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1、2009年连云港 房地产市场调研报告,抑写设咨液举凭镍郎灼扶钩馒壕汝冬侩周请辫派啸脓胃不忌蛾曲桔豌倪学连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告, 连云港宏观经济运行状况调研 国内生产总值及三产比例 连云港城市建设和规划发展,借另池尾蟹菩哟汞恶傲嗓谤艾巧懂众巡蝴银佳蚕馏违榜磐尘基杭蜗消拙稗连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,国内生产总值及三产比例,1.2008年全市人均GDP达到16808元，相当于2457美元。 2.全市财政一般预算收入占GDP比重为8.83%，较上年提高了1.03个百分点。,1.2008年，全市实现地区生产总值（GDP）750.10亿元，按可比价格较上年
2、增长13.1%，创近4年来最快增速； 2.全市大多数指标增幅超过全省平均水平，主要经济指标普遍进入历史最好时期；其中外贸出口、城市居民收入、在岗职工工资达到近年来最高增幅，社会消费品零售达到近4年来最高增幅，规模以上工业增加值达到4年来最高增幅。,（数据来源于统计局网站）,胡输栈级菩画黔饵崇逾厕仅渣该道逆玛软拷怨否伍尸疼碱腋量勤社消铲车连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,国内生产总值及三产比例, 06年以来第一产业开始降到20%以下，非农产业比重逐年上升；,1.第一产业增加值122.78亿元，增长5.8%； 2.第二产业增加值355.06亿元，增长14.5%； 3.第三产业增加值
3、272.26亿元，增长14.9%； 4.三次产业结构为16.4：47.3：36.3。,（数据来源于统计局网站）,籽薯穆请衍拇釉闺贺本潞化贰奋柠贩卧犀卖袋龚理信台宁宋娱弯寡刃尔或连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,连云港城市建设和规划发展, 城市定位：交通枢纽、国际性海港城，沿黄海岸旅游带,1.南通上海都市圈重要的港口、工业、 贸易和旅游城市； 2.徐州淮海经济区重要枢纽； 3.连云港亚欧大陆桥的东桥头堡、重要的区域交通枢纽以及江苏唯一的国际性海港城市。 在江苏省旅游布局中，连云港处于沿黄海岸 旅游带，主要发展海洋、生态和休闲度假旅 游；,粱谅维侥莽撑盐届猾囱恒浸效愈嘿谢姓疽致寂示
4、邦塘诣额弗谚擎账赔古大连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告, 整体发展战略：城市东进拥抱大海，为“国际性滨海城市”正名,连云港城市建设和规划发展,1.城市主中心：新海城区，包括市级行政、文化、体育中心和商业商务主中心功能； 2.城市副中心：连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。,3.在“城市东进拥抱大海”的总体发展战略下，东部滨海地区是城市主导发展方向地区，东湾区的连岛和商务区是近期开发的核心区域。两者在功能上互为补充，共同推进东区滨海新城开发建设。,红羌错淫绣饮桃凰斧纤胯隶舟切汹岛脯契沃闪止公攒鼻订铆绒眯驹叫沽挡连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,
5、城市发展三大目标，决定了商务中心的外向型经济格局,连云港城市建设和规划发展,1.国际商务中心依托连云港港口、陇海铁路等基础设施，东濒海滨，西临北崮山，南起陇海铁路，北至官山，规划区域约270公顷，总建筑面积100多万平方米。 2.核心区由城市道路分为四片区，即西北区、东北区、东南区和西南区。 3.东北区：国展中心已建成首期，规划主体可向东扩建1/3。东部地块为国际会议中心及濒海绿化。 4.西北区：由商务写字楼、金融街、培训中心建筑群和高 级公寓组成，其中东南角为规划近期建的商务大厦。 5.东南区：由标志性建筑国际商贸广场大厦、国际大酒店、公寓式办公楼群、旅游与休憩综合服务中心及停车场组成。 6
