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1、格力房地产,朱颖宗0904030222 徐茂森0904030179 周愚丁0904030217 石川华0904030140,一.公司简介：,公司名称 ：西安格力地产股份有限公司 公司简介 ：目前，格力地产已发展成为一家集房地产开发、营销、服务于一体的大型企业，在珠海、西安、重庆等地拥有10余家下属公司，业务范围遍及房地产开发的全链条，并于2009年9月成功上市。格力地产建筑项目遍布珠海，曾荣获全国优秀示范小区、詹天佑优秀住宅小区金奖、全球人居环境生态社区等大奖。另外，格力集团下设非银行金融机构珠海格力集团财务有限责任公司。作为集团发展的重要资金平台，财务公司通过集中资源，统筹协调，建立资金借贷
2、新体系，实现全集团资金计划一盘棋，结算业务一中心，大大提高了集团的融资能力，为两大板块的发展提供有力支持。,（1）短期偿债能力指标,二.单项经济指标分析,（2）长期偿债能力指标,从2010年四季度报表看出，格力地产的长期偿债压力还是比较大的，公司的决策者应充分的考虑其获取利润的能力，以免发生资金周转危机。,（3）运营能力指标,由图例分析每股收益不高，每股净现金流量较少，但是其比较稳定。销售毛利率；净资产收益率；主营收入增长率都呈现上升的趋势，08年的不景气主要是由于金融危机带来的整体性问题，所以说格力地产的运营能力还是不错的。,（4）获利能力指标,2010年格力地产四季度的获利能力都在50%以
3、上，成本费用利润率在20%左右，这与地产公司的高投入是相符合的。其总资产报酬率；息税前利润总额；净资产收益率都相当的可观。说明格力地产市场竞争力强，发展潜力大，盈利能力强。,（5）发展能力指标,由上图可以看出格力地产的营业收入增长率和总资产增长率是很高的，表明了该公司在这一时期内的资产经营规模的扩张速度是很快的，但是它的营业利润年增长率却是不高的，格力地产应该重点关注其扩张的质量，而不是盲目的扩张，从而给格力地产长期发展铺平道路。,三.运用杜邦分析法进行综合分析,杜邦分析法的特点：杜邦模型最显著的特点是将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体
4、系，并最终通过权益收益率来综合反映。,根据格力地产2010年各季度杜邦分析表进行分析：,从上图的杜邦分析表中我们可以看出2010年格力地产各季度净资产收益率还是很高的，而且从第一季度到第四季度呈现出增长的趋势，股东投入资金可以获得丰厚的利润，反映了格力地产在筹资，投资和生产运营方面的经营活动效率还是比较高的。 在总资产净利润率方面我们看出格力地产基本上每季度维持在2%左右，这个结果是比较低的，结合它的销售收入，成本费用，资产结构，资金周转速度等指标来看，格力地产的成本费用比较高，它的资金周转率不是很高，这影响到了它的净资产收益率，格力地产应重点在这两个方面下工夫。,从企业的销售方面看格力地产四
5、个季度的销售净利率在12%-20%之间，销售收入总的在30亿左右，销售净利率还算不错但也不是很高，格力地产应该开拓市场，增加销售收入。加强成本费用控制，降低耗费，增加利润。从而使销售净利率有进一步的提高。 在格力地产的资产方面，格力地产的流动资产是非流动资产的3-4倍间，说明企业资产的流动性非常高，但是其中企业资产的周转速度不高，但是结合格力地产为房地产公司，房地产项目所需资金量大，周期性长的特点，我们小组认为还是比较合理的，但是格力地产还是应当加强管理，提高资产的利用效率，以便企业更好的发展。,四.经济效益评价： 回顾 2010，中国经济成功抵御了全球金融危机的冲击并实现从回升向好到稳定增长
6、的过渡。全年GDP 同比增长 10.3%，增速较上年同期加快 1.1 个百分点。伴随着主要经济体经济的复苏，过多的市场流动性、加上个别地区极端气候和地缘政治动荡等因素的影响，全球基础商品的价格快速上涨，管理通胀成为中国经济需面对的主要难题。 对中国房地产市场而言，2010 年更是不同寻常。这一年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。但纵观全年，房地产市场在跌宕中平稳高走。统计数据显示，总体上看全年房地产投资增速有所增加、新开工面积增长、房地产企业购买土地热
