第3章：区域经济与房地产市场教学案例

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1、第3章：区域经济与房地产市场,区域经济增长的三部门模型 区域需求、供给与区域经济增长 区域竞争与房地产市场,3.1区域经济增长的三部门模型,3.1.1区域经济 1.区域经济的特点 1）区域没有自己的货币，无法控制自己的货币供应 2）与国家经济相比较，区域经济更加开放 2.区域经济的三部门概念 三部门：产品和服务提供部门、劳动力提供部门、房地产提供部门 对应的三市场：区域产出市场、区域劳动力市场、房地产市场,3.1.2城市区域经济增长的三部门模型,1.产品和服务市场 每个区域的产出用于：区域间输出；当地消费；增加新的当地资本。设区域产出为Q，区域间输出为X，当地消费为C，新增加投资为I，区域间输

2、入为M，则 Q=C+I+XM 3-1,假设区域间输出是当地产品价格的减函数X（P）。 区域产出的总需求也是当地价格的减函数。,3.2区域需求、供给与区域经济增长,3.2.1区域需求与区域经济增长 1.需求导致区域经济增长,2.典型情形的分析 3.需求导致的区域经济增长规律总结 产出价格、工资和房地产租金都会上涨，同时，产量、就业人数和房地产存量也会增长。 如果区域要素的供给富有弹性，需求导致的区域经济的增长会造成产量、就业人数和房地产存量等数量变量的大幅增长，价格、工资和租金等价格变量的小幅上升。 如果区域要素的供给缺乏单行，需求导致的区域增长会造成价格变量的大幅上升和数量变量的小幅增长。,3

3、.2.2区域供给与区域经济增长 1.供给导致区域经济增长的一般规律,C=Kr+ Lw,P,Qd,C = Kr+ Lw,Q,图3-3-a:产品产出市场,P,P0,Q0,Q,W/P,Ls,LQ0,L,图3-3-b:劳动力市场,LQ,W/P,W0/P0,L,L0,r,Ks,kQ0,K,图3-3-c:房地产市场,kQ,r,r0,K,K0,Ls,2.典型情形分析 3.供给增长导致的区域经济增长的规律总结 1）供给导致区域经济增长是，价格和工资会下跌，而产出和就业上；工资的跌幅大于价格的跌幅；房地产租金的上升，引发房地产存量的增长 2）如果区域产品需求富有弹性，劳动力供给增长会造成产出和就业的大幅增加，而

4、工资和价格只是略微下跌。 3）如果区域产品缺乏弹性，难以吸收新增加的劳动力，则工资和价格会大幅下跌，此时产出和就业有适度增长；房地产存量有一定增长，租金适度上升。,3.3区域竞争与房地产市场,3.3.1房地产业与地区经济的相互关系 地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况 区域房地产业的发展水平受到该地区经济开放程度的影响 房地产业的健康发展又推动地区经济的发展 其增加值占到地区生产总值的一定比例 其是地区经济发展不可或缺的生产要素 其是不少地区的支柱产业 可以带动城市的建设，改变城市面貌,3.3.2实证分析 见课本P5154,第4章：城市地租与土地区位,地租理论 土地区位

5、理论 城市土地的利用,4.1地租理论演变,地租的基本概念 地租理论的代表人物及其贡献 主要地租理论 城市地租理论,4.1.1地租的概念 地租是一个经济范畴 地租是土地所有权在经济上的体现 地租是一个社会历史范畴 地租性质、内容、形式的不同反映了不同的生产关系 地租作为一种经济范畴，反映了经济利益关系；反映了人与人的社会关系,4.1.2地租理论的产生和发展,古典政治经济学的地租理论 代表人物：威廉配第、洛克和代表重农主义的坎提能、魁奈和杜尔阁。,古典经济学地租理论 代表人物：亚当斯密，大卫李嘉图、詹姆斯安德森、屠能,资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 代表人物：让巴蒂斯特萨伊（法）、马尔萨斯（英）

