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1、【财务培训讲义】资产评估精选讲义第一章总论一、资产评估定义（一）定义基本要素：主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日（二）资产定义（与会计中资产的区别）特点：产权资产分类：有形/无形单项/整体可确指/不可确指按流动性（三）价格与价值二、价值类型价值类型条件：评估的特定目的被评估对象的功能、状态、评价是的市场条件分类：1、按估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格2、按评估假设：继续使用价值、公开市场价值、清算价格3、按业务性质4、按市场条件、使用状态、试用范围：市场价值（公允价值）、市场价值以外的价值市场价值定义市场价值以外的价值定义，如在用价值、投资价值
2、、清算价值、残余价值等三、评估目的（一）一般目的：资产公允价值（二）特定目的（三）作用（四）价值基础条件四、评估假设（一）交易假设（二）公开市场假设公开市场定义（三）持续使用假设在用续用/专用续用/移地续用（四）清算假设五、评估原则（一）工作原则：独立性、客观公正性、科学性（二）经济技术原则：1、预期收益原则2、供求原则3、贡献原则预期收益原则的具体应用4、替代原则5、评估时点原则第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法的基本含义最直接最有说服力的评估方法1、定义2、原则：替代原则3、思路方法：比较类比二、基本前提1、活跃的公开市场2、可比的资产及交易活动可比性：（1）功能可比（2）市场
3、条件（3）交易时间三、基本程序（一）选参照物：大于等于3个（二）选比较因素：对价值影响大（三）指标对比、量化差异（四）在参照物价格基础上，调整对比差异指标（五）综合分析确定评估结果四、具体评估（一）直接比较法：V1/A1=P2/A2V1=P2*(A1/A2)要求：相同或基本相同公式：评估价值=参照物成家价格*修正系数1*修正系数2*修正系数n应用：1、现行市价法：eg.上市股票、债券、汽车2、市价折扣法：差别：销售条件、时限等公式：评估价值=参照物成交价*（1-价格折扣率）3、功能价值类比法功能差异（1）线性生产能力比例法公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）（2）
4、指数规模经济效益指数法公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x4、价格指数法时间差异公式：评估价值=参照物成交价*（1+价格变动指数）评估价值=参照物成交价*价格指数定基指数/环比指数5、成新率价格调整法新旧差异公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率）资产成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限）实际操作中常用的方法：1、市场售价类比法公式：评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*时间差异修正系数2、价值比率法：V1/A1=P2/A2V1=A1*(P2/A2)（1）
5、成本市价法公式：评估价值=评估对象现行合理成本*(参照物成交价格/参照物现行合理成本)（2）市盈率倍数法企业价值评估公式：评估价值=被评估企业相同口径收益率*参照物（企业）市盈率（二）间接比较法：以国家标准、行业标准或市场标准为基准打分；不要求参照物与评估对象一样或基本一样，局限较多。第二节收益法一、收益法基本含义1、定义：未来预期收益现值P=Ri/(1+r)i2、思路二、基本前提（1）预期收益可预测并可用货币衡量（2）风险能够预测并能用货币衡量：行业风险/地区风险/企业风险（3）获利年限可预测三、基本程序和参数（1）预期收益：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等收益是未来预期的，非历史或
6、现实收益受益是客观收益，非实际收益四、主要技术方法收益：等额/非等额年限：无限/有限例2-10，2-11第三节成本法一、成本法基本含义1、定义评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、基本思路：重建或重置被评估资产二、成本法基本前提1、资产继续使用或假定继续使用2、资产预期收益能够支持其重置及其投入价值三、基本要素（一）重置成本1、定义：现行再取得成本价格范畴，合理必要费用+现金成本+利润2、分类：复原重置成本/更新重置成本（二）实体性贬值：使用或自然力作用，物理损耗实体性贬值率（三）功能性贬值：技术进步导致功能落后构建成本超支额/运营成本超支额（四）经济性贬值：外部条件导致资
7、产闲置，收益下降四、参数评估方法（一）重置成本计算1、重置核算法细节分析法、核算法费用逐项累计相加购买：购置费+运费+安装费+其他eg2-12自建：成本+合理收益2、价格指数法重置成本=资产历史成本*（1+价格变动指数）定基指数/环比指数eg2-13价格指数法与重置和算法的区别：（1）价格指数法计算的是复原重置成本，偏高重置核算法既可计算复原重置成本，也可计算更新重置成本（2）价格指数法要根据一种或某类或全部资产物价水平计算重置核算法用现行价格水平构建成本费用3、功能价值勒比法（1）生产能力比例法重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）（2）规模经济效益指数法重置成本=参照
