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1、长租公寓 | 航向万亿蓝海长租公寓是近几年房地产住宅租赁市场上一种新兴的租房业态，除了新建的长租公寓外，这种业态还可以由酒店、写字楼、底商等业态改造而成，经过装修后成为可出租的公寓。这个新兴市场发展极为迅速，目前国内长租公寓品牌数量已经达到 数百家，他们布局于全国各大重点城市，这些品牌在高速发展的同时也面临一定的挑战。在本报告中我们将重点研究中国 和北京长租公寓市场的现状和趋势，并针对发展面临的挑战给出相应建议。高力国际认为，过去的 2017 年是住宅租赁市场快速发展的一年，政府发布了许多针对住宅租赁的鼓励政策，住宅租赁模式得到政府进一步推广；同时，多个开发商也在这一年积极探索住宅租赁市场。作
2、为租赁市场中重要的一部分，长租公寓因此开始进入发展的快车道。目前市场上的长租公寓产品百花齐放，综合来看这些产品主要呈现如下共同点： 长租公寓通常会进行统一风格装修，品牌风格趋于一致，例如，自如品牌有较统一的现代简洁装修风格 公寓内部通常配置有居住必需的家电家具设施，大多数房间内洗衣机、空调、衣柜、书桌等一应俱全 项目能够提供较好的租后生活社区服务与（或）物业管理服务等自有房源业主自建或收购持有长租公寓，运营效率较高，跨周期运营能力较强，业主还可享受物业的增值。租赁房源通过长期租赁或受托管理获取房源，运营商本身不 持有物业。运营商输出其品牌和管理，获得租金价差。 根据其房源获取的方式，高力国际将
3、市场主流的长租公寓分为两类：自有房源和租赁房源集中式公寓整栋楼或其中数层均为长租公寓，运营人通过统一装修、管理和运营，营造一个一致的生活社区氛围。分散式公寓运营商从分散的个人房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，再进行出租和管理。 根据其单间载体的聚集程度，高力国际将市场主流的长租公寓分为两类：集中式公寓和分散式公寓发展因素高力国际认为长租公寓的快速发展得益于三个重要因素的推动即政策因素、企业因素、市场因素。一、政策因素：政策上的支持促进了长租公寓的发展提出发展方针2015年01月，关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见首次提出购租并举，培育和发展住房租赁市场。明确发展目标2016年06
4、月，国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见未来将形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系加快租赁立法2016年12月，中央经济工作会议表示，加快住房租赁市场的立法，加强住房市场的监督和整顿。加速企业培育2017年05月，住房租赁和销售管理条例鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。开展租赁试点2017年07月，住建部会同国家发改委等九部委联合发文并选取了12个城市开展住房租赁市场试点。强调市场定位2017年10月，习近平总书记在十九大报告中指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。推进融资试点2018年04月，证监会、住建部联合发布关于推进住房租赁资产
5、证券化相关工作的通知，将试点发行房地产投资信托基金（REITs）。 国家政策加速住房租赁市场发展。7Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International在地方层面上，北京、上海、广州、武汉等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策，各地通过扶持租赁企业、税收优惠、保障租赁用房供给等政策支持住房租赁行业发展。以北京为例，2018 年 3 月北京市规划和国土资源管理委员会发布了建设项目规划使用性质正面和负面清单，在限制北京市四环路以内的各类用地调整为住宅商品房的同时，鼓励三环路以外商业零售、商务办公等建筑调整为体育健身、图书馆等公共
6、文化建筑，以及出租型公寓。在政策上进一步鼓励住房租赁行业的发展；同时，北京市也在加大租赁住房的供给力度。根据北京市政府规划，从供给上看：重点城市租房供应相对不足、房价高企，更多无房人群将目光转向租房。近年来我国人口不断流入国内重点城市，房价受到外部助推的效果明显，重点城市的房价经历了大幅上涨。根据2016 年胡润全球房价涨幅榜的数据，2016 年全球房价上涨最快前十大城市均在中国，年涨幅最高达 48%（合肥）。房价高企使更多无房人群将目光转向租房，进一步推动了住房租赁市场的供需不平衡。 2016 胡润全球房价涨幅 TOP102017-2021 年北京将建设 50 万套租赁住房，在 2018 年
7、 60%北京市将推动 200 公顷集体土地租赁住房项目入市。50% 48% 46%二、企业因素：房企探索新的业务增长模式40%30%20%10%0%42%34% 32% 31%31% 29% 28% 28%市场分化寻找新的增长点地产 + 文化地产 + 教育地产 + 医养联合办公长租公寓住宅开发、快消、回笼现金流、继续拿地开发传统模式面临的挑战：自持比例调高拿地难度增大特色小镇传统业务模式合 肥 厦 门南 京 无 锡深 圳 杭 州上海 福州 郑州 北京数据来源：高力国际、胡润全球房价指数发展现状 | 中国当前，国内重点城市的房地产市场逐渐由增量市场步入存量市场，传统拿地模式的难度也在加大。土地拍