7、情不减、房价依然处于上涨趋势。随着宏观调控的作用逐步显现，房价涨幅逐渐趋缓、成交量增幅回落、各区域市场表现开始出现分化，这一切构筑了2010 年房地产市场的主要运行轨迹。,从上图可以看出格力地产在2010年度的前三季度表现良好，但是在第四季度营业收入出现了一定的下滑。而且2010年度的资产收益率同比09年出现了大幅下跌，净资产收益率也远低于平均值146.61%公司的盈利能力受到质疑。公司资产负债率逐年上升，切在2010年高达81.47%高于业内的67%，公司的资金压力十分大，但是公司的净利润现金含量逐年增加，说明公司的收益质量依然良好，而且现金流动性很强，这对公司的未来发展提供了保证。,经营状
8、况：,在公司2010年,顺利完成了重大资产重组工作,业务变更为房地产开发经营,公司的发展翻开了新的一页.报告期内,公司实现营业收入51, 296万元,比上年增长161.40%;实现营业利润30,363万元,比上年增长391.69%;实现归属于母公司股东的净利润23, 517万元,比上年增加399.25%;基本每股收益0.44元,比上年同期增长214.29%.截至2009年12月31日,公司总资产539,287万元,比上年增长68.23%;归属于母公司股东权益165,914万元,比上年同期增长19.67%.,格力地产公布2010年报：2010年实现营业收入11.6亿元，比上年增长125.7%；实
9、现净利润1.4亿元，比上年减少38.7%。每股收益为0.25元。公司业绩下滑的原因在于非经常性损益的大幅度波动。2009年公司出售格力电器股票获得2.8亿元的投资收益，而2010年不仅没有类似投资收益，反而提取了0.9亿元的资产减值损失(海星集团借款)。如果不考虑这些非经常性损益，2010年公司的净利润比上年增长2789%。总体而言，公司业绩低于预期。预收账款高、锁定高增长。销售方面，全年销售约20亿元，较上年增长66%。高增长主要源于推盘量增加。土地投资方面，2010年公司未拓展新项目。短期来看，公司无暇关注拓展问题。格力海岸项目对公司至关重要，这将决定公司未来3年的成长性。,2010重大事
10、项：,一。 2010年1月25日公司第四届第七次董事会通过决议,本公司拟向特定对象非公开发行境内上市人民币普通股(A股),发行股票的数量不超过12,000万股(含12,000万股),募集资金规模不超过160,000万元人民币(含160,000万元人民币).2010年7月12日, 公司第四届董事会第十一次会议审议通过了关于调整公司向特定对象非公开发行股票的定价基准日及 发行数量的议案和2010年度非公开发行股票预案(修正案),对经本公司2010年第四届董事会第七次会议审议通过的非公开发股票方案中的发行股份的定价基准日及发行数量进行调整.发行定价基准日为公司第四届董事会第十一次会议决议公告日( 2
11、010年7月13日).本次发行股票的价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%, 即不低于7.94元/股.发行数量不超过20,000万股(含20,000万股),募集资金规模不超过160,000万元人民币(含160,000万元),该方案尚需取得股东大会的审议通过以及中国证券监督管理委员会的核准,控股股东珠海格力集团有限公司需在股东大会召开前取得国有资产管理部门的批复意见.,二。 2010年8月9日本公司2010年第二次临时股东大会审议通过了关于珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司变更贷款银行及贷款金额的议案, 对2010年1月14日公司第四届董事会第六次会议和2010年2月1日公 司
