《兴义民族风情街定位报告终稿课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兴义民族风情街定位报告终稿课件（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“兴义民族风情一条街”项目定位报告,本次报告解决的核心问题,根据合同约定，本次报告重点解决项目的发展战略及项目整体定位。,项目作为客户第一个房地产开发项目，主要目标,如何降低项目投资风险？ 如何开发项目？ 如何实现项目最大化利润？,待开发项目分析决策模型研究模型,项目 开发方案,中宏观 环境,地块价值,竞争分析,项目 形象定位,研究内容,项目定位,项目开发时机,目前兴义城市规划完整，当地政府正在大力发展房地产行业，目前城市房地产行业由初级转入快速发展期。,项目地块作为兴义桔山新区旅游中心形象工程，项目具有旅游、商业、综合服务特性，政府支持力度大。,房地产项目具有较快的增值空间,项目开发有政策支
2、持，项目具有竞争优势,目前项目土地获取价格有弹性空间，区域土地开发价值提升较快。,进入市场时机适宜,地块价值,地块综述,地块竞争分析,案例借鉴,项目发展方向？,3、基本概况,1、地块面积：项目总地块面积约168.07亩， 2、土地成本：50万元/亩 3、地块环境 （1）项目位于兴义城市东北方向，现为空地 （2）地块与马岭河峡谷公园约2公里距离。 （3）项目地处桔山开发新区的旅游接待中心， 临靠城市未来行政商务区域，有自然景观、故 同时兼有居住功能 和旅游休闲度假功能。,主观性,3 1 4 2,产品,品牌,人文,环境,客观性,(自然资源),(社会资源),(服务),(新进者),被动式,主动式,地产
3、项目/企业的核心竞争力矩阵,竞争分析,3 1 4 2,产品,品牌,人文,环境,本案核心竞争力选择,竞争分析,自然资源：峡谷、水景、山貌、田园；周边旅游区；30分钟经济圈,民族特色设计,民族文化；“酒”文化.,桔山房开,“主观性模式”：体现营销价值；彝人古镇,客观性,被动式,主观性,3 1 4 2,产品,品牌,人文,环境,（新进者）,（服务）,（社会资源）,（自然资源）,主动式,楚雄彝人古镇人文+ 品牌,开发包装彝族文化，展示彝族建筑风格，浓缩楚雄彝族地方及历史特色； 整合旅游资源，提升品牌知名度。与康辉股份合作，康辉保证每天100辆旅游大巴进入古镇。已有品牌积淀，共开发七期，现销售状况较好。,
4、案例分析,客观性,被动式,主观性,3 1 4 2,产品,品牌,人文,环境,（新进者）,（服务）,（社会资源）,（自然资源）,主动式,“客观性模式”：体现项目价值； 彝人外滩,彝人外滩环境+ 产品,项目位于城市居住新建区，临靠彝人古镇，借助城市未来定位、商业配套需求幻境，旅游经济亮点，极大发挥项目环境优势，确定项目细致市场客群。 多种商业经营综合业态，提升弥补区域商业配套设施。以联排和独栋商住别墅建筑为主，每栋物业都是独特的外立面设计，民族特色建筑加之时尚玻璃墙、钢架结构外立面，凸现城市时尚、新颖、清透空间。,“被动式模式”： 体现区域价值； 束河古镇,客观性,被动式,主观性,3 1 4 2,产
5、品,品牌,人文,环境,（新进者）,（服务）,（社会资源）,（自然资源）,主动式,束河古镇人文+ 环境,完整保存束河纳西民居和田园风光，发展茶马驿栈文化旅游，开创束河模式，分三期建设国内首个以世遗为主题的旅游主题公园。 保留地块附近原始农耕特点，先征地，再返还农民自耕。 采用“水镇风情”，“放水冲街” 等充分利用水资源的做法。,“主动式模式”： 体现创新价值； 湖畔圣水,客观性,被动式,主观性,3 1 4 2,产品,品牌,人文,环境,（新进者）,（服务）,（社会资源）,（自然资源）,主动式,湖畔圣水产品 + 品牌,充分研究场地特征，突出项目不同区域的视觉识别，如：在澄江边建100多米高的高层，尽
