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1、帕缇欧香商业销售方案,策源商业 2009年5月,地块位置及周边环境,地块南面,淀浦河,地块北面,外青松公路,小区内部道路,地块现状,过河人行天桥,销售数据,一期商铺（存量）销售价格拟定,一、周边在售项目一览,上述四个项目为青浦城区目前在售的主要商业体，其中运杰和夏阳湖项目均为社区型商业，成交去化缓慢，运杰剩余铺位都是内街2F和面积在300凭平左右的，夏阳湖则剩余的内街和靠青龙路商铺。,（数据来源：房地网）,地址：青湖路789号/华青南路 物业形态： 沿街双层商铺+内街三层商铺 商业总面积：1.5万m2 业态业种规划： 住宅底商餐饮不可，其他无规划无限制 商铺开盘时间：2004年8月 商铺交房时
2、间：2005年6月,单元面积： 内街120220m2 沿街300600m2 内街售价： 1楼 报价1.5万元/m2 2楼 报价0.9万元/m2 成交均价11000元/m2 沿街售价： 1-2F：报价1.5万 成交均价14000元/m2 销售率：80% 经营情况：内街出租率低，在40左右，不可作餐饮,运杰城市花园配套商业,销售现状：内街现2F最低7000可售，1F9500元即可成交。,地址：青浦新城青湖路800号/华青路 物业形态： 沿街双层商铺（局部3层） 商业总面积：2.7万m2 业态业种规划： 餐饮不可，其他无规划无限制 商铺开盘时间：2004年10月 商铺交房时间：2005年6月,售价：
3、 主力单元1.31.5万元/m2 大面积单元 0.81.0万元/m2 成交均价11,500元/m2 现状：内街对外报价1.7万，靠清湖路最后2套报价2000万。 据了解，开发商报价高的原因是将商业街整体包装运营，暂不考虑销售。,单元面积： 主力面积200300m2 大面积单元3000 m2 销售率：50% 经营状况： 已开设一家大型浴场，主要经营足浴、推拿、棋牌、餐饮、咖啡、住宿等服务；,夏阳湖国际花园配套商业,综上所述，青浦城区在售的社区型商铺的销售存在以下几个特点： 1、沿街商铺面积在100平左右的去化速度较快； 2、商铺经营业态左右销售速度，可做餐饮的商铺去化速度较快； 3、带租约的商铺
4、销售速度较快（运杰和夏阳湖）； 4、包租项目受市场青睐（港隆和意邦）； 4、整体来看，社区型商铺去化速度较慢，销售周期偏长。,优势 项目建筑：6米层高可以分隔为两层是一大优势，项目共A、B两条，相互呼应。 景观资源：小区绿化率较高，景观较好，尤其是靠近淀浦河的商铺部分水景优势明显。 劣势 地理位置：本项目位于青浦新城地区，难以吸引中心地区居民前来。 小区氛围：小区入住率不高，对商业有一定的影响。 交通条件：商铺的一端有主干道阻断，形成间接半封闭的状态。 项目分割：由于项目的建筑形态呈现三角形不规则分割。,项目分析,机会 市场竞争环境，市场空白点：本项目对于入住居民来说是最近的商业项目。项目周边
5、商铺多位低端商铺如建材市场等，商业配套很少。 未来机遇： 1、沿河商务别墅将带动一定得消费； 2、帕缇会所的正式营业，带动人气； 3、项目整体趋于成熟； 威胁： 相关片区同类产品的竞争： 青湖路沿街商铺已经交房并开始经营，可能对本案商铺的消费者有一定的分流。,项目分析,本案商铺的销售困难较大，主要表现在商铺位置、交通、小区入住人口、建筑分割等，而其优势相对较弱，因此项目的劣势较为明显，在去年销售时就已感觉到有明显阻力。,二、通过市场比较法确定可售价格,由于项目为、块商铺为东西走向，因此其商业价值基本相同，在此不分开讨论。 根据市场法得到本案的一层商铺售价为12900元平方米,根据周边项目成交情
6、况，区域商铺1、2、3层售价比为1：0.6：0.5 因此二层商铺售价为8050元平方米,项目均价约为10500元平方米,注：以上售价建立在项目正常销售的条件下，如需加快销售速度，其价格还需进一步的调整。,价格建议,二期商务别墅销售价格拟定,商务别墅的定价需要考量两个主要的价格因素： 一、同区域办公楼销售价格； 二、同区域别墅项目销售价格。,一、同区域办公楼销售价格,青浦区域办公楼销售均价基本在12000元./平方米，价格偏高和商务氛围较差是决定其销售价格、销售周期的主要因素。,（数据来源：房地网）,地 址： 华青南路473_479号 发 展 商: 上海芊岱置业有限公司 开盘时间: 2006-0
7、3-14 总 面 积：21270平方米 办公面积：14100平方米 商业面积：3800平方米 楼 层：16层，其中1-2层为商业裙房 报 价：12000元/平方米 物 业 费：10-12元/平方米/月 主力面积：30-130平方米 成交均价：10789 元平方米（办公） 12447 元平方米（商业）,芊岱大厦,周边办公案例芊岱大厦,地 址：青湖路1023号 发 展 商: 上海晨兴房产开发有限公司 开盘时间: 2007-08-28 总 面 积：14357.19平方米 楼 层：7层，1、2层为商业 报 价：13000元/平方米 （办公） 主力面积：80-150平方米 成交均价：12848 元平方米
8、（办公）,区域内办公多为高层商务楼，无商务别墅供应,周边办公案例晨兴商务楼,二、同区域别墅销售价格,青浦区目前在售的别墅产品以双拼和联排为主，均价基本在1200016000元/平方米之间，独栋别墅在城区内相对较少，比较稀缺，售价可能达到20000元/平方米。,二、帕缇欧香沿河商铺别墅定价建议,1、可以在同区域同类别墅销售价格上浮10%15% 原因：1）商务别墅对与当地客户相对陌生，体量不大的条件 下，营销成本控制是关键； 2）价格过高，销售周期将相应延长，回笼资金是王道。 3）商务别墅与普通别墅形成差异化是提价的前提。,2、价格建议 1）双拼产品均价：16500元 2）独栋产品均价：20000元以上,