12、2010年第一次时股东大会分别审议通过的关于珠海格力港珠澳大桥人工岛发 展有限公司向交通银行股份有限公司珠海分行申请贷款的议案中关于贷款银行,贷款方式及贷款总额的内容作如下变更:(1)由珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司向以中国农业银行股份有限公司珠海分行为牵头行的银团申请项目贷款或以联合贷款方式申请项目贷款，贷款总额为不超过21亿元人民币，贷款用途为建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程；(2)在上述项目贷款发放前, 珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司先向中国农业银行股份有限公司珠海分行申请项目周转贷款8亿元, 期限3年,贷款用途为建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程.上述贷款还本付息所需
13、资金纳入珠海市人民政府年度投资项目计划.,总体评价：,第三季度销售明显下滑. 公司并未发布前三季度具体销售数据,但上半年销售商品和提供劳务收到的现金为14.61 亿元,同比增长538%; 而第三季度仅有1.92 亿元,环比下降72%,第三季度销售明显下滑. 公司9 月底预收款项为12.27 亿元,较6 月底减少1.31 亿元,主要是销售下滑所致.资金链暂时无忧,但经营性现金缺口较大.公司9 月底账面现金12.55 亿元,短期借款与一年内到期非流动负债合计3.8 亿元,短期偿债压力很小; 剔除预收款的资产负债率为65%,长期财务结构有待改善.公司前三季度经营性现金净流入-10 亿元.公司2010
14、 年没有拓展新的项目.公司今年的业绩将主要由格力香樟项目保障,2012 年和2013 年的业绩将由格力海岸项目体现,该项目在2010 年下半年已经动工预计今年下半年将实现预售.该项目体量大(89.39 万平),定位高(别墅,商业,高端公寓),是公司最大的看点.粤澳合作框架协议签订带来珠海未来发展空间,格力地产公布2010年报：2010年实现营业收入11.6亿元，比上年增长125.7%；实现净利润1.4亿元，比上年减少38.7%。每股收益为0.25元。公司业绩下滑的原因在于非经常性损益的大幅度波动。2009年公司出售格力电器股票获得2.8亿元的投资收益，而2010年不仅没有类似投资收益，反而提取
15、了0.9亿元的资产减值损失(海星集团借款)。如果不考虑这些非经常性损益，2010年公司的净利润比上年增长2789%。总体而言，公司业绩低于预期。预收账款高、锁定高增长。销售方面，全年销售约20亿元，较上年增长66%。高增长主要源于推盘量增加。土地投资方面，2010年公司未拓展新项目。短期来看，公司无暇关注拓展问题。格力海岸项目对公司至关重要，这将决定公司未来3年的成长性。,五：以投资人的角度来看待格力地产,我们小组认为未来3 年公司将进入利润的高速释放期.格力地产历经周折,最终成功借壳t 海星,标志着格力集团自生完成了对战略反思和业务梳理,地产业务在格力集团业务平台上的地位明显上升.长期看来,
16、公司背靠格力集团所带来的资金支持,资源拓展的支持以及公司参与港珠澳大桥人工岛开发所蕴含的后续拿地机会等, 格力地产参与其中无疑能够进一步提高市场影响力,也进一步增强了和政府的协作关系都将有利于公司未来资产规模和盈利能力的快速扩张.08年的金融危机影响经过三年时间的慢慢消化已经使市场走入了一个比较稳定的阶段，格力地产在前几年的发展中积蓄了雄厚的资本和先进的技术，其盈利能力是相当可观的。,鉴于格力地产的领导层次比较稳定，收益率比较高的特点，我们决定以参股的形式投资20%左右，投资期限为5年。因为5年的时间是一个可以预期的不算太短的时间，可以规避一定的风险，取得丰厚的利润，以参股20%的形式既不改变其公司发展模式又规避投资太大所造成的较大风险，是一种比较正确的投资理财方式。,END,
