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1、房地产建筑业年终税务疑难问题处理与风险规避肖宏伟2015年12月,第一部分：最近税务案件风险管控与借鉴,新疆地税稽查局与新疆瑞成房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决书.doc韶关盈锦置业与仁化地税价格调整案.doc海南三正实业投资有限公司土地增值税诉讼判决书.doc金湖盛锦铜业与淮安国税判决书善意虚开所得税扣除.doc最高法院提审广州德发诉广州地税案.doc佛山鑫城房地产有限公司与佛山市顺德区国家税务局稽查局处罚类一审行政判决书.doc五个房地产稽查案件.doc迂回包抄突破难点稽查.doc土地增值税判例江苏大山房地产与宿迁地税稽查局二审行政判决书.doc代收税款引发的工商诉讼攀枝花.do
2、c,最近税务案件风险管控挂靠收管理费财务进去了.doc会计人员切勿为公司找发票平账.doc,浙江省国家税务局关于东阳市海德房地产开发有限公司应缴未缴土地出让金预提问题的批复.doc国家税务总局关于房屋买受人按照约定退房取得的补偿款有关个人所得税问题的批复.doc 国家税务总局关于鄂尔多斯羊绒集团有限责任公司资产损失税前扣除问题的批复.doc如何弄清房地产真实的开发成本.doc 国家税务总局关于加强网络红包个人所得税征收管理的通知.doc因偷税总经理财务总监会计均被判刑.doc沈阳一保险公司经理因购车返还一万元现金 被定受贿罪.doc,二.推进税务稽查随机抽查实施方案税总发2015104号,税务
3、稽查新模式五大特点五年轮查.doc 一、除直接立案外，其他均摇号随机抽查 二、随机抽查分为定向抽查和不定向抽查。 三、检查比例 四、检查人员随机确定 五、国地税联合检查爬虫软件.doc,三.高压反腐下的“一案双查”对房地产建筑企业意味着什么？,税收违法案件一案双查工作补充规定.docx 在查处纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人（以下简称涉税当事人）税收违法案件中，对税务机关或者税务人员的执法行为规范性和履职行为廉洁性进行检查，对违纪违法行为依照有关规定进行调查和追究责任的活动。 樊某大同市城区地税西街税务所所长.docx 税收政策合规工作实施办法.doc,四.总局注销清税申报表.doc三证合一
4、后需要跑以下工作.doc,三证合一纳税人常问9个问题.doc新设、变更、注销登记六大税务风险 一、登记信息共享，接收新登记注册户甄别身份 二、三证合一企业注销申报，国地税受理分别清税 三、清税申报后发现少缴税款，纳入黑名单管理 四、补录涉税信息列入异常名录的，停供发票实地 五、建立纳税信用评价模式，完善税收监控措施 六、未纳入三证合一的登记事项，需执行现行税收政策法规,五.发票犯罪给房地产建筑企业未来的纳税管理来带重大风险,企业为何疯狂作废发票.doc卖方不开具增值税发票买方要求赔偿损失案.doc不给发票扣税钱约定不合法.doc 黑龙江建安公路诉富裕地税不开发票案.doc海南省地方税务局第三稽
5、查局与被江西省第一房屋建筑公司税务行政处罚纠纷的行政判决书.doc 小发票大学问八张图.doc专用发票使用大全.doc,六，财政部会计信息质量检查报告发布补税也成了主角.doc,中国联通对内部员工、内部办公等提供免费通信服务，未缴纳相关税款。 联通华盛公司无偿使用集团其他关联公司的办公楼、营业厅等资产，未缴纳营业税金及附加。 上海公司出租房屋未按从租计征办法申报缴纳房产税。 山东公司顺价销售手机终端未缴纳增值税。,七.房地产建筑企业借款引发的涉税风险,1，企业借款税务风险及最佳做账方法.doc 2，关联企业无偿资金往来的税务处理.doc 有偿提供劳务应用跨国情报交换引发高收入移民调查.doc股
6、息红利变借款税务人员说NO.doc 3，老板借钱给公司和公司借钱给老板的重大风险案例。视同分红税务风险管理.doc安徽省黄山市中级人民法院行政判决书股东借款年末不归还分红个税.doc 4、买方承担承兑贴息如何开具增值税发票.doc,高院融资司法解释（民间借贷）对企业纳税抵扣产生的影响法释【2010】18号：,（1）利率：x36%三种利率下的法律意义； （2）没有约定利息的法律意义。 国家税务总局公告【2011】34号：本省任何一家金融机构同期同类贷款利率；高法民间借贷司法解释2015.doc最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定.doc2011年34号公告本省任何一家金融企业提
7、供同期同类贷款利率情况,企业理财行为产生的税务风险,企业购买国债收益不征营业税；买卖股票征税。 海南椰岛营业税案公告.doc关注非金融企业从事金融业务的营业税风险.doc海南椰岛转让三安光电小非收益38，824万元、二级市场买卖三安光电股票收益4862万元，追缴各项税费2，219万元，加收滞纳金1，153万元。 “转让”与“买卖”不同？到期赎回不征。关于金融商品转让业务有关营业税问题的公告.doc,八、股权转让避税手段汇总别让李嘉诚跑了.doc股权转让偷逃巨额税款获刑.doc本山传媒大股然变更.doc,大宗交易平台夫妻间转让。2011年第39号国家税务总局关于企业转让上市公司限售股有关所得税问
8、题的公告.doc 转让合同签订时间提前 一人有限公司、自己公司、代持股。 先增资再减资转让。 迁移到西藏、新疆再减持或转让。 夫妻一方转让名下股权合同效力的认定标准.doc,九、注册资本认缴制的税务机遇与风险.doc,企业信息公示暂行条例年度报告公示和即时公示两种制度。注册资本认缴制。 1、国税发199425号印花税计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。 2、财税2008121号关联债资比。 3、国税函2009312号：企业投资者未缴足其应缴资本额的，利息差额不得扣除。 4、认缴制股权转让对个税征管先实缴？,十.伴随“营改增”推进所产生的税务风险及注意事项,财税2013106号，
9、电信业已改。建筑业、房地产业预留11%，房地产金融服务业陆续行业试点。 企业目前迫切需要做两件事： 一是修改票据报销制度，要增票。 二是培养增值税财务人员。 问：延期开发票是否可以抵扣增值税？关于核对营改增行业纳税人基础征管信息的通知.doc,十一、密切关注国发201525号影响国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知.doc,国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知.doc 冀东水泥资源综合利用返还增值税。 科技资金、环保资金补贴、贴息返还。 深圳高新区开发建设公司与深圳市南山区地方税务局不服税务管理加收滞纳金处罚一审行政判决书.doc,十二、资产（股权）划转四种政策实战应用-财税【2014】1
