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1、物权法之地产开发解读物权法之地产开发解读http:/2007年4月28日来源：楼市物权法的实施对地产企业影响巨大，广州部分开发商日前急售停车位的举动就是开发商心态波动的一个体现。4月10日，楼市传媒与中国最大地产法律专业机构之一的中伦金通律师事务所在北京国门路大饭店联袂主办了“物权法对房地产开发经营之影响与应对”的专家研讨会。探究物权法到底给开发商的开发运营带来了怎样的影响？对于目前开发运营中的各种问题，我们能从这部法律中找到怎样的答案？中伦金通律师事务所合伙人、北京市律师协会物权法指导委员会主任蔡耀忠，对外经贸大学法学院教授、中国人民大学民商事法律研究中心研究员梅夏英等专家和逾百位房地产开发
2、企业高层进行了深入探讨，剖析了物权法对开发商销售房屋、获取土地使用权、融资等多方面的深远影响。四大利好助力地产开发物权法的颁布实施，降低了房企运营中的金融风险、增强了企业的融资能力及并购安全性。定分止争”是物权法出台的重要目的，而不动产又是该法涉及的重要内容。在保障业主权利方面，物权法填补了很多过去法律的漏洞，明确了以前模糊的规定；而它对房地产开发的重要主体房地产开发公司，又将带来哪些利好呢？利好之一：降低担保风险目前，我国的商品房实行预售制，以前的预售登记并没有法律依据，而现在物权法明确了预售登记的法律类型，属于预告登记，既保护了买房人的权利，同时也可以促进期房买卖，双方都不能随意取消预告登
3、记。“目前，在房地产销售过程中，购房人若采取按揭贷款的方式，我们需要为购房人提供阶段性担保，直到业主拿到房产证，办理产权登记和抵押登记。在此期间，如果购房人不按时还款，我们就要承担连带还款责任。”望京某楼盘开发商告诉记者，若遇上购房人无力还贷，或者将房子转卖给了其他人，开发商可能不仅要承担还贷责任，同时还未必能保证收回房屋。而中伦金通律师事务所合伙人、北京市律师协会物权法指导委员会主任蔡耀忠表示，在有了预告登记之后，抵押贷款同样可以做预告登记，购房人不能随意拖欠贷款，也不能随意取消登记，银行的债权有了充分保障，也可以降低开发商的担保责任。如果购房人无力还贷，由于不能取消预告登记，因此房屋产权不
4、会发生转移，还是归开发商所有。利好之二：增强收购安全随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至是并购公司的行为日益增多，而对于收购方来说，收购安全至关重要。而物权法的出台为保证公司的收购安全提供了很好的法律基础。要保证收购安全，很重要的一个因素就是要弄清楚收购目标是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患，而物权法的出台实施将对开发商的收购带来很大方便。这主要体现在登记制度的确立和完善上。物权法第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。“登记制度的完善，让地产公司很容易通过查询来核实某块土地、某一栋楼或者某在建工程的权属，可以较为容易查清上一次交易的情况并判断
5、其合法性、有效性。而在以前，登记往往不规范、不统一，很多必要的信息无法了解。”蔡耀忠说。而有效信息的缺乏正是以往很多并购“受伤”的根本原因。据媒体报道，北京南二环外的天天家园二期工程在转让过程中，就出现了收购问题。该项目一期开发商北京恒鸿房地产开发公司拖欠施工方北京建工四建公司近5000万元工程款，四建为此将恒鸿告上法庭并申请了财产保全，2005年11月30日，北京二中院查封了在建的天天家园二期房产及土地使用权。然而，就在此前的2005年10月30日，恒鸿公司已将天天家园二期土地使用权出让给华龙置业，并在市国土资源局办理了国有土地使用权转让登记备案。但此后当华龙置业去国土资源局崇文分局办理天天