8、物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）xX介于0.41.24、统计分析法：整体资产，相同类别K=R/R重置成本=某类资产账面历史成本*K例2-15（二）实体性贬值计算1、观察法：实体性贬值率=1-实体性成新率2、使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限贬值额=（重置成本-预计残值）*实体性贬值率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产法定利用时间资产利用率11=1例2-16还可以使用总工作量、已完成工作量、设计行驶里程、已行驶里程等多项指标3、修复费用法:以修复资产功能所支付的
9、费用金额来直接估算资产实体性贬值（三）功能性贬值计算1、超额运营成本计算：功能性贬值额=（被评估资产年景超额运营成本*折现系数）例2-172、超额投资成本的估算功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）资产经济性贬值的估算1、间接计算法经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x*100%注意重置成本计算采用功能价值类比法2、直接计算法经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）注意功能性贬值额计算中资产年收益损失额的扣除例2-1第四节评估方法的选择注意事项第四章机器设备评估第一节机器设备评估概念一、机器设备定义自然属性资产属性二、机器设备
10、的分类按机器设备的组合形式分类：单台机器设备/机器设备组合第二节成本法在机器设备评估中的应用一、重置成本的计算包含内容：直接成本：本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其它合理成本间接费用：管理费、设计费、工程监理费、保险费按比例摊入资金成本合理利润相关税费（一） 设备本体重置成本通用设备：现行市场销售价格或其他方法自制设备：当前价格水平下料(原材料、动力燃料)、工、费、期间费、利润、税金、设计费1、直接法：市场交易数据关键：获得市场价格资料（1）市场询价：通用：最低售价专用：厂家询价，报价与成交价差异（2）使用价格资料：产品目录、价目表时效性、可靠性2、物价指数法适用于难获市场价格的机器设备
11、重置成本=历史成本*价格指数二手设备的历史成本为最初使用者的账面价值注意：（1）某一类产品分类物价指数，非综合物价指数（2）历史成本可靠性（3）运杂费、安装费、基础费等分别计算（4）复原重置成本（5）价格变动与分类物价指数差异（6）进口设备适用出口国分类物价指数3、重置核算法非标准、自制设备生产成本+销售费用+利润+税金4、综合估价法RC=(Mrm/Km+Mpm)*(1+Kp)*(1+Kd/n)5、重量估价法6、类比估价法规模经济效益指数法（二）运杂费1、国产设备运杂费=国产设备原价*国产设备运杂费2、进口设备国内运杂费=CIF*进口设备国内运杂费率（三）安装费1、国产设备安装费=设备原价*设
12、备安装费率2、进口设备安装费=相似国产设备原价*国产设备安装费率或进口设备安装费=CIF*进口设备安装费率（四）基础费设备的基础是指为安装设备而建造的特殊构筑物建造设备基础所发生的料+工+机械+全部取费1、国产设备基础费=设备原价*设备基础费率2、进口设备基础费=相似国产设备原价*国产设备基础费率或进口设备基础费=CIF*进口设备基础费率（五）进口设备从属费用1、国外运费=FOB*海运费率2、国外运输保险费=（FOB+国外运费）*保险费率3、关税=CIF*关税税率4、消费税=（关税完税价+关税）*消费税税率/（1-消费税税率）5、增值税=（关税完税价+关税+消费税）*增值税税率6、银行财务费=
13、FOB*费率7、外贸手续费=CIF*外贸手续费8、车辆购置附加费=（CIF+关税+消费税）*费率例4-6二、实体性贬值第I种有形贬值第种有形贬值（一）观察法德尔菲法模糊综合判断法（二）使用年限法复杂设备的各组成部件的使用寿命不同，每个零部件可以独立更换贬值率=KiApi（三）修复费用法可修复性损耗：修复费用法不可修复性损耗：使用年限法例4-8三、功能性贬值（一）第I种功能性贬值：超额投资成本引起的功能性贬值例4-9（二）第种功能性贬值：超额运营成本引起的功能性贬值四、经济性贬值外部因素：市场竞争加剧，产品需求减少，导致设备开工能力不足，生产能力相对过剩：例4-13原材料、能源等提价，造成生产成
14、本提高，而生产的产品售价没有相应提高：例4-12国家有关能源环境保护等法律、法规使产品生产成本提高或使设备强制报废，缩短正常使用寿命。例4-11第五章房地产评估第一节房地产评估概述一、土地的特性土地的自然供给土地的经济供给：开发利用而形成，集约率不动产土地的自然特性土地的经济特性二、土地使用权城市土地所有权国家所有农村、城市郊区土地农民所有国有土地有偿使用原则，国有土地所有权与使用权相分离地价：国有土地使用权价格，最高年限由国务院确定国有土地使用权出让：协议、招标、拍卖、挂牌等方式最高年限：居住类70年，工业50年，教、科、文、卫、体50年，商、旅、娱乐40年，其他50年出让与转让土地使用权转让时，地上建筑物，其他附着物所有权随之转让，办理过户手续。三、房地产特性（一）位置固定性（二）供求区域性（三）使用长期性（四）投资大量性（五）保值与增值性（六）投资风险性（七）难以变现性（八）政策限制性四、评估原则（一）最有效使用原则（二）合法原则第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格种类（一）土地价格：基准地价：分别，平均价
