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1、虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案1虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案一、房屋征收与补偿的法律和政策依据（一）国有土地上房屋征收与补偿条例 (国务院令第 590 号) ；（二）关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知（建房201177 号）；（三）上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第 71 号）；（四）关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干意见（沪府办发201224 号）；（五）关于批转市住房保障房屋管理局制订的上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定的通知（沪府发201273 号）；（六）关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具
2、体问题的意见（沪房管规范征20129 号）；（七）关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征2014243 号）；（八）其他相关法律法规和规范性文件。二、房屋征收的目的由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对基础设施落后地段进行旧城区改建的需要。三、房屋征收的范围东至周家嘴路，南至周家嘴路，西至弄地，北至金田路。（具体地址另行公布）虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案2四、征收补偿主体及计户标准（一）征收主体上海市虹口区人民政府。（二）征收部门上海市虹口区住房保障和房屋管理局。（三）被征收人指被征收房屋的所有权人。（四）公有房屋承租人指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或
3、者管理人建立租赁关系的个人和单位。（五）计户标准以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。（六）货币单位本方案中的货币单位均为人民币。五、被征收房屋类型和建筑面积认定 （一）房屋类型的认定以房产产籍资料记载的房屋类型为准。（二）居住房屋建筑面积的认定1、公有居住房屋建筑面积的认定承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数换算成建筑面积，本地块公有居住房屋的换算公式为：建筑面积=居住面积1.54。虹口区 157 街坊房屋征收与补偿
4、方案3租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在 1.2 米至 1.7 米（含 1.7 米）的部分，按照实际居住面积的 1/2 及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7 米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。2、私有居住房屋建筑面积的认定对 于 已 经 登 记 的 居 住 房 屋 ，其 建 筑 面 积 ，一 般 以 房 地 产 权 证 书 和 房 地产 登 记 簿 的 记 载 为 准 ；房 地 产 权 证 书 和 房 地 产 登 记 簿 的 记 载 不 一 致 的 ，除有 证 据 证 明 房 地 产 登 记 簿 确
5、有 错 误 外 ，以 房 地 产 登 记 簿 为 准 。对 于 未 经 登记 的 居 住 房 屋 ，以 相 关 批 准 文 件 记 载 的 建 筑 面 积 为 准 ，实 际 建 筑 面 积 小 于相 关 批 准 文 件 记 载 的 建 筑 面 积 的 ，以 实 际 建 筑 面 积 为 准 。相 关 批 准 文 件 未记 载 建 筑 面 积 ，或 者 虽 无 批 准 文 件 但 有 相 关 材 料 证 明 在 1981 年 以 前 已 经建 造 并 用 于 居 住 的 房 屋 ，以 房 屋 行 政 管 理 部 门 认 定 的 房 屋 调 查 机 构 实 地 丈量 的 建 筑 面 积 为 准 。（
6、三）非居住房屋界定及建筑面积的认定1、非居住房屋的界定（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋。（2）公 有 房 屋 承 租 人 与 公 有 房 屋 出 租 人 签 订 了 公 有 非 居 住 房 屋 租 赁 合同 ，建 立 了 公 有 非 居 住 房 屋 租 赁 关 系 的 ，认 定 为 非 居 住 房 屋 。（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准改为非居住用途的，认定 为非居住房屋。虹口区
7、157 街坊房屋征收与补偿方案4（5）原始设计为居住房屋，未经房屋行政管理部门批准改为非居住用途，但在 2001 年 11 月 1 日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，认定为非居住房屋；在 2001 年 11 月 1 日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，不认定为非居住房屋。（6）市、区劳动部门核发的非正规就业许可证，以及市、区民政部门或街道核发的社区服务证的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。2、私有非居住房屋建筑面积的认定有 房 地 产 权 证 的 房 屋 ，以 房 地 产 权 证 记 载 的 非 居 住 用 途 的 建 筑 面 积 为准 。经工商部门核发
8、营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。3、公有非居住房屋建筑面积的认定签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准
