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1、第五章 城市房地产转让法律制度,第一节 房地产转让概述,1.王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？A.接受退房、退回购房款并赔偿损失B.退房并按房价双倍赔偿C.妥善修理并支付相应赔偿D.按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋,2.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的房地产管理法特殊规定，下列哪些表述是正确的？ A.应当按照国务院规定，报有批准权的
2、人民政府审批 B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续 C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金 D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家,95.公司主张，双方在签订预售商品房认购书时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该认购书无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是： A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一 B.预售商品房认购书不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件 C
3、.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效 D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人,96.公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是： A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护 B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护 C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力 D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可,97.经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支
4、付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是： A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款 B.商品房预售合同有效，但预售商品房认购书无效，故应按公司的意见办理退款 C.预售商品房认购书和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张 D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失,(一)概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,一、房地产转让的概念,什么是其他合法方式？,1、以房地产价价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 2、一方提供土地使用权，另一
5、方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使权属发生变更的； 3、企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 4、以房地产抵债的； 5、法律、法规规定的其他情形。,(二)房地产转让与 房地产交易的比较,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,(三) 房地产转让的原则,1.房地一体原则 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2. 价格管理原则 A。房地产价格指导制度 B.房地产价格评估制度 C.成交价格申报制度,3.公示原则 我国实行房地产权属登记制度,二、转让房地产时涉及出让土地使用权,（一）出让土地使用权原则上可以转让，但有条件的
6、限制,（二）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（第三十八条）： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,（三）违法情形的处罚 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。,三、转让房地产时涉及划拨土地使用权,（一）划拨土地使用权原则上不能转让，但有例外情况 划拨土地使用权，除本
7、条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。,（二）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人； 2、领有国有土地使用证； 3、具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明； 4、依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。,以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。,（一）经城市
8、规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的； （二）私有住宅转让后仍用于居住的； （三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； （四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； （五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； （六）根据城市规划土地使用权不宜出让的； （七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。,例：某市印染厂由于经营不善、生产工艺落后而陷于困境，为调动企业流动资金，决定将坐落于某市中山路3
9、8号之一的该厂门市部的房屋转让给一私营企业作商铺。中山路38号印染厂的土地是50年代建厂初期由政府划拨供其建设厂房作生产经营之用的，转让的门市部占地85平方，是该划拨土地的一部分。1995年12月，印染厂与私营企业签订房屋转让合同，合同约定：印染厂（甲方）将位于中山路38号之一的房屋，建筑面积85平方米，转让给某私营企业（乙方），房屋的所有权归乙方，房屋所占土地的使用权仍由印染厂持有。经有关物业评估机构评估，该房市值人民币50万元，成交价人民币50万元。 请回答： （1）该房地产转让合同的内容是否符合法律规定？为什么？ （2）本案中的房地产转让应符合哪些条件？ （3）本案所涉及的土地是否需办理
10、房地产出让手续？,（三）违法情形的处罚 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。,（四）划拨土地转让未经批准无效 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。,（五）划拨土地转为出让土地的纠纷处理 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。,（六）
11、划拨土地直接转让的纠纷处理 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。,四、下列房地产不得转让,（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,五、房地产转让合
12、同与土地使用权出让合同的关系,土地使用权出让合同是房地产转让合同的基础 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。,六、房地产转让中的 相关法律问题,一、借名买房（以他人名义登记产权） （一）为什么以他人名义登记产权？ 1、逃避债务 2、规避法律 3、其他原因,（二） 以他人名义登记产权会产生什么纠纷？,1、“争议房”该归谁？ 2、 谁是房主？ 3、 借名买房的代价,“争议房该归谁?,姐姐:熊玉莲 (熊香连),妹妹:熊香莲,南昌市西湖去
13、法院民三庭副庭长 万玉兰：本案来说，由于买房事件发生在10多年前，当事人，也就是房屋的卖主也去世了。在纠纷发生以后，当事双方都拿出了自己的证据。这样一来，导致客观事实真相很难查清。那我们只能以查明的法律事实为准。既然是房屋纠纷，那我们就只能依据房屋管理部门颁发的房产证为准，房产证上写的是妹妹熊香莲的名字，那么，我们也就认为这个房子应该是妹妹的。 法院判决：房屋归妹妹熊香莲所有。判决后，姐姐熊玉莲一家不服，并且很快提起了上诉。几个月之后，南昌中院做出终审判决，维持一审法院的判决结果。,谁是房主,2001年2月，一纸诉状交到了法院，将住在房子中的倪振兴告上了法庭，要求大舅子腾出房子。 2001年2
14、月，上海市奉贤区人民法院就此案进行了审理，庭审期间，倪振兴的弟弟也出庭做了证。法院审理认为，倪振兴弟弟与被告倪振兴有亲戚关系，但是同样和原告王旦良也有亲戚关系，所以法院认定，借名买房的事实成立。因此法院对原告要求被告搬出房子的诉讼请求不予支持。,倪振兴一纸诉状把妹夫告上了法庭，要求妹夫归还房子的产权。 2004年8月27日，上海市第一中级人民法院做出终审判决。法院认为，倪振兴和王旦良口头约定借名买房的事实成立，但只是双方的一个口头约定。按照国家房屋登记制度有关规定，房屋登记人是唯一合法的房屋所有权人。 因此法院判决：王旦良为诉争房屋的所有权人，驳回倪振兴要求归还产权的诉讼请求。,第二场官司了结
15、后，倪振兴就匆匆向银行，一次性付清了剩余的5万元贷款。但妹夫王旦良却依然坚持不给他签字过户房子，于是双方打起了第三场房屋确权官司。官司了解后，倪振兴如愿以偿的拿到了房屋产权，而王旦良也拿到了欠款，但他为费尽周折拿到这笔钱感到后悔不迭。 同样后悔的还有倪振兴。他当初借名买房只是为了节省1500元，现在单为打官司就花进去了3万多元，这还不包括长达4年的时间和精力，以及很难弥合的亲情。,借名买房的代价,刘 苗,王学梅,2004年8月19日，北京市第一中级人民法院做出终审判决。法院认为该房是在双方夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。彭泽奇擅自与刘苗签订房屋买卖合同，侵犯了王学梅的合法权益。,法院判
16、令：刘苗和彭泽奇签订的买卖合同及委托协议无效，这套房屋的产权归彭泽奇和王学梅共同所有。关于房屋的出资情况不属于本案的范围，应另行起诉。,(三)分析弊端,1、自己的权利得不到保障 2、为占小便宜可能吃大亏 3、过户须办理繁琐的手续，缴纳许多税费,(四)借名买房的注意事项,1、应让顶替自己登记产权者出示证明 2、保留出资的原始凭证,二、不动产的善意取得制度,（一）善意取得制度的概念,两个主人一套房,马如明,林磊明,马如明：房管局应该有审查身份长相和身份证是否符合，他应该有这个责任和义务。 那么，房管局在办理过户手续时能不能尽到审查义务？为什么没有识破假的马如明呢？记者来到了南通市房管局，问讯了房管局的工作人员。 采访房管局刘主任：十几年以后的身份证，这个人的长相已经进行了变化，工作人员要像公安机关鉴定一样，每份都要鉴定，不管时间、财力人力上都够不到，技术上也够不到，只能凭他提供的证件来办理。 刘主任还告诉记者，在办理过户过程中，不但要审查身份证，而且要审查房产证、结婚证等许多证件，而当时陈桂芳确实具备其他所有的相关材料，所以应当给予办理。,南通市中级人民法