6、览湖光山色； 城建股份开发，具有一定品牌号召力。 提出健康生态旅游度假区的概念，把高品质的旅游休闲与自然生态景观结合，打造玉溪高端旅游圈；,“主观性模式”：体现营销价值；彝人古镇,“被动式模式”： 体现区域价值； 束河古镇,主动式,“客观性模式”：体现项目价值； 彝人外滩,“主动式模式”： 体现创新价值； 湖畔圣水,地产项目/企业的核心竞争力矩阵,项目发展方向,主动式,开发/本项目核心竞争力选择,本项目的第一选择：“环境+产品”体现项目价值,“环境”以自然资源为基垫，以项目产品为载体，在峡谷、山貌、水景、田园充分扩大提升周边旅游区辐射，营造综合商业区，服务整个城市。,“客观性模式”：体现项目价
7、值；,“产品”以休闲性和度假性定义新一代宜商、宜游、宜居符合城市综合体,项目发展方向,主动式,综合提升本项目的竞争力,“人文”要素需要积累，是领导者品牌的标志,“人文”充分挖掘当地社会资源，吸引外地旅游及购房群体，如：多民族文化、水墨金州、贵州酒文化等历史文化,项目发展方向,塑造品牌,创新产品,利用环境,产品开发模式,旅游地产（商业）+居住 + 外部宣传本地购买外地购买,：,洱海天域、湖畔圣水,旅游地产 + 自然环境 + 产品设计+ 外部宣传 外地购买为主,：,彝人古镇,项目环境+ 投资+经营 + 内外宣传本地购买+外地购买,：,彝人外滩,：经典墅、村上春墅,旅游地产（商业） +人文+ 经营+
8、投资 外地购买,：束河古镇,自然资源+ 外部宣传本地购买,本案：旅游地产（商业） + 自然环境 + 产品设计 + 内外部宣传购买,竞争及市场分析,面对怎样的本地市场？,案例借鉴,市场供需状况,土地供应,竞争及市 场分析,产品类比点,销售推广方法,可借鉴点,1、项目区域预备开发土地现状,土地供应情况,对项目地分析： 项目处于桔山新区东北方向区域边缘处，区域周边大量空置房地产开发用地，未来房地产开发竞争激烈、房地产产品不可预估性风险较大 项目地周边地块性质多样化，且土地价格不统一。使得地块升值评估受影响； 预留地的性质用途还不能确认，对项目地的威胁很大，主要表现在存在业态竞争和破坏项目未来建筑民族
9、特色；,（1）马岭河峡谷景区开发 马岭河峡谷景区周边一公里范围内，目前提供有娱乐、游泳、餐饮、宾馆住宿等为一体的旅游服务区。 周边预留未来开发面积不低于78亩。,旅游地产供应情况,2006年9月开业,位于马岭河国家级风景名胜区内, 园林式休闲酒店，环境幽雅，三星级酒店。 水牌价在280到300元之间，实际价格为160-180元。 服务客群以到马岭河峡谷旅游团队为主。,峡谷宾馆,景区商业经营 目前景区商业服务主要针对马岭河峡谷景区的游客，只有少量本地客群会在奇石园内休闲、打牌，服务经营客群范围较小，客群驻留时间短。,（3）、万峰林民族旅游产品一条街,开发时间：2005年9月 开发单位：兴义下五屯
10、办 项目地点：在万峰林景区内 物业形式：物业2层，有余个门面 经营状况：目前仅开设经营了两家旅游商品经营店铺，没有租金要求，整体没有运营成功。,供应：目前兴义旅游地产开发处于逐步发展阶段，旅游地产项目开发量小，没有形成规模效应 ； 产品：当地旅游地产品较为初级，开发项目产品、定位简单，投资经营、消费客群定位较为单一； 旅游客群特征：兴义城市拥有旅游资源，但目前城市旅游客群量有限，旅游客群消费量小； 旅游地产定位评估：在兴义城市开发纯粹的民族旅游地产项目，未来具有提升价值，但目前城市旅游宣传还有欠缺，纯旅游地产开发经营缺乏市场培育，没有达到最佳时机；作为商业、度假、商务、涉外旅游接待为主的综合性
11、商业地产具有现实开发效益。 土地存量：区域可开发空地储备较多，抓紧时间进入市场，可以取得市场领导地位。,小结：,旅游地产产品形式初级，项目在本地市场有唯一性，针对客群特征，综合性旅游地产开发是目前开发要点。,借鉴的案例： 楚雄彝人古镇 楚雄英人外滩 澄江湖畔圣水 丽江束河古镇 富民村上春墅 富民经典墅 石林水岸星城 古滇商贸城,案例分析,1、楚雄彝人古镇,属楚雄当地最大规模盘、开发旅游地产（吃、住、行、娱、购）、中高档别墅，客户群除本地，面对全国。,（1）营销策略： 商业租户政策：第一年免租金、免税收、免物业管理费； 旅游地产：与康辉股份合作，康辉保证每天100辆旅游大巴进入古镇； 营销策略：
