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1、1,房产测绘,目录 1.概述 2.房屋调查 3.房屋用地调查 4.房屋平面控制测量 5.房产要素测量 6.房产图测绘 7.房屋面积测算 8.房产变更测量 9.房产测绘成果管理,2,房产测绘,1.概述 一、房地产概念 房地产是房产与地产的总称，有时也称为不动产。 二、房地产类型 根据土地利用方式的不同分类： 工业房地产 商业房地产 住宅 特殊房地产 三、房地测绘的目的和任务 就是对房屋及房屋相关的建筑物、构筑物和房屋的用地进行测量和调查工作，获取房地产权属、位置、数量、质量和利用状况等信息，为房地产管理，尤其为房屋产权，地籍管理提供可靠的成果资料。,3,房产测绘,四、房产测绘的基本内容及工作流程
2、 1.房产平面控制测量 2.房产及房产用地调查 3.房产要素测量 4.房产图测绘 5.房产面积测算 6.房产变更测量 7.房产成果资料的检查与验收,4,房产测绘,5,房产测绘,五、房产测绘的成果 1.房产簿册，包括房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料和证明及协议文件。 2.房产数据集，包括房产平面控制点成果表、房角点成果表、界址点成果表、面积测算成果表。 3.房产图集，包括房产分幅图、分丘图、分层分户图、房产证附图、房屋测量草图、房屋用地测量草图等。,6,一、与房屋有关的名词 1、假层：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式
3、层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的成为假层。 2、气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。 老虎窗（roof）开在屋顶上的天窗 3、夹层：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。,2.房屋调查,房产测绘,7,房产测绘,气屋,8,房产测绘,假层,9,4、暗楼（阁楼）：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。 5、过街楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。 6、吊楼：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋。 7、阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，画图时把突出墙
4、面的部位画成虚线。 8、天井和天棚：房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。,房产测绘,10,阁楼,阁楼,11,9.塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。 10.板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；
5、第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好,12,塔楼,过街楼,板楼,13,9走廊：建筑物的水平交通空间。 10.挑廊：挑出建筑物外墙的水平交通空间。悬挑的走廊，现多用于称呼 较长而通向多个房间的阳台，作用同阳台、眺台。指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有顶盖的水平交通空间。,房产测绘,挑廊,14,11挑檐：是指无组织排水屋面挑出外墙的部分，起着排出雨水和保护墙身的作用。挑檐一般采用现浇钢筋混凝土悬挑板与圈梁连成整体，挑出长度不大于800mm。挑出长度太大时可采用梁板式钢筋混凝土屋面板。 12雨棚：是设在建筑物出入口或顶部阳
6、台上方用来挡雨、防高空落物砸伤的一种建筑装配。 13檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。指廊的一边与房屋相依，而另一边有柱的柱廊。 14回廊：在建筑物门斗、大厅内设置在二层或二层以上回形走廊。 15骑楼：是指楼房与楼房之间，跨人行道而建，在马路边相互联接形成自由步行的长廊，这就是近代典型的商业建筑，骑楼一般分楼顶、楼身、骑楼底三部分。 16门斗：在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。,房产测绘,15,房产测绘,有柱雨棚,无柱雨棚,16,房产测绘,檐廊,17,回廊,18,房产测绘,骑楼,19,房产测绘,门斗,门斗,20,房产测绘,21,16架空层：建筑物深基础或坡地
7、建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。架空层是建筑用词，顾名思义就是把建筑物用柱子架起来空的那一层。其实架空层并不是最新的东西，往近处说江南水乡依水而建的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭；往远处说地处山西一千四百年前建的的悬空寺，无不含有架空层 17架空通廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊 18插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。实际上是这样的：比如你现在买下了4.9米高的写字楼，如果将其从中间用方钢搭一个平台，一层当两层用，这个方钢平台就叫“插层”，,房产测绘,22,架空层,23,房产测绘,24,房屋性质分类
8、,25,二、房屋调查的内容 房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。 1、房屋的权属 房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。 （1）权利人：房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名 （2）权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。 （3）产权性质：共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。,房产测绘,26,（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类。房屋产别分类标准 （5）墙
9、体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类： 自有墙、共有墙、借墙。 （6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相应的记录。 （7）房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，注明房屋所有权证证号。,房产测绘,27,28,二、房屋调查的内容 2、房屋的位置 房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。 （1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。 （2）所在层次：指权利人的房
10、屋在该幢的第几层。 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。 3、房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 （1）房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。,房产测绘,29,当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。 地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。 屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 （2）房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准 一幢房屋一般只有一种建
11、筑结构，若房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。 （3）建成年份：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。,房产测绘,30,房屋建筑结构分类标准,31,4、房屋的用途 房屋的用途指房屋目前的实际用途，即房屋现在的使用状况。按两级分类，一级分8类，二级分28类。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。房屋用途分类 5、房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积等。,（1）建筑占地面积（基底面积）：指房屋底层外墙（柱）外围水平
12、面积，一般与底层房屋建筑面积相同。 （2）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。,房产测绘,32,33,34,平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积 楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和 勒脚：建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 （3）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 （4）共有面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、
13、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,房产测绘,35,房产测绘,勒脚,36,（5）房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 （6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。 计算容
14、积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 容积率=地上总建筑面积总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。,房产测绘,37,住宅分类 低层住宅：指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。 多层住宅：指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。 小高层住宅：一般而言，主要是指7至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，
15、而又是较低的高层住宅，故称为小高层。 高层住宅：一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。,房产测绘,38,（7）成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 （8）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计
16、入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。 山墙：房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是承重墙。由于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长方向就叫纵墙，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。,房产测绘,39,（9）套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 （10）套内阳台面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 三、房产要素的编号 1、房产编号 房产编号全长17位，字符型。 户地农村居民点的宅基地。,房产测绘,40,1、房产编号 编号前13位为该房产/户地所属的宗地的编号。第14位为特征码（二值型），以“0”代表房产，以“1”代表户地。第15、16、17三位为该房产/户地在所属地块分为内按“弓”形顺序编的房