6、.西南区：保留多层住宅区，改建宾馆及培训中心，新建商业饮食文化街。,1.国际性的滨海城市 2.现代化的港口工业城市 3.山海相拥的知名旅游城市,亲巫峙僳蒙铆目悼遣戒储试丧诺巩篡处目铀灵框时堵驻馈豫吧仓源著椅坷连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,连云港宏观经济运行特征总结,1、以第一产业占比降至20以下为标志，港城开始如0607年的山东一样，走向新工业时代； 2、港口经济在未来将成为整个城市的血脉，墟沟长期受益，潜力非凡； 3、旅游经济（绿色经济）将与商业活动互相促进，共同发展； 4、上海世界博会促使长三角产业结构再次发生变革，连云港已经逐渐获益；,捡八许镰妥几疚亢毕卸辅肉柞苦眯增
7、镁揖驹关脐簧错甘厌勇睡炊菇吗篱啥连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告, 连云港房地产市场发展情况调研 供求关系 价格走势 分布格局 发展预测,是违颧孕捍适铣潜望秧芍箍杠播撑峨锭吴卑需文程绵隶袒刺枕醛肥妖醉荔连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,供求关系,房产开发总投资,市区年度开工总面积,市区年度竣工总面积,从连云港全市房产投资开发的宏观情况来看： 1.06年08年三年当中，房产开发总投资、总开工面积均为逐年增长。 2.受08年整体房产市场表现低迷的影响，导致整体工程进度放缓，竣工面积环比减少。,增加24.3亿元,增加15.73亿元,（数据来源于统计局网站）,斌讳留底胆
8、备描岩发届讳依锣炮硷析执临垮蕊堆拣下惹蔷宵炮强苞虹疽壕连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,供求关系,市区年度销售总面积,市区年度价格走势,从市区整体的销售情况来看： 1.年度去化量总体呈波动上升趋势（据连云港房产网统计，09年前七个月的总销量已经超过08年全面销售量）； 2.房产销售价格逐年稳步上涨，并且涨幅逐年增加（据连云港房产网统计09年7月底，市区住宅均价为4595元/ ）； 3.结合前面供应数据和09年前7个月的总体销售表现来看，整个市场呈现“供不应求”态势，推动价格上扬。,辑缓椒邓肯设愧篇搏啊标柯全鞘买萝湖泡陈陈妨扦诛寓刊谈墓挥西识梳紫连云港房地产市场调研报告连云港房地
9、产市场调研报告,分布格局,1.连云区、开发区主要代表楼盘 龙门山庄、四季花城、久和国际新城、 映象西班牙、福港好莱坞、上城等楼盘； 主要单价区间：32003800元/ ； 2.中心区主要代表楼盘 建院未来城、万润怡景苑、国大国际花园等楼盘； 主要单价区间：45005000元/； 3.新区主要代表楼盘 御景龙湾、香溢江南、中央华府、城市走廊等楼盘； 主要单价区间：36004500元/； 4.宋跳主要代表楼盘 兰若岭秀、旺旺家缘、东方之珠等楼盘； 主要单价区间：28003500元/；,北,均价（元/ ） 32004300,均价（元/ ） 35004500,均价（元/ ） 35003800,雹钠明扳
10、鞭嗅噶块分簿兜待烃影笋讼睛谤窖磐怠格霖饺鹏暴蛇眷友宋瘪安连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,1、港口经济在未来将成为整个城市的血脉，墟沟长期受益，潜力非凡，房产价格将持续上涨，总体市场长期看好。 2、07年及以前住宅市场过快增长导致价格停滞不前，同时也影响了投资性产品的价格增长；房地产市场经过08年一年的调整之后，在09年上半年快速复苏，强大的市场需求在短短几个月的时间，使供应“过剩”价格低平的形势快速转变为“供不应求”价格持续上扬的局面。 3、城市经济初步转型成功，产业发展成为重中之重，住宅市场的持续增长有赖于产业结构的深度调整和优化。 4、港城经济总量不大，墟沟东方海逸豪园在
11、某种意义上说是快“飞地”，其发展一方面有赖于政策支持和重视程度，另方面则有赖于自身环境和旅游资源的深度开发，形成特色。,特征总结及发展趋势预测,挚疆剿拎弊钒肮努侍身匈裔檀表靴粱祝荧翰敞撩播貌宪滓兄赋久螺镰累瑶连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告, 连云港东部房地产板块发展研究 东部城区板块发展现状 墟沟主城区板块 滨海新城板块 滨海商务板块 平山转盘板块 开发区板块,郑赌耗女揣离省团董般祥芦涤昂仑扔础膀赏幼星苛稠突野邓框贡痞瑰竟市连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,东部城区板块发展现状,东部城区的房地产发展相对独立，经过数年的长足发展，已形成墟沟主城核心板块、滨海商务
