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1、浅谈房地产开发企业工程管理标准化引言：随着近年来房地产开发逐步由粗放型向技术型过度，房地产开发公司对其内部经营管理提出更高要 求，因此以房地产开发流程为基础，实行过程中各个模块的标准化管理，逐步成为房地产开发企业对内规 范管理和对外保持竞争力的可靠保障。本文以房地产开发过程中的工程管理标准化为题，对如何规范房地 产开发企业工程管理的流程、方法进行论述，并探讨房地产开发标准化建设有关内容。一、标准化管理目的、含义企业管理标准化建设是提升公司整体管理水平，加强精细化管理，完善各项工作方法和流程衔接，提 高部门内工作实施和部门间统筹协调效率的有效途径。工程建设标准化管理是指工程项目在立项、规划、 设
2、计、施工、运营等各阶段依据既定的方法、流程组织实施、科学管理，并通过反馈、精炼、固化、提升, 形成一整套系统化、规范化标准、制度的动态管理方法。本文主要探讨房地产开发企业工程施工阶段的标 准化管理。二、工程管理标准化的内容房地产开发企业工程项目施工阶段管理主要由合同管理、技术质量管理、进度管理、成本管理、安全 管理等组成。针对以上各个模块形成的技术规范、管理方法和标准流程即为标准化管理的主要方面。2.1合同管理标准化按照工程项目的不同专业，分别组织编制总包、机电、装修、园林、消防、弱电等各个专业的标准化 合同范本。合同范本采用统一的框架、条目，并针对各专业特点分别制定相应的技术条款，形成一套规
3、范、统一、系统性的合同文件，而每项技术要求都应是现场经验的总结与转化。例如，在工程中经常出现各专 业交叉作业界面不清、协调不力情况，可就此编制专项条款作为各个合同附件，要求各施工单位在总包单位协调下统一执行以下工作：（1）总包负责工程总体进度安排，掌握各分项工程施工进度，尤其是影响工期关键节点、关键线路上的各有关项目，要求分项工程施工单位提供施工程序及节点计划时间表，协调解 决相关单位计划编排中的矛盾冲突；（2）隐蔽工程施工前，总包负责与各相关专业施工单位确定预埋预留件、孔、洞、套管、槽等，并给予各自相应的时间完成此项工作；（3）总包单位负责以适当的材料填补设备、管道、烟道与结构或墙体间的缝隙
4、，并进行一般的修补工作；（4）总包负责提供准确的标高、定位的点、线给各专业施工单位；（5）如因设计变更或施工偏差对某一专业带来影响或对其他专业带来连锁修改， 总包单位应负责及时提醒各专业单位。以上规定，权责清晰，可有效弥补工程施工过程中容易出现的交界 漏洞，具有很好的针对性与实操性，这些规定在工程管理过程中总结形成并不断完善和更新，也体现了标 准化管理中持续改进的工作思路。2.2进度管理标准化工程进度管理是按照计划、实施、检查、纠偏的顺序循环往复实施管理的过程，进度管理标准化则是 在此基础上，参照以往项目的管理经验形成相对科学的一系列定额、条款，制度等，并以此对进度管理各 环节实施精确操控的行
5、为。包括一系列格式固定、逻辑清晰的工程计划表格，阶段计划，人、材、机部署， 以及规定形式的周报、月报，进度奖惩制度等。例如，为实现各相关工程管理单位有效沟通，各单位月报 均按统一标准格式填报，主要要求包括：（1）月施工进度情况要求按栋号为单位编制，用横道图表述，将本月实际进度与计划进度对照并分析说明超前或滞后的原因，以及对总计划的影响，同时需说明采取何种 措施确保总计划；（2）以建安工程计划为主线，保证建安计划的实施施工图纸及设计变更的跟进，同时列明现场人力安排与材料供应时间，要求用横道图显示，并图表与文字说明等。2.3技术质量管理标准化技术质量管理是工程管理的重点，其中工程界面划分与工序交接