9、改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案5换算系数标准换算。说明：本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办法认定的建筑面积。六、被征收房屋的价值补偿（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征 收 居 住 房 屋 的 ，被 征 收 人 、公 有 房 屋 承 租 人 按 照 本 款 下 列 公 式 计 算被 征 收 居 住 房 屋 价 值 补 偿 款 后 ，可 以 选 择 货 币 补 偿 ，也 可 以 选 择 房 屋 产 权调 换 。被征收人取得货币
10、补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换 房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。计算公式如下：1、私有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格100%价格补贴。2、公有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格20%；对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格80%价格补贴。本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。经区人民政府决定，每证补贴面积为 15建筑面积。【注解】：评估价格被征收居住房屋的房地产市场评估单价被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均
11、价计算。评估均价标准，由 评估公司将地 块内所有被征收居住房屋的 评估总价除以被征收虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案6居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的， 评估均价不受其影响）。价格补贴评估均价补贴系数被征收居住房屋建筑面积套型面积补贴评估均价补贴面积本地块价格补贴系数为 30%；评估均价另行公告。（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：1、市场评估价格（1）私有非居住房屋对被征收人的市场评估价格为
12、：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价被征收非居住房屋建筑面积100%。（2）公有非居住房屋对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价被征收非居住房屋建筑面积20%；对公有房屋承租人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价 被征收非居住房屋建筑面积80%。2、停产停业损失补偿因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按以下公式进行补偿：停产停业损失补偿被征收非居住房屋的房地产市场评估单价10%被征收非居住房屋建筑面积。七、不予认定建筑面积的残值补偿虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案7按 规 定 不 予 认 定 建 筑 面 积 的 部 分
13、 ，给 予 残 值 补 偿 ，但 经 认 定 为 违 法 建 筑的 不 予 补 偿 。不 予 认 定 建 筑 面 积 按 以 下 规 定 给 予 残 值 补 偿 ： （一 ）以 下 情 形 的不予认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评估单价乘以残值补偿面积给予残值补偿（没有居住建筑面积的，以本地块居住房屋评估均价乘以残值补偿面积给予残值补偿）：1、房 地 产 权 证 中 有 记 载 但 不 计 入 建 筑 面 积 的 部 位 ，实 际 用于居住的阁楼、 独 用 晒台搭建、 独用天井搭建等；2、租用公房凭证中有记载 但不记载为独用租 赁部位，实 际 用于居住的阁楼、 独 用 晒台搭建、 独用天井搭
14、建等；3、未记入房 地 产 权 证 、租用公房凭证但经 房 屋 管 理 部 门 批 准 ，实 际用于居住的阁楼、 独 用 晒台搭建、 独用天井搭建等。上述情形有面积记载的以记载的面积作为残值补偿面积，没有记载的以 实际丈量 结果作为残值补偿面积。 上述情形中涉及的 阁楼，按照高度分别计算残值补偿面积：高度在 1.7 米以上的部分，按照实际丈量结果作为残值补偿面积；高度在 1.2 米至 1.7 米的部分，按照实际丈量结果的一半作为残值补偿面积；高度在 1.2 米以下的部分，不计算残值补偿面积。（二）其余不予认定建筑面积，按 实 测 面 积 乘 以 600 元 /给予残值补偿。说明：对于无上述情形
15、，或有上述情形但不按上述规定计算残值补偿的，给予每证 40,000 元的补偿。八、居住困难户的优先保障被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足 22 平方米的居住困难户，虹口区 157 街坊房屋征收与补偿方案8增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。征 收 居 住 和 非 居 住 兼 用 的 房 屋 ，在 折 算 居 住 困 难 户 的 保 障 补 贴 时 ，应 将 居 住 部 分 的 货 币 补 偿 款 和 非 居 住 部 分 的 货 币 补 偿 款 合 并 计 算 。折算公式为：被征收
16、房屋补偿金额折算单价 居住困难户人数保障补贴折算单价居住困难户人数22 平方米被征收房屋补偿金额。符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。本地块的折算单价为 12,000 元/。居 住 困 难 的 被 征 收 人 、公 有 房 屋 承 租 人 可 以 向 区 住 房 保 障 机 构 提 出 居住 困 难 审 核 申 请 ，提 供 相 关 证 明 材 料 ，并 签 署 同 意 接 受 住 房 状 况 核 查 且 将核 查 结 果 予 以 公 示 的 书 面 文 件 。区 住 房 保 障 机 构 按 照 上 海 市 国 有 土 地 上房 屋 征 收 与 补 偿 实 施 细 则 规 定 进 行 核 查 、认 定 和 公 示 。区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为
