第6章房地产评估教学提纲

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1、第六章 房地产评估,房地产评估收益法的应用,房地产评估市场法的应用,房地产价格体系，影响房地产价格的因素,房地产的特性以及评估特点,房地产评估的对象、类别及相关概念,土地价值评估的剩余法,房地产评估对象及其分类,房地产,通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常称为物业。 资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、房地合一价值（或称房地产价值、物业价值）。,2,房屋建筑物及其分类 1按房屋的使用性质划分，主要有： （1）工业厂房（2）商业

2、用房（3）住宅（4）文教卫生用房（5）其他用房 2按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架结构 （4）剪力墙结构 （5）框架剪力墙结构,房地产特性和评估特点,二、房地产评估的特点,由于房地产商品的特殊性，在房地产评估中， 以下几点与其他有形资产评估有较大区别：,1非完全竞争性 2非成本因素重要性 3房地不可分割性,一、房地产的特性 1位置固定性 2供求区域性 3经济用途的可变性 4价值量大，生产周期长，使用时间长 5保值与增值性 6内在、外在环境的统一性。,容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，

3、而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率=建筑总面积土地面积 楼面地价=单位地价容积率,房地产价格的影响因素,一般 因素,区域 因素,个别 因素,三个影响因素,1经济因素。 2社会因素。 3行政因素,1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，交通状况等。 2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水质、空气产生污染的程度，与关

4、联产业群的距离，行政干预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件，离市中心的距离，交通状况，当地居民职业、文化程度，学校、公园、医院配置状况，商店、购物中心布局，噪音、空气污染状况，政府对土地利用程度的管理等。,1土地个别因素 （1）面积与形状（2）地形与地势（3）地力与地质 （4）容积率（5）土地用途 （6）土地使用年期 2房屋建筑物个别因素 （1）面积、结构、材料等（2）设计、设备等 （3）施工质量 （4）产权状况、已使用年限、物业管理情况等 （5）建筑物是否与周围环境协调,收益法在房地产评估中的应用,一、收益法在房地产评估中的对象及适用范围 收益法是被广泛地运

5、用于收益性房地产价值评估的方法，又称资本化法或收益还原法。收益法是将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化，即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和，作为房地产的评估价值。 运用收益法评估房地产价值，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，则评估对象可以是单纯的土地，也可以是地上的纯建筑物，也可以是房地合一的房地产。适用于有收益的房地产价值评估，如商场 写字楼 旅馆 公寓等。,评估房地合一的房地产价值,单独评估土地价值,房地合一情况下，房屋建筑物价值评估,二、收益法在房地产评估中的基本模式,收益法在房地产评估中的基本模式,假设年收益不变，收益年期为永续的条件下 （一）评估房地合一的房地产价

6、值 房地产评估值 = （房地产年总收入房地产年总费用）/房地产还原率 = 房地产年纯收益/房地产还原率 （二）单独评估土地价值 1单纯空地的评估 土地评估值 = （土地年总收入土地年总费用）/土地还原率 = 土地年纯收益/土地还原率 2房地合一情况下，土地价值的评估 土地评估价值 = （房地产年纯收益建筑物年纯收益）/土地还原率 其中：建筑物年纯收益 = 建筑物现值建筑物还原率 或：建筑物年纯收益 = 建筑物现值（建筑物还原率+建筑物年折旧率） 建筑物现值 = 建筑物重置成本成新率 （三）房地合一情况下，房屋建筑物价值评估 建筑物评估值 = （房地产年纯收益土地年纯收益）/建筑物还原率,或：建

7、筑物评估值 = （,）/ （,）,其中：土地年纯收益 = 土地现值土地还原率 ,土地现值即为委托对象中土地在基准日的市价总值。,收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定,总收益和纯收益 总收益是指以收益为目的的房地产产生的收益。 纯收益是指归属于房地产的总收益扣除各种费用后的收益。收益指正常收益而非实际收益（最佳利用状态和程度）；房地产总费用一般包括以下项目：（1）管理费（2）维修费 （3）税金 （4）保险费（5）租金损失预备费等。 房地产纯收益有“税前纯收益”和“税后纯收益”之分，这里的“税”一般是指所得税。税前纯收益用于求取房地产市场价值的评估。税后纯收益用于房地产投资价值的评估。,还原率

8、房地产评估中决定还原率的基本原则是，房地产还原率应等同于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。,还原率的估算方法 经济发达国家在选取土地还原利率时一般任取一种： （1）当时国内各地不动产抵押贷款的平均利率； （2）国内不动产抵押贷款十年以上长期利率的平均数； （3）国家银行所发行的土地债券的平均利率。,收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定,目前评估实践中，在确定城市房地产还原利率时，一般采用以下三种方法：,1 加总法： 即对资本化过程中所考虑的各因 素设置一系列相互独立的比率， 各比率相加之和即为还原利率。,3 在安全利率基础上加风险调整值： 安全利率指无任何风险的投资收

