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1、鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报,2020年9月,思源顾问,2,项目定位思路,产品及客群定位,三个维度分析,2020年9月,思源顾问,3,纲要,一、理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2020年9月,思源顾问,4,本案开发目标的重新理解,开发目标,利润
2、最大化,社会效益 最大化,产品是基础，产品要实现作品化； 利润最大化是终极目标； 社会效益最大化是重要保障。,产品作品化,避免项目走政绩 工程的老路，创新 政府关注项目的 新开发模式，为 鑫泰新带来更大机会,客户眼中的作品,政府眼中的作品,企业眼中的作品,2020年9月,思源顾问,5,对于开发效果的合理预期,帮助鑫泰新成功定位为 “新型产业园区开发商” 并进一步发展成为 “成功的房地产开发商”,借助大学城、外语实验学校、 城灌高速，形成区域经济新 的增长点，超越政府预期,开发效果,2020年9月,思源顾问,6,开发目标的实现战略借势、跳出、超越,如何借势周边产业及城市功能环境？,如何跳出项目本
3、身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？,如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？,确定本案开发方向,2020年9月,思源顾问,7,借势顺势而为，而非造势,项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用； 而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。,2020年9月,思源顾问,8,跳出放眼世界城市,2020年9月,思源顾问,9,超越全面提升项目价值,2020年9月,思源顾问,10,价值 最大化,通过竞争分析 形成核心竞争力,
4、充分考虑各种 开发限制条件,开发目标的实现策略三维策划实现价值最大化,现有条件土地属性政府预期开发资金,2020年9月,思源顾问,11,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2020年9月,思源顾问,12,二、第一阶段市场调研工作成果汇总,1、大环境调研工作
5、成果汇总 2、小环境调研工作成果汇总 3、市场供需调研工作成果汇总,2020年9月,思源顾问,13,成都打造世界城市，全面提升城市核心价值,本案面临的城市宏观背景,2020年9月,思源顾问,14,成都重点发展三大产业，改善产业结构,成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。,2020年9月,思源顾问,15,三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引,增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。,城市功能定位,成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产
6、业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。 同时使各类第二产业企业向成都周边转移。,2020年9月,思源顾问,16,二、第一阶段市场调研工作成果汇总,1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成果汇总 3、市场供需调研工作成果汇总,2020年9月,思源顾问,17,成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点,单核单中心城市布局,多核多中心城市布局,2020年9月,思源顾问,18,郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑,工业港总部经济,现代服务业,楼宇经济,郫县重点发展产业,郫县未来重点发展工业港总部经
7、济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。,根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重,2020年9月,思源顾问,19,郫县“三个集中”战略提升项目竞争力,“三个集中”战略,在郫县的“十一五”规划中，政府明确提出了“三个集中”的经济发展战略。 政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而“工业向园区集中”的战略无疑将提升项目竞争力。,2020年9月,思源顾问,20,郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向,成都市重点工业集中发展区， 成都国家高新技术开发区配套产业基地,现代 工业港,机械电子,食品饮料,印务包装,基础工业,“三有一无” （有市场需
8、求、有经济效益、 有就业容量和无污染） 工业项目,2020年9月,思源顾问,21,现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展,现代工业港板块划分,2020年9月,思源顾问,22,高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系,高新西区,电子信息,现代中药,高科技软件研发生产基地,生物制药研发生产基地,空吸,辐射,辐射,现代工业港 （北区）,与北区相比，南区产业规划类似，但发展相对滞后，存在一定的“空吸效应”。,北区作为高新西区的配套产业基地，“辐射效应”明显。,现代工业港 （南区）,机械制造、印务包装、食品饮料,2020年9月,思源顾问,23,国道317线与成灌高速双重作用于本案
