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1、房地产开发与经营,安徽工业大学管理学院,课程内容,第1章房地产开发与经营概述 第2章房地产经营理论与决策 第3章房地产开发环境调研 第4章 土地获取 第5章房地产经营可行性分析 第6章房地产项目管理 第7章房地产营销 第8章物业管理,引言,问题1 ：说起房地产你们能想到的那些热门词汇？ 问题2：对房地产业的现状及未来发展怎么看？,问题3 房地产开发与社会经济发展的关系？,#促进了城乡现代化 # 创造了良好的投资环境，加速了经济的高速发展 # 开辟了发展城乡建设的重要财源 # 提高了居民的居住水平，促进了城乡居住社区模式的演变 # 改变了人们的价值观念 # 强化了城乡建设的经济效益、社会效益和环
2、境效益的统一性 # 带动了农村村镇的发展建设,第1章 绪论 主要内容,房地产与房地产业发展 房地产开发与经营的概念、特点 房地产开发与经营的形式和内容,第一节房地产与房地产业,一、房地产的相关概念 狭义的房地产是指房屋、地基和附属土地及由此产生的权利。所谓附属土地特指房屋的院落、楼间空地、道路等房产和地产在空间上紧密结合的部分。 广义的房地产是指一个地区的全部土地和房屋以及附属于土地与房屋的其他建筑物、构筑物等及其由此产生的权利。这里的其他建筑物、构筑物包括道路、桥梁、球场等非房屋承载体。 本课程主要从狭义角度来讨论房地产。 房地产包括房产和地产两个方面。,1、房产 房产指在法律上有明确的权属
3、关系，可在不同的所有者和使用者之间进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋，又称房屋财产。 2、地产 狭义的地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行开发和经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。 广义的地产是土地财产的含义，指有明确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。 地产是作为财产的土地，也指从事土地开发和经营的产业。通常与房产相结合称为房地产业，是现代国民经济的一个重要部门。 3、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。,二 我国房地产业的历史沿革,1.1
4、949年以前: 以私有制为基础 2.19491955年: 解放初期 建立了新政府的房地产管理秩序 3.19561965年 确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位,4.1966年1978年: “”时期,城市房地产管理混乱 5.1978年以后: 在城市进行了城镇住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革,新时期的房地产业萌生了.,城镇住房制度改革: 改变计划经济体制下的福利性的旧体制,建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度. 三改四建 三改： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、
5、专业化运行的体制； 改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配方式；,四建： 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系； 建立住房公积金制度； 发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场；,城市土地使用制度改革: 传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用
6、年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价，相当于第二次买地；,房地产生产方式改革： 计划经济在城市建设中产生的一个基本矛盾是国家投资、分散建设，使城市规划难以实现 房地产综合开发的本质特点是“综合”、“配套”，即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其他公用设施进行配套建设。 具体内容分为：规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理,房地产开发企业房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。,房
7、地产开发企业的设立条件,房地产开发企业 资质等级,房地产开发企业设立的程序,1.有符合公司法人登记 的名称和组织结构； 2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公房； 3. 注册资本100万元上； 4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计员； 5.法律、法规规定的其他条件。,建设部于2000年3月发布了第77号令房地产开发企业资质管理规定。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。,1.营业执照复印件； 2.企业章程； 3.验资证明； 4.企业法定代表人的身份证明； 5.专业技术人员的资格证书和聘用合同。,第二节 房地产开发与
8、经营的概念及其特点,广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发； 狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。,1、房地产开发 的概念,1.2.1 房地产开发的含义与特点,其内涵是：,（1）房地产开发是城市规划的实施过程； （2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标； （3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程； （4）房地产开发是通过多种资
9、源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。,2、房地产开发的特征,（1）房地产开发最本质的特征是综合性 “全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” （2）房地产开发过程具有长期性 （3）房地产开发具有很强的时序性 （4）房地产开发具有很强的地域性 （5）房地产开发具有较高的风险性,3、房地产开发的分类 根据开发的区域范围、项目规模大小、建设对象等方面分为三级：,房地产开发,成片开发,单项开发,成片旧城改造,成片新城区开发,农业地产的开发,旅游地产的开发,土地开发,房屋开发,住宅项目、工业项目、 商业项目、特殊项目,土地开发是指土地开发企业以获得
10、土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成“七通一平”的土地，通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。,耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的鬼城,普通商品住房,限价商品房,经济适用房,廉租房,高档商品房,别墅,住宅项目,房屋开发是指房地产开发企业依法获得土地之后，按规划的统一要求组织建设场地的房屋建设，开发各类符合规划的要求的房地产产品。,商业房地产项目,商业用房,写字楼,酒店,酒店式公寓,主题公园,工业房地产项目,工业厂房,研究与发展用房,仓储用房,工业园
11、区,特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。,特殊用途房地产项目,1.2 .2房地产经营基本含义和特征,1、房地产经营：就是将经营观念引入房地产市场，研究房地产市场需求、了解市场发展趋势、确定房屋产品类别、成功销售并获取预期利润的企业经营行为。,房地产经营涵义,广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动； 狭义：
12、仅指销售、租赁、及售后服务等流通环节的营销活动和中介服务活动。,2、房地产经营的特点 1）交易形式的多样化 2）交易对象的位置固定性 3）经营对象的限制性 4）售后用途的约束性 5）产权关系的复杂性 6）供求关系调整缓慢性,房地产开发与经营难度较大,房地产开发与经营风险较大,房地产开发与经营政策性强,3、房地产经营分类 1、按经营对象的相对差异划分，可以分为： 地产经营 房产经营 服务经营 2、按经营规模和经营方式划分，可以分为： 专项经营 综合经营 集团经营 跨国经营 3、按活动发生的不同过程划分，可以分为： 房地产开发经营 房地产流通经营 房地产消费及使用经营,第三节 房地产开发的程序及内容,1.3.1 房地产开发的程序与内容 1、程序及内容,6）、（租）售阶段,4）、前期准备阶段,2）、依法获得土地使用权阶段,程序 内容,1）、投资决策分析（机会选择）,5）、实施（建设）阶段,3）、可行性研究阶段,1.3.2 房地产开发主要参与者,1）房地产开发企业 2) 投资公司 3）建筑承包公司 4）质量检查单位 5）政府主管部门 6）金融机构,复习思考题,房地产开发与经营的含义是什么？ 房地产开发与经营的特点是什么？ 简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。,
