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1、资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 第一章项目描述 第一节项目概述 渔民新村开发区 ( 以下简称开发区 ) 是由海南XXX投资有限公司 ( 以下简 称 XXX公司) 投资、 毗邻武莲渔港并位于海南第一渔业重镇调楼镇核心地 段的生活服务区域 , 承担着为港区活动、渔民生活提供服务的功能。 开发区范围西到海边, 东至美良村 , 北至调楼中学 , 南至黄龙村 , 占地面积 510.65 亩( 约 34 公顷) 。宽 35 米的 XXX大道已完成路基工程 , 从东到西穿越 开发区中央。 XXX公司计划用两到三年的时间, 将开发区打造成海南第一文明生态渔村。 第二节项目开发条
2、件 公司开发本项目的前提条件已具备, 具体如下 : 一、 我司已获得的中华人民共和国土地使用证XXX 号、 临 XXXX号 确定了 510.65 亩土地用途为”商住用地” 。 二、 我司的临高县武莲渔港总体规划已经专家评审会经过并于年 1 月 25 日获得临高县人民政府批准( XXX 号) 。 三、 具有资质的规划设计院所作的武莲渔港渔民新村详细规划已获得 临高县建设局的批准 ( XXX 号) 并颁发了建设用地规划许可证( XXX) 。 四、 海南省建设厅于 6 月 21 日向我司颁发了中华人民共和国房地产开 发企业暂定资质证书 XXXX号 。 第三节周边环境 一、 武莲渔港 武莲渔港项目位于
3、北纬19551956, 东经 1093110932, 地处著名的天然避风海湾后水湾的东航道上, 北接调楼村、南连黄龙村、 东邻武莲村 , 西临北部湾渔场, 是由海南XXX 投资有限公司开发, 规划面积 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 92.153 公顷, 以渔货码头、防波堤为主体建筑 , 以为渔船、渔民提供服务为 主要功能的港口基础设施建设项目。项目建成后, 年卸鱼量可达 13 万吨, 将集 停泊、 装卸、 补给、 加工、 冷藏、 运输、 贸易、 修造船只等功能于一身 , 为渔船提供全面而高效的服务。 该港口的建成及投入运营, 必然强力引发港区周边土地的大量需求
4、, 从而 奠定渔民新村的开发基础和美好前景。 二、 临高县概况 早在秦朝时己经立县, 属象郡。该县位于海南省的西北部, 地处北纬 1934 2002, 东经10903 10953, 东部与澄迈县毗邻, 西部和西 南部与儋州市接壤 , 西北濒临北部湾 , 北临琼州海峡 , 与雷州半岛隔海相望。 全 境东西宽 34公里, 南北长 47 公里, 面积 1,317 平方公里。截止 , 人口约 43 万, 有黎、 壮、 苗等 6 个少数民族 , 辖 8 乡、 10 镇。有 2 个国营农场 , 902 个村 民小组。县政府驻临城 , 东经澄迈县至海口市86公里。 临高县素称”鱼米之乡” , 是全国粮食生产
5、先进县、全国糖料生产先进县、 全省渔业第一大县、 全省水稻制种主要基地县。 , 全县完成国内生产总值22.5 亿元, 按可比价格计算 , 比 1997年增长 88.6%, 年均增长 13.5%; 完成地方财政 收入 8,018 万元( 按同口径计算 ) , 比 1997年增长 70.3%, 年均增长 11.2%; 财 政支付能力明显增强 , 在实现财政收支平衡的情况下, 地方财政年支出从1997 年的 9,374 万元提高到的 21,053 万元, 增加了 11,679 万元。 文明生态村建设、 农村卫生户厕、饮用卫生水、户用沼气的覆盖率有了大幅度提高。 临高县历史悠久 , 旅游自然资源十分丰