9、益率，一般可认为政府长期债券的利率为安全利率，风险调整值可考虑房地产经营风险、通货膨胀风险、变现风险等因素综合确定。,2 采用市场上相似房地产的纯收益与价格的比率，求取还原利率。举例：,表6-1,表6-1中各实例还原利率的算术平均值为：（71%+75%+69%+73%+78%）5 = 732%，则732%作为待估房地产的还原利率。,收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定,收益期即房地产收益法评估中的预计收益年限。一般情况下（土地使用权剩余年限小于建筑物耐用年限），根据房地合一的原则，以土地使用权剩余年限为收益期，涉及房屋建筑物评估的相关年期不能超过土地剩余年限。特殊情况下，可根据预测估算出收

10、益期，但不得超过土地剩余年限。 应根据土地使用权剩余年限与建筑物耐用年限孰短原则，取短。这两个年限都是从建筑物投入使用开始算起。 对于住宅用途建筑物，可以自动续期，所以按建筑物耐用年限计算建筑物现值(成新率）。定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）,例6-1：某房地产公司于1996年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，目

11、前，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。目前用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的35%，维修费为重置价的15%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的02%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%，试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格。,思路： 土地价值土地年纯收益房地产年纯收益-房屋建筑物年纯收益房地产年总收入-房地产年总费用房屋建筑物现值房屋建筑物重置成本成新率房屋建筑物折现率年折旧率 步骤：

12、 1.房地产年纯收益1）年总收入2）年总费用 2.房屋建筑物年纯收益1）现值2）折现率 3.土地价值,（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收入。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收入 = 5012900（1-10%）= 486000（元） （3）计算总费用： 年管理费 = 48600035% = 17010（元） 年维修费 = 250090015% = 33750（元） 年税金 = 20900 = 18000（元） 年保险费 = 250090002% = 4500（元） 年总费用 = + = 17010+33750+18000+4500 = 7326

13、0（元 ） （4）计算房地产纯收益 年房地产纯收益 = 年总收入年总费用 = 48600073260 = 412740（元) （5）计算房屋纯收益 计算年折旧率。年折旧率本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第21条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的现值必须在可使用期限内全部收回。本举例中，视土地使用权年限届满为房地产使用者可使用的年期，为50-2 = 48(年) 计算房屋纯收益。年折旧率=（1-预计残值率）/折旧年限=(1-2%)/48=2.04% 房屋年纯收益 = 房屋现值（房屋资本化率+年折

14、旧率） = 2156250（8%+2%） = 215625（元）,收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定,收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定,（6）计算土地纯收益： 土地年纯收益 = 年房地产纯收益房屋年纯收益 = 412740215625 = 197115（元） （7）计算土地使用权价格。土地使用权在2000年11月的剩余使用年期为50-4=46（年）。,197115 7%,1-,1 （1+7%）46,（,V=,）=2,690,62372（元）,（8）评估结果:本宗土地使用权在2000年11月的土地使用权价格为269062372元，单价为每平方米538125元。分析：若在年总费用中计

15、入折旧，计算结果为 （a）计算房屋现值 房屋现值 = 房屋重置成本成新率,= 2500900,= 2156250（元）,（b）计算房屋年折旧费。 年折旧 = 房屋现值年折旧率 = 21562502% = 43125（元） （c）年总费用 = 73260+43125 = 116385（元） （d）计算房地产年纯收益。 房地产年纯收益 = 年总收益年总费用= 486000116385 = 369615（元） （e）计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益 = 房屋现值房屋还原率= 21562508% = 172500（元） （f）计算土地年纯收益 土地年纯收益 = 年房地产纯收益房屋年纯收益= 36961

16、5172500= 197115（元） 与例题中计算出的土地年纯收益相同，评估结果亦会相同,市场法在房地产评估中的应用,一、市场法在房地产评估中的对象及适用范围 市场法是指在评估房地产价值时，用条件相类似的已成交（包括买卖、租赁等）的房地产与待估房地产相比较，以此推出待估房地产评估价值的方法。 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 市场法在房地产评估中对象一般为土地和房地合一的房地产。,对收集的交易资料进行对比分析，选择可作为评估参照的比较实例,对所选择的参照交易实例进行差异修正,计算比准价格，确定被估房地产评估值,收集充足的市场交易资料,1交易情况修正2期日修正3区域情况修正4个别因素修正,Text,ext,二、市场法的步骤,差异修正的方法,市场法在房地产评估中的应用,例6-2: 若选择的参照案例每平方米100元，