐厅用餐，日韩台喜欢集体开伙； 特征五：他们都有上网的习惯，几乎每天上网； 特征六：他们之间也有分别。欧美人普遍独居，日韩台普遍群居； 特征七：他们很注重隐私。涉及到收入、年龄、花费个人情况，立刻高度警戒； 特征八：他们综合素质都很高。欧美最高，日本其次，韩台次之； 特征九：他们上班时间与我们相同。AM8：00-PM5：00，午休1个小时，周末不加班； 特征十：他们觉得常州城市还不错，就是太冷清。 ,11,BOBO-外籍专业技术人员的代表,第二部分 访谈总结,个案描述,BOBO： 年龄：45岁 国籍：美国 职业：大型外企项目经理 从去年10月份来到常州，大约近年4月份离常，目前住在
10、富都饭店，房子是公司提供的。平时活动很少，一般和同事在一起，晚上一般到酒店健身，健身完大约8：00左右就到米萝咖啡吃饭。BOBO从事技术类工作，经常工作到很晚，喜欢购物，常到常州购物中心购物，如果再次租房，他会选择新北区。会选择酒店或者多层电梯，对房屋的要求不高，要求要单独的洗澡间，不喜欢厕所和洗澡间共用，如果没有分开，两个厕所也可以。要求的社区配套有银行、住户专车、商场或超市、干洗店、咖啡吧。对室内设备要求有24小时冷热水供应、净水系统。 客户语录：我很喜欢常州！ 需要两个卫生间！,（详细描述详见附件一：涉外客户访谈描述）,12,金先生-日韩台总经理的代表，潜在客户。,第二部分 访谈总结,个
11、案描述,金先生： 年龄：35岁 国籍：韩国 职业：江林重工总经理 去年底到常州，居住和办公均在嘉新花苑。由于刚来常不久，对常州不熟悉。下班后娱乐主要为：打扑克和看碟片。没有配备专车，以TAXI和公交车为出行工具。两套单位的租金约为4万元人民币/年。此次来常主要由于公干，随行5人，一人为财务、二人为技术、一人为保安，自己在常的时间不长，其他同事一年以上。 其实这次租房比较仓促，对我们项目很感兴趣，还希望进一步了解项目相关资料。 客户语录：有资料一定要第一时间通知我！,（详细描述详见附件一：涉外客户访谈描述）,13,在我们眼中,他们是老外! 物质丰富、精神充足！ 在他们心理,他们是一群异乡人！ 内
12、心非常孤独， 渴望在异乡中寻求家的感觉！,14,涉外公寓有市场空间，但同时也面临对物业本身高素质要求、对企业资金要求的压力。,第二部分 访谈总结,小结,在常外籍人士有相当数量，多集中在新北区江南大酒店一带，以日韩台三地为主。随着市政府的搬迁，新区加快招商引资步伐，外籍人士居住及租赁物业有较大的市场前景； 目前外籍人士居住环境一般，市场上还没有完全符合外籍人士居住的物业，对本项目是一个机遇； 外籍客户注重服务，对住宅物业各方面要求较高，而且租赁涉外公寓是一个长线投资，资金回笼较慢，对本项目也是一个挑战； 外籍客户租赁物业信息渠道主要通过政府招商处和中介公司，如果建造涉外公寓，经常与政府保持联系，
13、定期传递项目信息，能够节约交易成本；,15,二、访谈总结,三、对本项目的借鉴意义,一、访谈概况,第三部分 对本项目的借鉴意义,16,本次涉外访谈对本项目涉外公寓的定位、目标客户群、宣传渠道、户型设计具有指导意义。 由于目前户型配比、建筑细部设计没有最终确定，建议可以在此方面多研讨，为外籍人士量身定造。 本项目涉外公寓设置对本项目总体总体档次是一个提升。,第三部分 对本项目的借鉴意义,涉外公寓有较大的市场空间，建议本项目维持原来规划，将2#楼定位为纯租赁的涉外公寓； 涉外公寓的目标客户群以日本、韩国、中国台湾三地人为主，欧美为辅。建议本项目房间主要为长期租赁物业，考虑少量短期租居住；在满足不同客户需要的同时，也能获得利润最大化。 户型设计以一房一厅为主，辅以部分二房； 由于不同国籍有不同的居住习惯，建议本项目不同楼层不同国籍设置，分段管理； 本项目涉外公寓的宣传渠道上，建议走政府和外企宣传两条道路。可以通过和政府合作，共同打造常州首个外籍公寓，通过政府途径向外企宣传，从而形成与政府、企业之间互动信息流； 品质和服务按照高标准要求，配套设施、物业管理、安房、室内设施配备到位； 注重细节的设计。由于外籍居住习惯与中国差异较大，因而结合外籍人士的居住习惯建造项目。尤其为外籍人士洗手间和淋浴房均分开，因此一房需要设计两个卫生间；,17,The end!,