6、富, 有素称”南海秋涛”、”仙人 指路”的临高角、”毗耶灵石”的高山岭、”百仞滩声”的百仞滩、”三潭 九曲”的古银瀑布、文庙( 孔庙) 、 后水湾、 红树林、 邻昌岛等 ; 有世上绝 无仅有的临高人偶戏的渔家女”喱喱美”渔歌对唱, 雄伟壮观的解放海南纪念 塑像等人文资源 ; 还有饮誉海内外的临高烤乳猪、多文空心菜、 东江玉免、 新 盈海鲜和民间传统特色小食( 菜) 等丰富的美食资源。 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 三、 调楼镇概况 调楼镇地处北部湾畔, 在海南省临高县境内, 是一个闻名遐迩的渔农结合 乡镇, 素有明珠之称。人口4.5 万, 19个村( 居) 委
7、会, 耕地面积 29,500 亩, 大型渔船 690 艘。海岸线 10.1 公里, 海滩涂面积 992.2 公顷, 沿海珊瑚礁 面积 358.2 公顷, 具有良好的海水养殖条件。 , 该镇渔农双丰收 , GDP 达 68,768 万元, 年人均纯收入 4,330 元, 其中渔业人口年人均纯收入7,710 元。 调楼镇是临高的渔业大镇 , 调楼镇的海洋捕捞总产量180,959 吨, 是临高 县的 51.88 及海南的 18.27 。被誉为海南省的”渔业之乡”。 四、 市政配套设施、交通路网 临高县交通运输四通八达, 陆、 海、 空交通便利。粤海铁路西环线、环 岛高速公路和 225 国道( 海榆西
8、线 ) 横穿境内 , 县城距海口市 86 公里、 洋浦港 50 公里。县内公路84 条, 总里程 634 公里, 县城通往各乡镇、主要港口和各 经济开发区的道路全部实现柏油路面, 临高的港口可通航货轮直达广州、湛江、 海安、北海、 海口、 三亚等港口。粤海铁路西环线的临高火车客货站正在兴 建、 金牌 500 吨级车客轮渡码头已建成、和邦 3.5 万吨级杂货码头主体工程已 完工并可停靠船舶 , 环岛铁路即将穿界而过, 临高县已成为具有多层面交通优 势的县份之一。 根据政府的近期规划 , 从临高县城至调楼镇省道的扩建工程已经招标建设。 根据政府的”十一五”规划, 将修建一座跨海大桥连接临高的两个渔
9、业重 镇调楼镇和新盈镇。 当前, 仅调楼镇长途汽车客运站就拥有各类中巴车、的士车共计 58 辆, 至 全省各主要渔港均有始发线路, 作为人口不足五万的小镇, 从一个侧面反映出 了该镇渔业生产的发达程度。 第四节项目定位 一、 海南渔村现状 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 由于海南的多数现有渔港都是半自然状态, 或是六七十年代兴建的, 因此 相应的渔民新村也多数呈半自然状态, 从与渔港配套的角度来讲, 无法满足与 渔港相辅相成的角色需要; 从行政区划的角度来讲, 过于凌乱 , 无法满足居民 对更高质量生活的追求。 没有统一的规划 , 脏乱差 , 文化教育水平低 ,
10、 基本能够概括海南渔村的现 状。 二、 武莲渔民新村海南第一生态文明村 1、 项目开发环境背景分析 临高县同其所属的海南省一样, 经济发展严重滞后 , 工业基础薄弱。客 观上对能推动当地经济发展的项目有着强烈的需求。 海南”一省两地”的产业政策指导方针、中共中央发起的建设社会主义 新农村的大型运动 , 是武莲渔民新村开发能够而且必须借助的两个杠杆。 临高县作为海南省第一渔业大县、调楼镇作为海南渔业第一重镇、武 莲渔港作为海南规模最大、距海口最近、管理最科学的新兴渔港 , 为武莲渔民 新村的开发奠定了坚实的基础。 海口市的西扩 , 未来道路系统的进一步完善, 将有效缩短临高至海口的 车程。这为海
11、口市民至临高渡假、消费, 创造了条件。 临高、调楼地区的饮食、自然、 历史、 民族文化 , 具备推出旅游产 品的条件。渔民新村能够在此基础上, 推出海口富有阶层第二甚至第三、第四 居所的概念 , 并适时推出极富地方特色的旅游产品。 与海南经济发展的滞后形成鲜明对比的是, 调楼镇的渔民收入相当可 观。该镇主要渔业村调楼村和黄龙村中年收入超过40 万元的户数占这两个 村总户数的 30% 左右。 2、 武莲渔民新村海南第一生态文明村的闪亮登场 依托武莲渔港 , 与渔港功能相辅相成 , 共同发展 拟建中的武莲渔港 , 是海南当前规模最大、硬件条件条件最佳、市场条件 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者