6、家园二期国有土地使用证时，却被告知项目已查封，无法办理土地使用证，市国土资源局也撤销了恒鸿与华龙置业的转让登记手续。目前，华龙置业正为土地使用权的归属提出申诉。专家指出，从保障收购安全的角度说，华龙置业此次收购之所以“受伤”的根本原因正是由于在收购之前没有查明收购对象是否有瑕疵或隐患，没有查明工程款欠付情况，从而导致严重后果。利好之三：土地使用权可分层设立当开发商将一块土地70年或50年的使用权买来时，总是希望能尽量充分地利用，目前在实际的操作过程中经常受到土地使用权单一设立的模式限制。不过物权法的颁布实施将改变这一现状。物权法第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分
7、别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。根据该法规定，建设用地使用权可以分层设立，理论上还可以不一定是直线设立，可以纵向、横向设立，只要不产生交叉就可以。“因此，原来一个地块只有一个土地使用权的情况就变为一个地块可以分为多个空间，分成多个土地使用权证。”蔡耀忠称。政府与开发商可以根据实际需要出让、受让一个地块的一部分地面或空间。例如，开发商只需要购买某地块的地下使用权，开发地下商场或者地下室，那么他可以单独购买这一部分，获得独立的土地使用权证，只要对该地块的使用不损害土地的其他用途。而在以前，如果要获得土地地下空间的使用权，就必须买下整个地块的全部使用权。“也就是说在一块土地
8、之上的使用权可以成立体状设立，开发商既可以买一块地下空间，也能买空中领地，保证物尽其用。”利好之四：助力企业融资蔡耀忠认为，物权法的出台还将为开发商的融资开辟新的渠道。首先，开发商可以利用预告登记进行融资。蔡耀忠称，尽管严格来说，抵押在建工程时，登记后新增的价值不应该再计入抵押物价值，但有了预告登记后，“企业与银行可以约定以土地使用权和未来的房屋所有权作抵押，并就未来的房屋抵押办理预告登记，这就解决了银行的顾虑。”例如某开发商希望抵押建设用地使用权融资，设立抵押时该项目登记的评估价值为200万元，但未来的房屋的新增价值为500万元，那么按规定，该项目在此之后新增的500万元价值不再计入抵押物价
9、值，但开发商可以与银行设立未来的房屋所有权抵押，并进行预告登记，这就免除了银行顾虑，它可以根据项目进程分期为开发商发放贷款，方便开发商融到更多的资金。第二，利于股权质押价值的恢复。“开发商可以利用股权质押为主要担保方法进行企业的开发贷款。”蔡耀忠表示，房地产企业除了用其自身的财产提供担保以外，还可以由其股东用股权质押担保。而以往股权质押贷款非常困难，因为规定股权质押登记于公司股东名册，缺乏公开性和安全性，今后可以在工商行政机关进行登记，“这样就有很强的公信力，银行就会放心得多。”第三，物权法健全并丰富了动产浮动抵押。结合不动产抵押，开发商可通过多种抵押制度的运用，把公司的多种财产“打包”抵押给
10、银行或者是其他人用以筹资，这对于银行等机构来说，这种“打包”抵押也能给他们更高的安全感。如果开发商不履行抵押合同，那么银行可以整体处理公司资产，也更为方便。违规操作“没商量”在为房企发展带来利好的同时，物权法的实施也对房企开发过程中的违规行为亮起了红灯。近年来，在房地产业迅猛发展的过程中，也存在着不少的问题。而物权法对物权的取得、转移以及保护等作出明确规定，有利于规范房地产开发运营，对于房企来说,有五大方面是“没得商量”的。“一房二卖”赚差价难再现在房产销售过程中，时有一房二卖的事情发生，其中不少属于开发商故意所为。一位曾在某地产公司主管销售的业内人士就曾自曝内幕：“我们已经将一套房子卖给了张
11、先生，而随后陈先生又看上了这套房子，并且接受了更高的销售报价，于是公司就又将房子卖给了陈先生，并协助其在最短时间内办理了产权过户登记。”而由于一套房产不可能同时卖给两个人，在目前的相关制度下，只有进行了过户登记的陈先生能获得房屋的产权，张先生只能向开发商请求赔偿。“开发商愿意甚至可以说乐意退款。”该业内人士说，原因也很简单，“退回张先生的购房款后，开发商还是可以赚得陈先生和张先生出的价差啊。”物权法实施之后，开发商的上述“赚钱手段”实施的可能将大为降低。因为只要买房人进行了预告登记，开发商“一房二卖”的行为就将无法进行，即使违规再卖也将无法赚钱。“此前，法律并没有明确规定预告登记的地位，而物权