9、，区域交通便利,2020年9月,思源顾问,24,小环境影响总结分析,大背景：世界城市、首脑城市、服务城市,郫县“工业向园区集中”战略,郫县“工业强县”政策,现代工业港（北区）产业环境成熟,高新西区配套产业基地,改善区域交通条件、提升区域配套水平,增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力,2020年9月,思源顾问,25,二、第一阶段市场调研工作成果汇总,1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成功汇总 3、市场供需调研工作成果汇总,2020年9月,思源顾问,26,市场需求调研归类总结,2020年9月,思源顾问,27,满足总部办公需求的典型项目分析,2020年9月,思源顾问,28,满足总
10、部办公需求的典型项目总结,除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。,趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！,2020年9月,思源顾问,29,满足SOHO办公需求的典型项目分析总结,总结：SOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本案并不适合发展SOHO办公楼。,2020年9月,思源顾问,30,满足厂房办公需求的典型项目分析,2020年9月,思源顾问,31,满足厂房办公需求的典型项目总结,成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产
11、服务业的发展，并明确提出，将重点规划建设20个左右现代服务业集聚区， 2006年全面建设启动，2007年取得阶段性成果，2010年基本完成。,趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产服务业集聚区重要需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。,2020年9月,思源顾问,32,满足商务居住需求的典型项目分析总结,临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能。由于受商务别墅形成的条件限制，这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成
12、激烈竞争局面。 因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。,2020年9月,思源顾问,33,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2020年9月,思源顾问,34,本案SWOT分析,2020年9月,思源顾问,35,本地块SWOT分析优势S,本案最大的优势
13、在于：优越的区位条件、较低的土地获取成本。,2020年9月,思源顾问,36,本地块SWOT分析劣势W,本案最大的劣势主要是：距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少各种配套。,2020年9月,思源顾问,37,本地块SWOT分析机会O,本案开发的最大机会来源于：地铁2号线的开通与成都工业中心的辐射。,2020年9月,思源顾问,38,本地块SWOT分析威胁T,本地块开发的外部威胁主要来自：其他工业园区内办公物业的同步推出。,2020年9月,思源顾问,39,提出问题是否能够有效优化本案SWOT？,2020年9月,思源顾问,40,定位工作的方向发挥优势、规避劣势,从项目实际条件和限制条件如资金
14、投入、用地政策等出发，寻找潜在的市场机会，实现价值提升； 有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；,对于本项目而言，发挥优势，规避劣势的最好方法就是寻找看重本项目优点，并对项目缺点不敏感的潜在客群。,2020年9月,思源顾问,41,关于优化本案SWOT的初步思考,以时间换空间，等待区域配套的完善,定位差异化产品,1,2,3,项目基地距离中心城区较远，缺少各种配套； 项目基地通达性差，周边产业园区档次低； 其他工业园区办公物业等项目形成潜在竞争；,转化劣势,规避威胁,升级后的企业客群设置 班车或自驾车,转化劣势,2020年9月,思源顾问,42,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策
15、略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2020年9月,思源顾问,43,第一维度分析价值最大化,价值 最大化,通过竞争分析 形成核心竞争力,充分考虑各种 开发限制条件,现有条件土地属性政府预期开发资金,2020年9月,思源顾问,44,价值最大化,企业需求细分,市场价值势差,寻求价值最大化的两个方向,20
16、20年9月,思源顾问,45,对企业需求进行麻雀式解剖如何寻找满足企业需求的价值最大化方向？,2020年9月,思源顾问,46,市场需求调研归类,2020年9月,思源顾问,47,案例1：波音领导中心企业领导力培训细分市场,地点美国密苏里州圣路易斯 业主波音公司 竣工2000年 建筑规模包括宽敞的工作室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。 职员不定（最多50人） 目标：创建灵活机动、专业化的一流培训中心。 宗旨：创造高度合作的工作环境，并成为整个波音公司的聚会热点。,2020年9月,思源顾问,48,案例2：海南三亚COTEL企业使馆区,主题：企业使馆,COTEL是一个自创的英文组合词，由CO+TEL组成，来源于英文单词Corporation/company 和hotel缩写的合成。 “COTEL”是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的基础之上，作为企业的新平台， “COTEL”具备了三大核心的功能：1）企业形象展示功能；2）公共关系经营功能；3）资产
