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1、第8章 投资性房地产,8.1投资性房地产的特征与范围 8.2投资性房地产的确认和初始计量 8.3投资性房地产的后续计量 8.4投资性房地产的转换和处置,学习目标,1明确投资性房地产的范围。 2掌握投资性房地产的确认条件。 3掌握投资性房地产的两种计量模式。 4对投资性房地产业务正确地进行账务处理。,8.1投资性房地产的特征与范围,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑
2、物。,8.2投资性房地产的确认和初始计量,1.投资性房地产确认一般原则 投资性房地产在符合定义的前提下，还要同时满足下列条件才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,2.外购投资性房地产的确认与初始计量 外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。 外购投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,3自行建造投资性房地产的确认与初始计量 企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发的房地产确认为投资性房地
3、产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。,8.3投资性房地产的后续计量,1投资性房地产的后续支出 资本化的后续支出 是指与投资性房地产有关的、满足投资性房地产确认条件的后续支出，该支出应当计入投资性房地产成本。 转入在建工程 达到预定可使用状态转回投资性房地产,成本法和公允价值法明细科目不同,费用化的后续支出 指与投资性房地产有关的、不满足投资性房地产确认条件的后续支出，如企业对投资性房地产进行日常维
4、护所发生的支出。该支出应当在发生时计入当期损益。,借：管理费用、其他业务成本等 贷：银行存款等,2.投资性房地产采用成本模式进行后续计量 建筑物：适用固定资产准则。 土地使用权：适用无形资产准则 即对投资性房地产按期（月）计提折旧或摊销,借：其他业务成本等 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,取得的租金收入,借：银行存款 贷：其他业务收入,减值：适用资产减值准则,借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,3.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足以
5、下两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益,公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。,4.投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确
6、定，不得随意变更。 只有在房地产市场比较成熟、存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照会计政策、会计估计变更和差错更正准则处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。,8.4投资性房地产的转换和处置,1.投资性房地产的转换形式和转换日 房地产的转换，指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投
7、资性房地产。,满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： （1）投资性房地产开始自用。 （2）作为存货的房地产，改为出租。 （3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （4）自用建筑物停止自用，改为出租。,转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括： （1）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 （2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用
8、租赁资产权利的日期。 （3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且管理当局作出房地产转换决议的日期。,2投资性房地产转换为自用房地产 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产,借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 累计折旧或累计摊销,借:投资性房地产减值准备 贷:固定资产减值准备或无形资产减值准备,原已计提减值准备的:,采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账
9、面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。,借:固定资产或无形资产(公允价值) 贷:投资性房地产成本 贷或借:投资性房地产公允价值变动 贷或借:公允价值变动损益(差额),3非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产 这种情况通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。,借:投资性房地产(转换日的账面价值) 存货跌价准备(已计提的跌价准备) 贷:开发产品等科目(账面余额),自用房地产转换为投资性房地产 通常指自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值
10、，则无形资产转换为投资性房地产。自用建筑物停止自用，改为出租，则固定资产转换为投资性房地产。,借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,（2）非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。,4.投资性房地产的处置 采用成本模式计量的投资性房地产的处置 按实际收到的金额
11、,借：银行存款等 贷：其他业务收入,借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 处理原则相同，只是结转的明细科目不同。 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存在原转换日计入资本公积的金额，则需一并转入其他业务收入。,借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务收入,借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入,本章小结,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 可作为投资性房地产的有已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出
12、租的建筑物。 自用房地产以及作为存货的房地产不属于投资性房地产。,本章小结,投资性房地产同时符合一定条件才能确认。应当按照成本进行初始计量。 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,本章小结,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足一定条件，才能采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间
13、的差额计入当期损益。,本章小结,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。,本章小结,当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,预习第10章,资产减值准则的适用范围 如何判断资产减值迹象？ 资产可收回金额的计算 资产组减值的处理原则,
