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1、庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况5第二章 龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题10第一节 龙湾温泉度假村发展现状10第二节 度假村存在主要问题12第三章 项目建设的必要性15第四章 市场预测20第一节 旅游市场前景展望20第二节 旅游业发展现状分析23第三节 旅游业预测分析29第四节 旅游SWOT分析33第五章 项目区概况与建设条件40第一节 项目区概况40第二节 建设条件44第六章 建设内容与规模46第一节 发展定位46第二节 提升改造途径47第三节 建设内容及规模52第七章 建设方案
2、55第一节 总图布置55第二节 工程方案57第八章 公用和辅助工程65第一节 给水工程65第二节 排水工程66第三节 供配电工程68第四节 电信工程70第九章 节能节水措施71第一节 编制依据71第二节 节能措施72第三节 节水措施73第十章 环境影响评价74第一节 编制依据及原则74第二节 项目所在区域环境质量现状75第三节 项目建设与运营环境影响分析76第四节 环境保护措施81第五节 环境影响评价结论85第十一章 劳动安全卫生消防86第一节 劳动安全86第二节 卫生与消防87第十二章组织机构与项目管理90第一节组织机构方案90第二节 项目管理92第十三章 项目实施进度93第一节 建设工期9
3、3第二节 实施进度计划安排93第十四章 工程招标及质量保证体系95第一节 工程招标95第二节 质量保证体系97第十五章 投资估算及资金筹措98第一节 估算范围98第二节 主要编制依据98第三节 投资估算99第四节 资金筹措101第十六章 效益分析102第一节 经济分析102第二节 社会效益分析106第十七章 项目风险分析107第一节 风险分析概况107第二节 项目主要风险因素识别、估计与评价108第三节 防范和降低风险的对策111第四节 风险结论112第十八章 研究结论和建议1133第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称庐山龙湾温泉度假村提升改造项目二、承办单位概况建设单位：庐山旅游发展股份
4、有限公司建设单位法人代表：郑翔建设单位概况：庐山旅游发展股份有限公司成立于2004年12月， 2009年12月公司完成股份制改组工作，成立庐山旅游发展股份有限公司，目前注册资本10000万元，经营范围涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通，娱乐，旅游资源开发，服务（涉及前置许可的凭许可证经营），茶叶种植、 茶叶制品生产、加工、销售（分支机构经营）等。公司位于庐山风景名胜区核心景区风景秀丽的河东路9号，独享庐山独特的地理区位优势和资源优势，下设美庐经营部、美庐山庄和酒店公司三个分支机构，投资设立庐山露语茶业有限公司、庐山旅游观光车有限责任公司、庐山旅游发展建筑工程有限公司、庐山旅游汽车出租
5、有限责任公司和庐山祈福文化有限公司等五个全资子公司。公司现拥有大专以上学历员工100多人，专业技术人员150多人，高级职称以上员工10多人，并连续三年上缴税收都超过1800万元。自公司成立之后，就迅速成长为庐山风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，是庐山风景名胜区的纳税第一大户，也是九江市十大纳税大户之一。三、可行性研究报告编制依据1、风景名胜区条例；2、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；3、国家旅游局关于进一步促进旅游业发展的意见旅发200751号；4、中共江西省委、省人民政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见；5、江西省人民政府关于进一步加
6、快旅游产业发展的意见；6、鄱阳湖生态经济区规划；7、江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、江西省旅游精品线路建设规划纲要9、九江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、星子县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、发展展望；11、九江市旅游发展总体规划（20032020年）；12、星子县“庐山百里休闲旅游走廊”总体规划；13、江西省星子县庐山温泉度假开发建设详细规划；14、当地的现行建材等价格信息；15、其他相关资料和建设单位委托我公司编制项目可行性研究报告的咨询合同。二、项目提出的理由和过程在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略
7、方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。尤其是鄱阳湖生态经济区规划的批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态、发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖生态经济区建设中制
