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1、物业经营管理模拟试题（一）,一.单项选择题（请将正确答案的英文字母填入括号内。共50题，每题1分） 1.物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营及主营业务发展目标的需求。 A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理 1,C,2.物业经营管理服务的目标是在（ ）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。 A.延长物业的经济寿命周期 B.维持物业正常使用 C.维持该物业的物业管理 D.实现物业各期净收益最大化 6,D,3.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（ ）. A.日常维修费用 B.物业管理企业财产保险费用
2、 C.管理人员的工资 D.法定税费 15,C,4.关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（ ） A.在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资 B.业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户 C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担 D.对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资 17,C,5.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（ ）、设施设备管理和物业保险管理。 A.日常维护和维修 B.确定管理标准 C.资产管理 D.构建信息基础 17,A,6.投资者进行房地产的主要目的是（ ）. A.获得作为
3、房地产业主的荣誉 B.降低其投资组合的总体风险 C.抵消通货膨胀对其资产的影响 D.使其财富最大化 20,D,7.下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是（ ）. A.开发投资不可能转变成置业投资 B.房地产开发投资的主要目的是获取开发利润 C.开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D.房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚 21,A,8.在购买住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过程为（ ）. A.银行 证券化的专门机构SPC 投资者 B.银行 投资 证券化的专门机构SPC C.投资者 证券化的专门机构SPC 银行 D.投资者 银行 证券化的专门机构SPC 22,A,9.某城市地铁交通线
4、路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的（ ）. A.各异性 B.相互影响性 C.政策影响性 D.适应性 25,B,10.与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）. A.通货膨胀风险 B.或然损失风险 C.变现风险 D.个别风险 28,A,11.下列对房地产投资中“区位”的理解，不正确的是（ ）. A.狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置 B.广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景 C.广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系 D.投资场所
5、的区位不会随时间改变 34,D,12.下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是（ ）. A.购买物业 B.购买电梯 C.购买中央空调 D.购买备用路灯 40,D,13.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ ）万元。. A.160 B.240 C.320 D.480 45,D,14.（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 A.潜在毛租金收入的最大化 B.税前现金流的最大化 C.净运营收益的最大化 D.税后现金流的最大化
6、 41,C,15.下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的是（ ）. A.有效毛收入=潜在毛收入+其他收入 B.净运营收益的最大化是考查物业管理企业管理工作的成功与否的主要方面 C.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新 D.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外，物业发生的所有费用 41,A,16.关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（ ）. A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 B.名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义 C.名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大 D.当计息周期数为1时，名
7、义利率与实际利率相等 47,C,17.设名义利率为r,若借款年限为P，在一年中计息m次，则实际利率i与名义利率r的关系式为（ ）. A.i = (1+r/m ) m -1 B. i = (1+r/m ) m - 1 C. i = (1+r/m )- m-1 D. i =1- (1+r/m ) m 47,B,18.下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ ）. A.设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损 B.由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损 C.设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值 D.无形磨损不表现为设备原始价值的贬值 52,B,19.下列关于房地产投
8、资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是（ ）. A.投资回收通常用提取折旧的方式获得 B.投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率 C.在公式A=Pi (1+i)n/ (1+i)n-1=Pi+Pi/ (1+i)n-1中，Pi就是投资者投入资本P后获得的投资回收 D.在公式A=Pi (1+i)n/ (1+i)n-1=Pi+Pi/ (1+i)n-1中，Pi/ (1+i)n-1就是投资者投入资本P后获得的投资回收 57,C,20.下列关于内部收益的表述，正确的是（ ）. A.内部收益率在数值上等于基准收益率 B.内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率 C.如果贷款利率高
