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1、第二章 住房抵押贷款,闫 妍 ,第二章 住房抵押贷款,杠杆原理 住房抵押贷款的运作 住房抵押贷款的现金流分析 公积金贷款,第一节 杠杆原理,杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。,收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。 在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 CF=Mi+股东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E） 股东权益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-Mi）/E,2.原理与计算公式,由资产收益率 R=CF
2、/V=CF/（M+E）得到： R=CF/V=（Mi+YE）/V =（M/V）i+（E/V）Y 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。 由此可得： Y=（VR-Mi）/E=（VR-Mi）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+DL,上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆”法.,3.计算实例,我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情
3、况来计算。 （1）杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。,不同贷款比率股东权益收益率差,财务风险,有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。,财务风险比较,贷款不同利率水平对权益收益率的影响,有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行
4、贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。,不同贷款利率水平的权益收益率,二、杠杆作用的形式,通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下： 杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时（即D0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！ 杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产
5、生了一定的潜在风险。 杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时（即D0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。L越大越不好！,第二节 住房抵押贷款的运作,抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债券担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。,房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保。在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到
6、偿还的行为。,可以设定抵押权的房地产：,依法获得的出让土地使用权 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 依法获得的房屋期权 依法可以抵押的其他房地产,第二节个人住房贷款的申请、审查和审批,一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。 1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。 2.申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：身份证件；放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买房屋合
7、同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；放款人要求提供的其他文件或资料,二、贷款审查,贷款审查的内容主要包括： 核验借款人申请表； 核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款； 审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力； 对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关
8、评估机构进行评估； 审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件； 审查保证人的保证资格和保证能力； 审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限； 审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。,三、借款人资信评估,1.个人素质包括职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现等。 2.购房及还款能力 3.贷款安全性包括：抵押率、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况等,四、贷款审批,经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知
9、借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。,住房抵押贷款的订立过程,住房抵押贷款的审核 对抵押物价值的评估 关于房产价值的评估主体 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住房管理局和退伍军人管理局）来委托。 关于评估方法 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。,对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的偿债能力 贷款购房的月
10、支出与月收入之比 长期债务总支出与月收入之比：长期债务总支出还包括如购车贷款等 借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的偿债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资）,住房抵押贷款的参与者,贷款资金供给者 指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是各商业银行 贷款服务者 为抵押贷款的正常运作提供服务，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等 在我国贷款资金提供者与贷款服务者相同。,贷款承保者 住房抵押贷款涉及三个险种： 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失
11、全部或部分还贷能力时 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司,住房抵押贷款中的违约行为,被迫违约与理性违约 根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。 被迫违约 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。 在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。,理性违约 指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性
12、而采取的放弃还贷责任的违约行为。 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约 理性违约的影响因素： 房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约 贷款成数越高，越可能发生理性违约 贷款期限越长，越可能发生理性违约 贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约,注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。,美国劳工部报告，美国2月份新增失业人数65.1万人，连续第四个月维持在60万人左右。全美失业率上升至8.1% 。 有预测称，全美信用卡违约率到今年底可能由目前的7.5%升至9%。评级机构惠誉国际估计，失
13、业率如果升至9%，全美信用卡违约额将增加20%。 在过去的10年里，美国信用卡业务一直高速增长，美国有1.73亿信用卡用户，共持有约15亿张信用卡；人均持卡量超过8张，每个家庭平均负债1.2万美元。 信用卡违约率急速上升，从2006年第一季度的3.1%升至2008年第三季度的5.6%,美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association) 报告称，2008年第四季度经季节调整后的抵押贷款违约率上升至7.88%，是自1972年开始编纂该数据以来的最高水平。 美国加州房地产数据公司报告称，截至2008年第四季度为止，美国有830多万人的抵押贷款负债已经高于其住房价值。,
14、贷款成数与违约率 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。 贷款已履行时间与贷款损失程度,1、违约风险 Default Risk 借款人违约拖欠本息。,2、利率风险 Interest Rate Risk 作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性， 未预期到的通货膨胀率是其主要部分。,3、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。,第三节 住房抵押贷款现金流分析,等额本金还款(the Constant Amortization Mortgage Loan,CAM) 等额本息还款(Amortizing,Constant Pay
15、ment Mortgage Loan,CPM) 累进偿还抵押贷款(The Graduated Payment Mortgage, GPM),单利（Simple interest）：在到期时段内利息不参与计息（eg.银行3年期定期存款） 计算公式为：I=prn ； S=P（1+rn） 复利（Compound interest）：在到期时段内利息参与计息。复利反映利息的本质，利率既是债权人的一项收入来源，也是债权人舍弃流动性，舍去赚钱机会的补偿。 计算公式为：S=P（1+r）n ；I=SP 其中，I表示利息额, P表示本金, r表示利率, S为本金和利息之和, n为信用存续期限。,1、等额本息还款
16、,单利的现金流量表,复利的现金流量表,1、等额本息还款,MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数,等额本息还款的特点,摊销额逐期递增,摊销递增金额,等额本息还款的特点,贷款余额加速递减,利息逐期递减,Example . Solution,Analysis of Principal and Interest,2、等额本金还款,早期的抵押贷款模式 1、首付高，50%以上 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强，房屋贬值可能性降低,等额本金还款的计算,设贷款额为P,利率为i,分N期偿还,等额本金还款的特点,付款额逐期递减,贷款余额逐期递减,逐期递减金额,例：住房抵押贷款为$60000 ，偿还期为30年期，年利率为12 %，每月等额偿还本金，则月偿还额为多少？,Solution,逐期递减金额,3、累进偿还抵押贷款,累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。 累进偿还抵押贷