6、 新古典经济学的地租理论 代表人物：克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等,现代西方经济学地租理论 代表人物：保罗A萨缪尔森、雷利巴洛维等 马克思主义地租理论,4.1.3主要地租理论,1.地租的自然力理论 地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁。1776年发表的关于财富的形成和分配的考察。 2.地租的生产费用价值论 萨伊认为价值是由劳动、资本、土地三个要素协调创造的，企业利润为每个要素得到相应的收入。 Y=f(V,C,L),3.地租的劳动价值论 地租是剩余劳动的产物，工人创造的剩余价值。代表人物：亚当斯密在国富论中，认为地租的来源是工人无偿的劳动。 大卫李嘉图在政治经济学及赋税原理中，认为地租是由

7、劳动创造的，经营者从利润中扣除并支付给土地所有者的部分。 4.地租的剩余原则论 地租是一种经济剩余，即总收益减去总成本剩余的部分。代表人物：雷利巴洛维 5.地租的供求平衡论 土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗萨缪尔森。,6.地租的产权价值论 地租是土地所有权在经济上的体现。杜尔阁初步揭示了地租和土地所有者的关系。 7.地租的垄断价格论 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转换形成的地租。 8.竞标地租理论 阿隆索以区域均衡和区位边际收益等空间经济学理论为基础提出的竞标地租理论。该理论接受了不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同等诸多土地经济学现象。,4.1.4城市地租,1.城市地租

8、的内涵 住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 2.城市地租的特点 城市地租以农业地租为基础 区位级差地租是城市地租的主要形式 商业地租是城市地租的典型形态 城市地租具有相当大的垄断性 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 城市地租比农业地租更具有累积性,3.城市级差地租 产生的条件是土地等级不同 地理位置决定着级差地租量的多少 企业外部的集聚效应影响着级差地租 商业地租是城市地租最典型的形态 市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，必然使这种超额利润转化成城市级差地租 市场经济条件下，土地所有权和经营权垄断及其分析，级

9、差生产力必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租,4.城市绝对地租和垄断地租,城市绝对地租 城市土地所有权为国家垄断而必须缴纳的地租就是城市的绝对地租。 城市的绝对地租主要是由使用城市土地的二、三产业提供的。 城市地租是由农业地租调节的。 城市的绝对地租是该地作为农业时的级差地租和绝对地租之和。 城市绝对地租的来源仍然是超额利润 城市垄断地租 一种个别的、特殊的地租形式,4.2城市土地区位,土地区位和区位理论 决定城市土地区位的主要因素,4.2.1土地区位和区位理论,1.区位概念 特定的地块所处的地理和经济空间位置及其相邻地块间的相互关系。 2.区位理论的产生和发展 产生于18世纪末，形

10、成于19世纪 1826年屠能的著作孤立国同农业和国民经济的关系的发表标志着区位理论的正式产生。 1909年韦伯论工业区位奠定现代工业区位理论基础。 1933年克里斯塔勒德国南部的中心地方提到中心地理论，即城市区位论。 20世纪50年来以来，区位论引入动态因素，走向成熟。,3.区位理论 农业区为理论 屠能提出农业区位的理论模式： 从农业土地利用角度阐述了农业生产的区位选择经济分析方法。,工业区位理论 韦伯的基本理论方法是“区位因素分析”，即通过对运输费用、劳动力成本和聚集效益及其相互关系的分析、计算，选择生产某种工业产品生产成本最低，获利最大的地点作为其理论区位。 工业寻求最优区位分成三个阶段来

11、进行： 只有运费因子时，工业最合理的布局模式； 加进了劳动费因子的作用时，工业布局模式将发生何种变形； 当加进聚集效益因子的作用时，工业布局模式又会相应地发生何种变形。,城市区位理论 克里斯塔勒提出六边形城市空间分布模型 城市或者中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等相互作用形成城市区位。,市场区位理论 考察整个企业体系，从总体均衡的角度揭示区位分布和选择为题。 把生产区位和市场区位结合判断企业区位选择 廖什不把最低成本作为工业区位的决定因素，而把与工业产品销售范围联系在一起的利润原则看成决定因素。这对空间经济学产生了深远影响。,4.2.2决定城市土地区位的主要因素,1.自然区位因素： 区