9、于内部收益率，项目投资就会面临亏损 D.内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的 59,B,21.下列关于静态盈利指标的叙述中，不正确的是（ ）. A.房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期 B.当偿款备付率小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期贷款来偿还已到期的债务 C.可用于还本付息的资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等 D.资产负债率高，则表示企业的资本金充裕，企业应变能力强 63,D,22.下列哪一项最能衡量物业区位的好坏（ ）. A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.空间垂直距离 76,
10、C,23.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（ ）等构成。 A.契税 B.土地占用税 C.土地增值税 D.土地出让金 102,A,24.（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A.理论价格 B.总价格 C.市场价格 D.单位价格 80,C,25.运用市场法估价的步骤不包括（ ）. A.搜集交易实例 B.对可比实例成交价格进行处理 C.选取可比实例 D.求取积算价格 94,D,26.评估同一物业时，有投资价值和市场价值，下列各项中对此说法正确的是（ ）. A.投资价值总是高于市场价值 B.评估投资价值与评估市场价值的假设前提是相同的，采用的
11、方法是不同的 C.评估投资价值时采用的折现率一般要低于评估市场价值时所采用的折现率 D.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 78,D,27.在商品房销售中，往往会听到起价、标价、成交价、均价等名词，下列对此说法正确的是（ ）. A.起价高的楼盘均价也高 B.标价就是成交价 C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平 D.成交价是指现货交易中的实际交易价格 83,D,28.采用市场法对物业进行估价时，要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值，下列可比实例中修正系数小于1的是（ ）. A.可比实例的价格是在卖方急切想要出售
12、的情况下形成的 B.可比实例是精装修的房子，而估价对象是毛坯房 C.可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售 D.可比实例采用的是协议出让方式，而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格 96,A,29.报酬率可视为包含无风险报酬率和（ ）两大部分。 A.投资风险补偿报酬率 B.缺乏流动性补偿报酬率 C.管理负担补偿报酬率 D.风险报酬率 116,D,30.在采用收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指（ ）. A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 111,B,31.有关制定物业管理计划的基本原则，下列说法中不正确的是（ ）.
13、A.实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划的制订 B.发挥物业管理人员的集体智慧 C.可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定 D.鼓励物业管理人员参与144,C,32.在物业管理中最常用的预算是（ ）. A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算 151,A,33.下列对制定物业经营管理计划的基础内容说法不正确的是（ ）. A.要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态 B.要了解物业经营管理企业本身的运营能力状况 C.要准备把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况 D.要认真分析领会物业业主的相关目标 145,B,34.物业管理企业首要责任是物业维护
14、、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需要的成本之间进行适当的平衡，制定建筑物业管理计划。下列选项中，不属于建筑物管理计划的是（ ）. A.建筑物维护的标准 B.物业检查计划 C.公共设施服务的内容D.物业绩效评估指标 149,D,35.下列选项中，不属于物业管理计划中租赁计划里面出租策略的是（ ）. A.物业维修预算限制 B.租户类型的匹配策略 C.租期长短 D.优惠与补贴方式选择 149,A,36.下列属于市场交易指标的是（ ）. A.空置与空置率 B.吸纳量与吸纳率 C.平均建设周期 D.国内生产总值 132,B,37.（ ）是物业管理中最常见的租赁形式。 A.居住用房租赁 B.自动延期
15、租赁 C.公房租赁 D.定期租赁 157,D,38.下列哪项不是物业使用过程中所发生的主要费用（ ）. A.税费 B.物业管理费 C.承租单元内部的能源使用费 D.功能折旧费 158,D,39.下面不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容的是（ ）. A.确定可出租面积和租赁方式 B.编制经营预算 C.定位目标市场 D.租约谈判和签约管理 162,D,40.在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）. A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.物业自身的状况 D.同类型物业的市场供求关系 163,D,41.物业管理成本按照（ ）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而
16、可为降低成本，加强成本管理指明方向。 A.按照经济性质分类 B.按照经济用途划分 C.按照与业务量的关系划分 D.按照计算依据不同划分 186,C,42.（ ）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。 A.绿化率 B.物业增值率 C.业主满意率 D.维修及时率 205,B,43.成本预算以（ ）为基础。 A.其他预算 B.各项定额 C.技术经济措施 D.资金使用收益 195,B,44.物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是（ ）. A.物业管理企业规章制度 B.业主公约 C.物业服务合同 D.政府政策法规 205,C,45.公众责任保险，是一种（ ）保险，安承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。 A.有形财产 B.无形财产 C.固定资产 D.动产 239,D,46.物业管理绩效评价的类型不包括（ ）. A.政府评价 B.业主评价 C.社会评价 D.企业集团