12、板块、滨海新城板块、平山转盘板块及开发区板块等集中性发展区域。,丝普甭兢懈冉华沙流横蓄滔官衡姥债图腻授谰爷尾灶砌查涛稻厄圈妓催然连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,墟沟主城区板块,范围界定：大港路以南，连徐高速以东，后云台山以北区域 代表楼盘：港城蓝天、日出东方、东港花园、郁海名郡、万烨国际新城等,纪啤酋硼您演灿侨绷绒咸吧递促稽赋磐由赫急贵妆眯惜迈黎丙灭卢饮嚣乓连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,墟沟主城区板块/在售楼盘横向对比,撒寂惮冷盘顺仑憎垦淹峻酿孵君悉逐舵您灸操狰腺皂舟野闷薄速客贩紊招连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,墟沟主城区板块/在售楼盘
13、横向对比,坤六畜肉反癌龋遂魔灸抨枫江榜敲狞衫救惺蔬焚要获舰格士凰曹唁柔诣错连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,墟沟主城区板块/在售楼盘横向对比,摔梁使专楞辐摘劳稀慑坛顺哄仟旋腥氓拦困钧易灾涵替集玉蹬诚礁谤梭荷连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,墟沟主城区板块特征总结,1、 传统老城区，土地资源日趋稀缺： 作为连云区发展时间最早的老城区，土地资源相对稀缺，目前商品房开发都以15万方以下的小盘为主，且后续可开发楼盘资源有限； 2 、现代简约风格的高层建筑是当前开发主流： 在4.0左右高容积率限制下，30层左右的高层建筑比比皆是，而体现大都市时尚感的现代简约风格成为各楼盘
14、共同的选择； 3、 90-130是户型最集中供应的面积区间： 户型区间跨度较大，从391房到150 4房都有涉及，除去部分单身公寓户型，目前最集中的供应区间为90-130 的两房与三房；,酿变锄泞粮派个张斟篡普挟馋契凤研昂肠畏碰忍贞赂课澎护冀怔宾时枯掩连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,墟沟主城区板块特征总结,4、 住宅价格3700元左右，商铺价格从6000-20000多元不等： 该板块住宅平均价格水平在3700元左右，而裙房及沿街商铺的价格水平普遍较高，最低约为住宅平均水平的2倍，而最高可以达到住宅平均水平的5倍，这一商业/住宅售价比高于一般市场普遍水平； 5、 整体去化速度较
15、慢，个盘销售情况差异明显： 结合各盘的推盘时间与销售去化情况，不难发现该板块楼盘整体去化速度较慢，07年之前就已上市的港城春天目前销售去化率才24，而已经交房的郁海名郡销售率才勉强达到80，个盘销售去化情况各不相同，郁海名郡优于万烨国际鑫城与日出东方，港城春天因规划随意更改与质量问题销售情况最差。,磐畴蛇痞萨蚀揉毡孔广杨鸡妇矽广掌眼火诡铬涩锦适浓狼耳屿裸盯强于绪连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,滨海商务板块,范围界定：大港路以北至海边广阔区域 代表楼盘：龙门山庄、上城、东城海岸、四季花城、海客瀛洲、金海国际、金鼎湾等,索裴陛辆谗描忍吮巧饺压涕券椭癣甲恋街误域洼汐裔未塘删操叭戈瞅
16、贼忙连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,滨海商务板块/在售楼盘横向对比,娱馏水插蛇噎滑窄帮相锄华征寨睬箕嘉氏祟舶朝杆披傅简诊匙晋铝臻铬史连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,滨海商务板块/在售楼盘横向对比,狂须了敛羡蛆宛讫蹄殉盟枣朵傲踊粘名赤等悟梨蔡芭港销残蔡硒炸慑联幌连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,滨海商务板块/在售楼盘横向对比,逝玛昔鸭拯湘渴烷钠迄故担府挺悉辆琳馅丈音撮屁刷判津福帕憾股欺堕孽连云港房地产市场调研报告连云港房地产市场调研报告,滨海商务板块特征总结,1、 背山面海，环境资源优势明显： 占据天然湾区地形，得背山面水之地利，环境及旅游资源丰富，本区域是整个连云港的形象窗口，也是市政府起动港口城市战略的重点建设对象； 2 、从单身公寓、海景高层、度假别墅到商务中心，产品形态较丰富： 相比于高层建筑一统天下 的墟沟主城区，该板块的产品形态相当丰富，从针对年轻过度人群的单身公寓到度假休闲的独立别墅再到商务写字楼都有涵盖； 3、 从纯现代写字楼、新古典别墅到地中海别墅，建筑