12、法明确规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”对外经贸大学法学院教授、中国人民大学民商事法律研究中心研究员梅夏英分析说，上述案例中，虽然在商品房建成并获得“大产权”之前，张先生不可能去办理产权过户登记，但他可以利用预告登记来保护自己的权利。如果进行了预告登记，那么除非张先生同意，开发商和陈先生签订的购房合同就属无效，房屋产权也不会发生转移，开发商赚价差的盘算自然也将落空。不能因商业目的强制拆迁“我们去前收购了一块地，拆迁尚未完成。2007年以来，与该地块住户
13、的谈判一直没搞好，又不能把他们强行赶走。公司又是着急又是无奈！”一位与记者相熟的地产公司老总向记者抱怨。物权法第四十二条规定，为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。也就是说，只有为公共利益需要可以依法征收个人的房屋及不动产，为了商业利益开发商不能强制拆迁。随着城市管理办法等的日渐完善，近年来强制拆迁、野蛮拆迁的现象得到遏制，但在法律中明确规定保护私人合法财产还是第一次。专家认为这对开发商来说影响巨大，因为若非公共利益目的而只是为商业利润的拆迁不能强制执行，只能通过与被拆迁对象谈判协商的办法来达成一致。据上述地产公司老总介绍，目前法院一般
14、不接收开发商请求强制拆迁原地居民的诉讼，这对开发商是巨大的挑战。开发商不能侵占业主公共权益崇文区某小区建成于20世纪90年代初，当时的地下停车场设计为自行车库，并没有规划汽车停车位。而随着人们生活水平的提高，小区内的汽车越来越多了，2005年，开发商将小区内较宽阔的道路两旁划出停车位，并且向车主收取月租费。有车主认为，占用的是小区公共部分，开发商不应收取停车费；而开发商则称划出停车位规范了小区停车，付出了管理成本。那么，开发商到底该不该收费呢？“在崇文的这个小区内，开发商划出的停车位原本属于小区的道路，因此在小区规划中，这些停车位本不存在，而是路，其进入了业主的公摊面积，归全体业主所有。”蔡耀
15、忠说，物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主公有，但属于城镇公共道路的除外。蔡耀忠进一步分析称，在上述案例中，该小区的开发商没有处置权，不能出租或出售车位。但由于车主占用了小区公共面积，并且开发商付出了管理成本，因此车主应当向全体业主付费，并向开发商支付管理费。“也就是说，开发商向车主收取的费用扣除管理费之外的，都应划入全体业主公有账户。”开发商无权拥有“物业服务用房”北京市海淀区的美丽园小区虽然成功更换了物业公司，但是新物业进驻时才发现没有物业服务用房。因为开发商持有物业用房的产权证，并将物业用房出售给另一公司，虽然海淀区建委后来撤销了物业用房产权证，但“产权人”称物业服务用房没有
16、进入公摊面积，房屋仍归其所有，拒绝向物业公司移交物业服务用房。“公说公有理，婆说婆有理”，如果开发商没有将物业服务用房计入公摊面积，那么他能否取得物业服务用房产权，能否进行出售或出租呢？“其实懂法的开发商都知道，物业服务用房是必须按比例配建的，属于业主公有，进入公摊面积；如果开发商不将其算入公摊面积，只能是自己吃亏，因为同样要归业主共有。”一位国企性质的开发商老总表示。专家认为，无论物业服务用房是否进入了公摊面积，都必须属于全体业主所有，开发商无权处分。因为物权法第七十三条明确规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。同时，北京市关于住宅公共服务设施的规划指标也规定，一个3000到5000人