12、用企业运作管理形式管理，成立旅游公司、旅行社、物业管理公司、招商公司等； 推广媒体：报纸、电台、路牌、网站、太阳女选拔赛、由生活新报、昆明职业者联盟组织“看房之旅”。,（2）可借鉴点： 彝人古镇处于“滇西旅游线”上的第一站，引入旅游产业，形成房地产与旅游业的互动，提升古镇品牌知名度。项目在贵州旅游西南风景旅游线节点上，可汇集吸引客群。 彝人古镇位于楚雄开发区，一、二期中的水源广场展示了“水是生命之源，景因水活”的彝族水的文化，大小水景贯穿古镇的开发策略。其内在的部分资源及外面的环境与本案非常相似，值得本案借鉴。 彝人古镇至2007年底，吸引入驻商家达380余户，三期开盘一个多月，其商业部分销售
13、率达到了70以上，除外部条件外给到租户政策也相当优惠，第一年免租金、免税收、免物业管理费。,打造城市代表性旅游地产： 城市旅游小镇+民族社区+城市商业+旅游商业,彝人古镇,项目介绍： 彝人古镇位于云南楚雄市经济技术开发区永安大道以北、楚雄经济技术开发区西面、原宋代大理国相国高明量曾在威楚（今楚雄）西北二里建德江城之旧址；古镇西邻龙川江，南面永安大道，紧邻楚雄市开发区管委会，地处楚雄州政府政务中心旁。 产品类型： 是集旅游、商品房和居住为一体的旅游文化地产项目。,建筑特色： 彝族民居建筑+中国民居,临水联排商住别墅,临街公寓（客栈）+商铺,四合院别墅+外围临街商铺,景观营造 民族建筑+民族文化+
14、水系营造,大理国“德江城”的标志性建筑， 荟萃楹联文化及书画艺术,桃花溪通过溪上各式石桥、栏杆、水景设施等展示了彝族历史上重要的史实和对歌习俗。,梅葛广场：通过雕塑形式，再现了彝族创世史诗梅葛的精髓以及彝族先民太阳历文化。,吃：知名特色餐饮、饮食文化街、烧烤小吃街,商业定位：综合旅游商业区,娱：火塘会 、酒吧街、土司府、KTV、洗浴、足浴、古董街、花鸟市场、,住：彝人古镇大酒店 (三星)、民居客栈 、伴假酒店,住：别墅住宅区、民居、四合院住宅区,购：民族手工艺品街、旅游商品街、缅甸商品街、茶街、彝族医药一条街,彝族原生态的歌舞、刀山特技,旅：彝族民居建筑展示、彝族原生态市井文化展示、彝族原生太
15、生活文化展示、彝族历史文化雕塑、壁画、图腾展示,火塘、三眼井、太阳历、10属相,药神、历史神话、图腾,项目开发量： 总占地约1740亩，总建筑面积90万平方米，总投资25亿元，开发共计分为7期，开发完成时间为2012年全部完工。,1、2期开发地块,3-7期开发地块,总平面图,规模及推广周期： “彝人古镇”首先开发的1、2期占地243亩，建筑面积15万平方米，总投资3.2亿元，于2005年初动工，已于2006年底投入使用。三期2007年10月开盘销售， 2008年4月四期认筹开始，预计6月开盘销售。 目前一至三期目前整体销售达到90%左右， 客户类型及描述：由外地人投资、经营购买带动，目前当地人
16、逐步进入居住，加之区域行政、旅游发展等，部分公司、酒店、商务入驻项目。,项目点评： 项目借助香格里拉旅游大通道节点和旅游客群，运用民族文化，无中生有，形成人造旅游景点，同时引驻本地休闲娱乐消费，带动了项目区域整体发展，提升了项目投资价值，逐步形成了民族特色居住区域。 项目借鉴： 民族文化运用成功，由无到有，形成项目独有特色，提升整体项目价值； 产品、宣传选择客群定位准确，投资、招商、经营并用，由商业开发经营带动住宅销售、投资，实现物业价值，得到市场认可； 住宅与商业建筑、布局协调，互为景致，功能分区相对明晰，住宅为商业提供消费人群，商业为住宅提供生活配套，项目产品既独立又形成互动； 民族、文化、元素运用到了建筑、景观中，形成一定观赏性，形成了自身旅游景点效益。,2、彝人外滩,（1）销售策略： 开发策略： “分期开发”、“逐步走高价格”，借助彝人古镇映照，突出楼盘价格优势。 宣传推广：区域环境优越，彝人古镇带来的大量人群，依靠区域未来密集居住