8、定了“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”的长远战略。作为一个拥有像庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源的地级市，优先发展旅游业，培育旅游龙头企业，以一产带动多产，拉动整个区域经济社会发展，一直是九江市发展战略的核心，也体现了时代发展的趋势和人民的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“加快旅游配套设施建设，逐步形成一个比较完善的吃、住、行、游、购、娱配套的综合产业体系，着力把旅游业培育成九江市支柱产业”。由于目前九江旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区
9、划范围。因此，充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大全市旅游产业，培育九江旅游龙头企业，突破行政区划整合优势旅游资源，是庐山旅游发展的必然趋势。庐山旅游发展股份公司作为一家涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通、娱乐，旅游资源开发的大型企业，庐山风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，但由于目前公司业务局限于风景区内，这不但限制企业的进一步发展，也不足以承担引领九江旅游事业发展的使命。为突破企业自身发展瓶颈，充分发挥九江温泉资源优势，进一步起到引领全市旅游经济发展，经公司研究决定在庐山山南星子县温泉镇通过收购庐山龙湾温泉度假村来实施庐山龙湾温泉度假村提升改造项目
10、。庐山龙湾温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，龙湾温泉度假村2005年9月正式对外营业，拥有客房260间，50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉。庐山龙湾温泉度假村项目的实施，有效地将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。时过境迁，近年来，随着经济
11、高速发展，人民群众生活水平的日益提高，对休闲旅游服务设施的要求越来越高，传统的“泡汤”式已经不能满足日益增长的温泉旅游需要，故从整体风格、园林环境、温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。为此，庐山旅游发展股份公司经充分酝酿和调研考察后，适时提出庐山龙湾温泉度假村提升改造项目，以综合性五星级温泉休闲度假村为标准建设庐山龙湾温泉度假村，本项目的建设能够极大的满足温泉旅游者文化和精神层面的需求，是适应现代温泉旅游市场消费特点的体现，是进一步完善度假村旅游服务功能，提高服务档次，提升龙湾温泉度假村市场地位，品牌影响力的重大举措。第二节 项目概况一、拟建地
12、点项目拟建地点为江西省九江市星子县温泉镇环山公路庐山龙湾温泉度假村内，详见项目地理位置图。星子县背倚庐山，面临鄱阳湖，东与都昌县隔水为邻，西与九江县、德安县接壤，北与庐山管理局山体相连，南与永修县湖洲相接。县城距九江市36公里，距南昌120公里，距武汉200余公里。水上逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州，入长江黄金水道抵国外口岸。赣、抚、饶、信、修五大水系在县域东南水面束流而东，形成“江湖之会”。高等级旅游公路庐山南大道联接“昌九”、“九景”高速公路，105国道贯穿全境，京九铁路、九江机场擦境而过。温泉镇位于美丽的庐山南端，地处星子、德安、九江县三县交界处，地理位置独特，是贯穿三县的交通枢纽，总面
13、积104平方公里。温泉镇因温泉得名，矿物质丰富的温泉水吸引了许多外地投资商，先后有天沐、龙湾、阳光、天地、天邑、天池、上海名都等大型度假村都落户温泉镇。二、建设内容与规模根据庐山龙湾温泉度假村“综合性五星级度假村”战略定位，结合龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来一段时期的发展需求，综合多方面因素，重点对龙湾温泉度假村整体建设规模和档次进行提升，确定项目建设内容主要包括三大工程，具体为：1、整体风格改造提升工程（1）改造山江湖酒店2408；（2）改造三江湖宴会厅等1146；（3）改造浴花园4855；（4）御花园、御景楼加层，共1500；2、园林环境改造提升工程（1）改造会议中心4300
14、；（2）扩建国际会议中心4500；（3）新建接待中心1500；（4）改造御家园3314；（5）改造御景楼1540；（6）山江湖宫廷美食坊（扩建）1200；（7）改造水疗馆806；（8）改造会所楼1511；（9）改造静心阁等798；（10）改造现有温泉泡池45个；（11）浴花园加层扩建1500；（12）龙湾大厦（五星级标准）7300）（13）新建半立体式停车场3000；（14）园林环境改造20000；3、新建功能延伸项目（1）欧洲美食购物街1000；（2）休闲娱乐馆2200；（3）改造水上乐园1500；（4）森林浴基地游步道5000m；（5）森林浴基地设施建设5000；（6）文化广场改造3000。4、拆除御宾楼、御轩楼、老洗衣房、员工公寓等建筑物11处，拆除面积为9461；5、总图附属设施及公用辅助工程等。三、主要建设条件项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥、砂碎石等当地均能采购，运距较短。施工条件好，项目地块周边水、电、通信、宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。四、项目总投资与资金筹措项目估算总投资为49250万元，其中：建筑（装饰）工程12843.25万元，设备购置及安装工程费4265.61万元，工程其他费32141.14（含收购费3亿元）万元，预备费用915.70万元。资金来源为上市募集资金。五、主要技术经济指标表1-1 技术