12、侵权，请联系改正或者删除。 最好的渔港。一方面 , 武莲渔港需要一个完善的社区, 作为渔港发展的必要条件; 另一方面 , 渔港的成功运营 , 是渔港周边社区成功开发与运营的充分条件。 临高地区最富裕的地方造就最成熟的商业圈 由于临高 GDP 的一半多来源于渔业 , 而这一半多的 GDP 又有一半来源于调楼 , 因此调楼镇就是临高最富的地方, 也是海南村镇中最富裕的镇之一。 以前由于大 量的渔船常年停泊在外地, 导致当地财政收入减少, 同时民间财富也被大量分 流。武莲渔港的建成及投入运营, 会有效解决这一问题。 富藏于民的事实 , 会导 致商业与服务业的高度繁荣, 我司宜在商圈的经营上做足功夫,
13、 使武莲渔村商 业中心成为整个临高县乃至海南西部最活跃、最重要的商圈之一。作为临高县 的商贸、服务业中心区域 , 武莲渔民新村的物业 , 将拥有很高的经营价值与价 格, 能够为公司带来持续、稳定、 丰厚的回报。 地块中心区位规划的大型超市, 先以农贸市场的形式发展。 它与 XXX大道之 间的物业将成为全区最热的地段之一, 同时带动地块内部地段的价值。 响应国家、政府号召 , 创立文明生态村 从政府建设社会主义新农村的大政方针出发, 全国各地掀起了建设文明 生态村的运动 , 海南省在这方面的表现可圈可点, 己成为全国的楷模。 但临高地 区文明生态村的建设 , 明显落后于海南其它地区。 文明生态村
14、通行的硬标准为: 硬化路面、 植树种花、 修缉房屋、 文化室、 宣传栏、沼气池 ; 软件标准为 : 村民走上致富之路、文明程度明显提高。 村民的文明程度主要表现为: 邻里和睦、不乱丢垃圾、重视教育、遵纪 守法。 从武莲渔村的情况来看 , 硬件标准方面 , 只有沼气池难以启用。 据我们调查 了解, 每户最少要养两头猪 , 沼气才有充分的原料。 而调楼作为一个渔业镇 , 镇 上人家养猪偏少。这要求我们为渔民新村设计出一套切实可行的洁净、低成本 的能源方案 , 从当前情况看 , 批量引进太阳能设施, 是最为可行的 , 也是多数 村民能够接受的。 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或
15、者删除。 软件条件方面 , 主要是注重宣传和村民的再教育, 具体效果如何 , 就不是 一个土地开发商能够决定的了( 需要多方面的共同努力 ) 。 社区布局及设施上 , 避免出现城市小区开发中邻里不相往来的局面, 要 营造出良好的社区氛围 , 利于邻里的交流 , 创造出新宅老区的居住生活环境。 这 一方面要求我们提供村民交流往来的场所, 如排球场、文化室等 , 另一方面 , 要求我们对村民进行教育和引导, 提高村民的文明程度, 后者是一项艰苦巨而 长远的工作 , 我司只能为该项工作的开展提供必要的条件。 3、 目标客户群体分析 客户主要有三类 : 船主及渔船上作业的人员、鱼贩子、 当地居民。 次
16、要潜 在客户群主要包括当地外出、有所成就的人士 , 异地有第二居所需求的人群。 根据我司长时间、多渠道的调研 , 得出如下的分析结果 : 船主及渔船主要合伙人行为分析 根据我司休渔期间经过对临高县籍的56 位船主进行的调查 , 能够得出以 下结论 : 船主及渔船主要合伙人一般都有在主要停靠渔港就近置业的习惯和需要, 包括外省的渔船。 治安、与家人团聚等因素对船主及渔船主要合伙人选择在哪里购房, 具有 相当的影响力。 由于调楼镇属渔业镇 , 当地居民没有地产 , 加上当地居民的收入情况良好, 购地需求一直很旺盛。 鱼贩子行为分析 根据调查 , 鱼贩子的行为特点如下 : 渔船一般都是渔民经过不同渠道集资来建造的, 其中亲属及鱼贩子就是最 活跃的资金提供者。她们对渔产品的销售地点、销售对象有决定作用。 按照习俗 , 鱼贩子一般均是渔船船主所在地区的商贩。据了解 , 调楼地区就 有 1,000 多人从事贩鱼工作 , 渔贩也有于主要渔港就近置业的需要, 比较注重 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 渔货的