10、09号与税总2015年40号48公告大解析,资产（股权）划转2015年40号公告.doc关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知.doc109市北集团划转税务分析.doc 划转范围：仅限于百分百母子之间或子子公司之间 会计处理：划出方，可选择增加长期股权投资，冲减资本公积，划入方，增加实收资本、资本公积。 税务处理：不纳税，以资产计税基础在新单位继续 划转完成日：指股权或资产划转获批生效并且双方已作会计处理的时间点。,十三、拍卖取得房地产卖方注销或非正常户状态发票？税总公告2015年第67号契税.doc,并且对在拍卖环节，拍卖须知中未明确交易的“上手税”问题如何处理； 对同一纳税人，有一部
11、门资产拍卖须知中明确交易中的相关税费责任，有一部资产拍卖须知中文件未明确交易中的相关税费责任，如何处理。广州地税代开发票代付税款上手税胜诉案.doc郭元峰与莱州市地方税务局不履行法定职责二审行政判决书.doc,答复：沈阳地税局关于李宏蕾申请代开销售不动产发票的批复.doc,1、依据国税发2005156号文件第二条加强销售发票管理。在契税纳税申报环节，各地应要求纳税人报送销售不动产发票，受理后将发票复印件作为申报资料存档；对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补送，否则不予受理。 2、对于司法或机构拍卖出具的拍卖手续，只确定了不动产的权属不具有销售不动产发票的功能。 3、“法人单位注销、破产
12、等客观原因”包括非正常户。税收征管法中“税收优先权”,第三部分，房地产建设及预售阶段所得税汇算清缴问题处理与自查补救,一、开发用地的税务处理问题涉及哪些税收.doc 1、招、拍、挂税收问题 2、购买转让土地项目; 3、购买股权关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知.doc 5、合并、分立取得土地关于厦门兴荣国际物流有限公司分立有关涉税问题的批复.doc 6、以土地投资;7、甲方出土地，乙出资金合作建房 8、委托代建，深圳东森公司,二、房地产开发企业跨地区项目部纳税地点问题.doc,一项目一公司模式 跨地区经营房地产企业，不办理营业执照的，以项目部模式经营。 房地产开发企业合法的项目部不属于独
13、立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。 增值税纳税地点原则上在机构所在地。,三、筹办项目公司期间开办费发票抵扣处理与风险规避,1，新公司筹建，发票的名头开给投资方，发票可以入账吗？如何解决？ 2，企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费扣除方法。 3，签合同时约定当新公司成立后所有费用由新公司承担，款项由新公司支付，同时发票开具给新公司。 现行筹办费的财税政策.doc,四、以购买股权方式取得土地的发票处理与税收风险分析,土地的计税基础不变。不需要开具发票，凭协议 企业所得税以原始价值计开发成本。 土地增值税以原始价值计扣除项目金额。 个人所得税，增值20%纳税。 股权
14、转让契税不交。 个人买卖股权，公司帐务如何处理？ 借：实收资本原股东 贷：实收资本新股东,五、预售收入招待费广告费扣除问题.doc,31号文、第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整）,六、预售阶段预计毛利与预缴税金扣除,房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”,七、企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc,1，土地
15、出让金返还用于建设购买安置回迁房。 2，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、补偿） 3，返还用于开发项目相关的基础设施建设 4、返还用于建设公共配套设施 5，返还给其他单位或个人。 6，土地出让金返还或奖励,八、前期立项规划设计环节需要考虑的税收问题？,前期开发费用核算的内容.doc哪些可以抵扣 1，临时设施费用计开发成本还是开发费用？如何调整税会差异？ 2、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用更有利？收据可以做入帐凭证吗？,九、拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc,1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。 2，企业所得税：对补
16、偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。 3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 4、以房屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法： 拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,房地产拆迁补偿税务处理,1，拆迁帐务处理选择- 借：开发成本；贷：主营业务收入；结转成本：借：主营业务成本；贷：开发产品 2，营业税征免界定。 3，企业所得税视同销售与成本扣除 4，个人所得税免征条件 5，土地增值税处理最佳方法： 6，契税的免税范围 7，发票的地方规定,第四部分：房地产开发完工阶段所得税汇算清缴疑难问题处理与自查补救,一、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 国税发200931号第三条：（一）开发产品完工确认条件（符合条件之一） ： 竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续） 开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用. 取得初始产权证明。,二、如何理解房地产企业核定征收的问题,国税发【2009】31号文第四条规定： 企业出现中华