6、、技术要求、工程验收等是该模块管 理的主要方面。2.3.1工序交接的标准化管理在建工程中，结构、机电、精装期间的交接较为繁琐，比如施工各方对建筑1米线或结构1米线的要求，精装单位对地坪的水平度、平整度要求，或是对屋顶机电管线底标高的要求等。应提前制定工序交接 步骤与交接标准，做好预控才能实现高效施工、较少返工和顺利交接，可做以下要求：（1）装修单位应在土建完成、自检合格且经监理检查确认完成后与土建单位进行交接；（2）交接应由地产公司项目部主持，预先通知土建、装修施工单位、监理到场，现场检查、移交，对水、电线路进行试压、测试，对存在的问 题进行记录，土建限时整改，整改完成后签署移交记录装修与土建
7、工程交接中；（3）各分部分项工程均必须按国家有关质量检验标准进行检查和交接，凡在双方交接后施工中出现的工程质量问题均由装修施工单 位承担责任等。工序交接内容可参考以下格式编制：房号：移交验收记录表#.塔度房间时间:年月日Q93EN 目墙面、天花、建筑1米线、坯同口、线M电线、分周洞、门窗检查、给水管、排水管、 外临淋水试就录卜地精、电气线路绝耀阻值嘛式、卫生间闭木iitfe、项目艮部位检查内容椅杳盼麟标准q问题备注（装修单眩填与稿剥 不合裙据，瓣整改后若查拮果p （盅理堵写整改后的 翔融摒，甲方监&“1米线复核1米粉SQ魏误差；土宣内逮筑50餐厅埼面平整度口埼面香百度口天花平整度口味灰梨堡口拣
8、族空鼓卜太小头 口哪日笛口方正口空尊瞩有、位置口线窟收口、礴、水平度房间门洞口 口地平平整度口地平标值户墙面平整度：聊朋+J摘面每直度：+阴阳甫方正：a 4卫生帝埼面平螫度口墙面再直度 口天茂平整度铢灰裂能 抹灰空鼓口大小头 口阴配角 口方正 卫生间门啊口口卫生间排水官、地同嬉水管口标高、出墙系度 口卫生涧田水试验，天花净高误房间开间迪深误差：A p国房朋口埼面平罄度匚腐面弟有度 口天花平整度口抹灰梨缱 口抹灰空鼓3大小头 口阴配命 口方正卫生闾n向口口卫生间排水官、地瓣/口第水管口标离、出埴篝度 卫生间间水试蜂，4房间地坪：3MIP线宜栋高：2MM-+J*客厅埼面平馨度 口埼面再百匿口天花平
9、整度口抹灰梨缱口抹成空鼓2大d以 阴阳角 口方正口空诅洞标高、位置口线苞收口 标高.水平度房间门调口口地平平整度口地平标瘩，洞口尺寸：门洞口高小于2400mm, + 宽高允注偏差站叽22.3.2技术要求标准化对于施工中重点控制部位，重要技术环节及工法要求，可以节点大样图配合说明文字的形式编制技术 规范。技术质量要求应依据国家、地方、行业相关标准规范并结合实际施工经验，图文并茂，并做好阶段 性更新，以此作为企业工程技术人员管理工程的有效工具。技术标准以图表形式体现，并应对重要事项做 重点说明，如在下图卫生间地面防水做法中规定：（1）防水层施工完毕后蔽水试验 24小时以上，并做防20JTOS干排砂
10、童找乎JB35就1=舞石板土技普长DS干掉吵紫株赫字博裹轧岷工博木版是甄格根不话嫩卅者米封屋） 地漏下术营DTC莎蒙*嵯 7T厚叫 5摩干神身兼时 隹DF1寿为砂来差扇员李黄仙休JS翳相口水保护层。（2）防水高度要求，淋浴处高度不得低于1800mm，其他区域不得低于 300mm。（3）淋浴房区域地面瓷砖粘结必需采用湿铺法施工等。卫生间防水及地满安装示意国此外，技术质量管理需强调样板领路，凡是重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺，都必须样 板引路，这是保证施工质量的重要管理措施，是开发商和设计单位验证设计意图和效果，明示质量要求和 建筑品质的最直观的办法，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改