8、卖竞自持等措施促使房企对传统业务进行转型升级，同时业务利润的压缩进一步促使房地产企业探索更多的业务增长模式。长租公寓作为自持类创新业态遂被众多房企纷纷选择，成为试水的方向。三、市场因素：重点城市的住房供给与需求的不平衡从需求上看：大规模人口流动促使重点城市人口规模增长， 住房需求增加根据高力国际研究和北京社科院的数据，我国流动人口总量在 2011-2014 年间持续增长，由 2011 年的 2.30 亿人增长至 2014 年的 2.53 亿人。尽管 2015 年流动人口总量开始下降，但仍维持在高位。可以预见，在今后较长一段时期内，大规模的人口流动仍将是我国人口发展及经济社会发展中的重要现象，重
9、点城市的住房需求依然坚挺。 我国 2011 至 2016 年度流动人口数量（单位：亿人）2.62.52.42.32.22.1201120122013201420152016数据来源：高力国际、北京社科院分布根据高力国际 2018 年初的调研，长租公寓分布于全国数十个重点城市，其中上海、北京、杭州均有超过 100 个集中式长租公寓。公寓数量城市 100+上海、北京、杭州 51-100南京、深圳、广州 21-50西安、苏州、成都 1-20长春、沈阳、天津、济南、青岛、郑州、合肥、宁波、武汉、福州、厦门、东莞、佛山、重庆、长沙、乌鲁木齐参与方长租公寓市场目前主要由四类参与者组成，分别是开发商类参创业
10、类背景酒店类背景优势：经营思路灵活、对细分市场的变化反应敏锐劣势：资金端和资源端相对弱于其他背景类公司代表企业：优家、新派等与者市场优势：物业管理经验丰富、存量物业多劣势：存量物业改造经营难度大、资金端弱于开发商类企业代表企业：城家、铂涛等公寓优势：中介积累的客源、房源较多劣势：大型物业管理经验较少， 资本相对薄弱代表企业：自如、相寓等优势：公司资金支持、低成本融资等劣势：依赖公司资源支持，租赁运营经验较少代表企业：万科泊寓、招商壹栈等长租中介类背景开发商类背景公寓数量公寓所在区域 20+朝阳区 11-20海淀区、丰台区 6-10顺义区、东城区、西城区、大兴区、通州区 1-5昌平区、房山区、石
11、景山区延庆密云怀柔昌平平谷顺义门头沟城六区房山通州大兴背景企业、中介类背景企业、酒店类背景企业及创业类背景企业。其中，开发商类背景企业的资金实力较强，能够支撑长租公寓项目前期的大量投入；中介类背景企业在房源上有独特优势，多从分散式公寓入手；酒店类背景企业在物业管理方面经验丰富，可通过对存量物业的改造进入市场；创业类背景企业的优势在于其创新和灵活的管理模式。发展情况高力国际于 2018 年初选取逾 100 家市场上主流且具有公开信息的长租公寓品牌 / 企业进行分析，可以看到长租公寓领域的主流品牌/ 企业的成立时间集中于2014-2016 年， 于 2015 年达到高峰，同时目前仍有不少企业公开表
12、示要进入长租公寓领域。 各年度全国长租公寓企业成立数量（单位：个）35302520151050参与方 北京市集中式公寓市场主要参与方（以公寓数量计）2%2%2%2%3%3%5%31%5%10%10%25%乐乎公寓魔方公寓自 如 寓 万科泊寓熊猫公寓贝客青年公寓相 寓 PARK 新派公寓摩 尔 公 寓 窝趣轻社区红 璞 公 寓 优家发展情况2010 及以前 2011规模201220132014201520162017就租金价格而言，由于北京市分散式公寓的地段、房型、室内装修情况不同，这些公寓之间的租金价格差距较大； 相较而言，市场上集中式公寓租金价格更为接近。根据高考虑所有租赁模式（包括但不限于
13、长租公寓），高力国际通过大数据分析了全国重点城市潜在的租房人群数量及当地的住房租金支出，我们估测，当前全国的住宅租赁市场租金规模约在 0.5 万亿至 1 万亿元人民币之间。力国际 2018 年初搜集的公开信息，目前北京市场上大部分品牌长租公寓租金处于2300-6000 元/ 月的价格区间内。 北京市长租公寓品牌租金范围（单位：元）发展现状 | 北京分布在分布上，根据高力国际 2018 年初的调研，当前近 50% 的北京市集中式公寓坐落于朝阳区；其他区域如丰台区、海淀区、大兴区等地也有较多的长租公寓门店。20000150001000050000 （60002300分散式公寓集中式公寓就规模而言（
14、以房间数量计），市场上规模较大的几家长租公寓品牌主要为中介类背景的品牌，如自如、相寓等；集中式公寓的总体规模相对较小，单个公寓门店的房间数量通常在 80-180 个之间。规模考虑所有租赁模式（包括但不限于长租公寓），为估算北京市住宅租赁市场租金规模，高力国际重点分析了北京市潜在租房人口以及北京市的租房价格水平，估得当前北京市住宅租赁市场租金规模约为 0.1 万亿元人民币。 当前租金规模（单位：万亿人民币）供给方面，土地市场的自持项目供应增多，同时在政策上支持出租型公寓的发展；需求方面，面对着大量人口带来的强劲租房需求，目前北京市长租公寓的空置率都普遍较低，且不乏满租的项目，出租较为饱和，出现明显的供不应求的现象，预计未来需求将会维持快速增长的态势。从北京市土地拍卖市场来看从 2016 年 12 月以来土地拍卖市场转让的土地自持比例逐渐降低，2017 年下半年土地拍卖的自持比例基本低于40%。在数量上，含自持的项目有明显增多的趋势。高力国际认为，未来政
