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1、财务管理财务报告中南摩尔中南国际商城财务分析报告第一章总论一、项目名称中南“摩尔”(Mall)、中南国际商城二、项目的由来及背景大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，全国各地建“摩尔(Mall)”是近年引人注目的商界现象。大型购物中心的英文名称是SHOPPINGMALL，又简称MALL。音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特
2、点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等中南SHOPPINGMALL同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一种先进的商业业态聚合，代表着未来生活的发展方向。根据MALL设立的条件，长沙市2003年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，
3、2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。可以说，长沙市己步入SHOPPINGMALL时代，而中南SHOPPINGMALL的建立，必将引导这一时代的朝流。中南国际商城位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3公里的区域内，有长沙市常住人口约30万；这里有京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，长沙五条主干道即人民路、展览馆路、劳动路、八一路、五一路的东部交汇中心，地处进出长沙最快捷的交
4、通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的扎堆效应，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区。三、项目概况该项目占地270亩，总投资12亿元，地上总建筑面积40万平方米，地下总建筑面积15万平方米，其中，商业面积30万平方米，由大型专业市场、大型超市、购物中心等商业业态构成，并配套有公寓、写字楼、仓储25万平方米，停车位5000个，集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造中南地区目前规模最大、功能配套齐全的现代化商业中心。四、项目投资单位基本情况本项目
5、由天润五江房地产开发有限公司投资开发。公司注册资本2000万元，为本项目开发共准备了资本金4.2亿元。五、项目的经济地理位置选择1、项目经济位置中南“摩尔”(Mall)、中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。2、项目地理位置项目地理位置位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。具体来说，项目东邻火星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接路。3、项目周边环境项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场
6、，北面是在建中的浙江服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面。4、项目交通环境项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道，北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰路及路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有121、122、103、143、158、301、348、603等8条线路通项目所在地。5、项目配套设施与项目配套的设施包括水、电、气、通讯、绿化带、停车场、公厕等六、项目的主要经济技术指标1、规划总用地面积：18.15公顷2、规划道路总用地：2.95公顷3、有效总用地：15.14公顷4、规划总建筑面积：55.89万平方米
7、5、其中：（1）商业门面:23.46万平方米（2）公寓:15.24万平方米（3酒店:4.8万平方米（4）写字楼:1.60万平方米6、建筑密度：40.9%7、容积率：2.988、绿化率：30.5%第二章中南“摩尔”(Mall)可行性分析一、中南SHOPPINGMALL的含义大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。大型购物中心的英文名称是SHOPPINGMALL，又简称MALL。音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。它一是大：占地面积大、停车场规模大、建筑规
8、模大，营业面积一般在10万平方米以上；二是多：店铺多、功能多，包括购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务于一体；三是经营主题明确：按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是
9、传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等中南SHOPPINGMALL同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：购物，营业面积812万平方米，规模适中。美食城，由多种地方菜系和风味小吃、品牌餐饮连锁，与洋快餐（麦当劳、肯德基）等一起组成。休闲娱乐城，包括多功能网吧、小型电影院、茶室、酒吧，小型书店阅览室，KTV包厢，迪厅，足浴按摩及大型公众休闲绿化广场等。运动健身馆，包括小型保龄球馆、沙狐球、乒乓球、棋牌麻将室、健身房等。配套设施有大型停车场（地下）银行、邮政、电信、货物运输、公厕等。
10、二、为什么选择摩尔1 MALL是一种先进的业态聚合，代表着未来生活的发展方向。2 传统单一业态的步行街、购物中心、商场超市已开始走向衰落。3 人们生活水平的提高，休闲时间的增多，尤其是随着私家车的大量增加，人们追求一种新的、高尚的生活方式。休闲经济的比重正在迅速增加。4 随着商业网点的普及，普通的以购物为目的业态已经失去吸引力。必须以一种新的理念，营造一种新的生活方式来吸引投资与消费。三、中南MALL创立的可行性1、长沙环线内的商业广场、购物中心、步行街竞争激烈，业态的单一，停车场所的缺乏，人流的拥挤，导致其吸引力的下降。2、根据长沙的规划，环线内严格限制大型购物中心，而中南MALL正处于环线
11、外侧，是理想的构建场所。另外，各城市正在建立大型购物中心听证会制度，将大大减少同业竞争，在长沙市未建立听证会制度前介入，现在是想的时机。3、根据MALL设立的条件，长沙市2003年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。4、根据长沙市的商贸发展战略把长沙建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年进入全国十强，建立MALL符合这一发展战略。5、高桥的交通、地理环境优越，区位优势明显。中南MALL位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心
12、，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3公里的区域内，有长沙市常住人口约50万，约占长沙市常住人口的30%。6、高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的扎堆效应，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区包括：东方新城、国杰星城、金利苑、惠泽园、新桥小区、恒业雅苑、幸福人家、水云间、马王堆广告商城、银力家园、宏华花苑、千禧华城、富通新城、美林景园等。、长沙的人口密度平均为每平方公里人，而此地人口密度超过，今后几年人口密度将继续增加。目前高
13、桥附近每天的客流量约万，随着这片土地的开发，其它项目的建设，这里的客流量将会迅速增加。四、中南MALL的商圈分析1、商圈的分类中国最大的资料库下载我们一般按距离的远近来给商圈作如下分类：核心商圈：核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占购物中心的销售额的5570。我们统计为车行10分钟的路程。包括远大路、杨家山、四方坪、火车站、五一路、汽车东站等地的居民消费者。次级商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的1525。这样规定的：他们是车行10-30分钟路程的居民，包括赤岗冲、东塘、井湾
14、子、侯家塘、伍家岭、河西溁湾镇等附近的居民。边际商圈：边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。他们的辐射区域较广，可以为长沙周边地区包括株洲、湘潭和长沙周边的县市居民。附近公交车辆比较多，有通向整个长沙市的交通条件，附近商业相对比较发达。2、商圈顾客的来源中南SHOPPINGMALL估计的商圈范围，在这一范围内，服务的对象，即顾客来源可分为三部分。（1）居住人口指居住在高桥附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场。（2）工作人口指工作地点在高桥附近的人口，这部分人口中不少利用上
15、下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。附近有政府机关、医院、学校、专业批发市场、工厂及各类公司等。在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的顾客数量较多。（3）流动人口中南SHOPPINGMALL处在人民路、雨花大道、二环线、火星大道之间，京珠高速公路横穿而过，是联系南北的交通要道。它的附近是众多的专业批发市场和各类专卖店，那里有极好的人气聚居，属于核心商业地区。来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是各专业批发市场的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。因此经营者应该突出
16、自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。3、商圈层次分析（1）客流量分析平日该地的车流量、客流量比较大，长沙居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境。高桥附近的公交车有多路，交通十分便利，可以把长沙各地居民拉来这里消费。（2）顾客分析目前整个长沙市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。特别在节假日里，拥挤的购物环境以及停车的不方便让长沙的市民消费者头痛。（3）环境分析中南SHOPPINGMALL四面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。居民区比较集中，人气比较旺盛，由于各专业批发市场