11、进操作，加快进度，避免大批量返工 的最有效的技术手段。2.3.3工程验收管理标准化应重点做好检验批、分部分项工程验收、隐蔽工程验收、工程预验收及竣工验收。工程验收标准化是 对验收的频次、节点、部位、方法、尺度等做出具体要求，严格落实并根据实际情况持续改进，使工程验 收过程确实服务于工程项目建设，具有良好的可操作性， 起到把控工程质量，提高工程水平的作用， 比如：针对工程特点、难点，对关键工序及特殊过程（防水工程施工、水下磔浇筑、大体积磔浇筑及测温、预应 力钢筋张拉、梁柱节点钢筋连接验收，给排水试压、内外墙砖石材、样板房施工等）制定工艺标准及质量 控制点、明确施工工艺、质量控制方法及检测标准，
12、严格过程监控程序和旁站监理，执行工序质量交接（隐蔽）验收制度，上道工序未经验收或验收不合格不得进行下道工序，且应准确标识和记录， 具备可追溯性。2.4成本管理标准化成本管理应依据形象进度、产值统计、成本归集相统一原则进行。针对具体项目情况，按照制定成本 计划，执行计划，检查偏差，调整改进的步骤逐步推进成本管理，并可将工程付款与施工质量、进度联动，以加强施工企业管理自控，具体包括以下方面： 2.4.1招标管理标准化招标工作标准化管理是通过一定的方法流程，评分标准等对供应商进行考核评价，选出性价比较高的 为中标单位，并在招标考察与施工过程中不断反馈总结，形成合格供方名录的过程，例如：合格供方评审
13、时可参考下表执行：施工承包（总包、分包）评审表.评价内皆r权重匚评价结果（标准）丁10分（优秀）q&分猿奸）一7分（合格）#。分（不合格）小评价分值30%府或优良r质规枝好质里问题较备*不合格眄剧瞠 产重程度打%进度25蝴旎茴完成/按期芫成2允在时限臃期完睇允许时眼内不能完 成龚魔献森工程的实豚射响情况打分淘通协调能加10眼柢觥合甲方工 作主幼说调基本整按照妄求削台工作偶尔存在推添仙 度、协调困难情推语扯皮、协调困雅 情况较常见不合格撇龄句通 情况打分4技术支持/盼主动盅观、有数 解决技术问题J基本能及时发现 或解决问题，未造成橱失/未能及时解决问 题，尚未造成损舟未箱及时解决问题， 查经济揭
14、失或技 术事加砌道龄失 或技术事故的严更程度打分管理措施到位、 有效，未发生安全事故#管理措福葛本完 督，未发生安全事故/管理措瓶有爵陷，一鞘安全事故不超过2次/管理措施不到位，一 般安全事故笠封：臭套生重大支全事故， 并鱼成辍汗重的社会 影响直接打零分，并 评为不合格供方-资金保障/黄金周转恤畅，可 握供相应资金保资金用转顺畅口资金周转欠额畅，但对工程未枸成黝枷资金周嫁困座一工地 发生欠款渣讨现象。不合格岫蹒社 会影响程晨打分通过评分选拔中标单位，并对该项目的全部竞标单位分析评价、留存记录，满足合格供方标准的进入 合格供方名录，供其它项目共享使用，或在今后招标中优先考虑。2.4.2变更索赔的标准化管理变更索赔是工程项目成本管理的主要不确定因素，应注重变更索赔流程的标准化管理，按合同约定及工程量清单规范相关标准，依变更-索赔意向-签证洽商的顺序，应用标准格式文件、表单，按规范规定时限做好工程变更索赔，并在企业内部对签认洽商人员，签认人员数量，审批流程、时限等做出具体要求，最大限度的维护企业利益。为确保变更签证流程规范，可以对签证过程、标准做如下要求：（1）施工单位根据合同约定的签证要求，及时上报符合签证要求的现场签证单，签证单填写应规范，经由监理单位 签认后，交项目部现场管理人员负责签收；（2）签证单内容应包括：签证的工程项目、签证事由、签证内