12、域的地理特征 区域自然环境 2.经济区位因素： 区域人口状况 经济发展状况 交通和通信情况,3.社会和制度环境区位因素 总体社会状况 土地与住房政策 城市规划 土地利用计划 政府相关政策,4.2.3房地产区位选择,1.房地产宏观区位的选择 指在全国各城市范围内进行的工业、农业、交通运输业用地的空间布局选择。 在土地区位选择的宏观层次上一般只涉及工业用房地产，它取决于全国范围内工业(项目)的宏观空间布局。工业的宏观空间布局确定了，工业用房地产的宏观区位选择也就随之确定了。,2.城市房地产中观区位选择 主要指城市内部的功能分区 商业区:商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区

13、。 工业区:根据各种工业的特点(如污染状况、占地面积等)，可以将工业分成内围工业区、外围工业区和远郊工业区。 居住区:居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内围工业区之间，或内围工业区与外围工业区之间。,3.城市房地产微观区位选择 1选择商用房地产微观区位的标准： 要处在商业区，以利于利用其外部经济效益； 临街或道路状况要好，最少也要一面临街； 通讯要方便 要有足够的人口流量； 增值潜力要尽可能大。,2选择居住用房地产微观区位的标准： 周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，绿地、海滩则更好； 交通、通讯和人际交往要方便； 要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风

14、，良好的治安条件； 便利的购物出行买卖条件； 具有尽可能大的增值潜力。,城市土地利用模式 城郊次级中心区形成,4.3城市土地的利用,4.3.1城市土地利用模式 1同心圆模式 美国学者伯杰斯(EwBurgess)在研究了芝加哥的发展历史后认为，城市发展的典型过程是通过以中央商业区(centralBusinessDistri瓤，简称CBD)为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地迁入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五同心圆带构成的空间结构(参见下图）。 在其理论中，既强调了城市地域的聚合和迁入又强调了城市地域的分化和转移。,2.扇形模式 HHoyt在对美国城市房租进行研究后提出了扇形布局模

15、式。 该模式建立在城市土地利用在不规则的模式下发展，并以房地产从市中心向外扩展并保持发展的趋势，形成城市发展的扇形格局。 HHoyt模式强调了城市的中心的CBD区功能，认为城市各功能区之间存在的吸引与排斥、迁入和迁移是城市土地扇形布局的基础。,3.多核心模式 哈理斯(CDHarris)和尤曼(ELUllman)1945年研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式。 多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。 在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现几个峰值区。 这种多核心城市除城市CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。,4

16、.多地带模式 如果把各种功能区抽象概括，则城市可以归结为中央地带、过渡地带和外围地带。 多地带模式一般有三地带或四地带的模式。 多地带模式对于人口众多、快速扩展阶段的城市，有很大的借鉴意义。 从城市布局上看是中央地带的扩大，过渡地带转变成具有相当实力的城市区，外围地带则不断向城市用地演化。,1.大城市房地产区位由中心区向郊区演变的趋势 1990-1995年，北京约20的拆迁户搬到郊区居住； 沈阳市规划局对1981年至1991年完成的2万平方米以上146个住宅小区不完全统计，68建在近郊区； 上海市的闭行区和浦东新区2个近郊区住宅销售面积占全市的比例，从1996年的30上升到了l 998年的42 1998-1999，南京市一、二类地区(中心区)的商品房销售面积仅占全市销售面积的2176、2022，而六、七类地区(郊区)却占2887、3376。,4.3.2城郊次级中心区形成,2.单一中心城市的衰退 城市CBD集聚效应的衰减 CBD区位利益来源：聚集经济利益；通勤成本的节约 城市CBD集聚效应的衰减原理如下图：,城市CBD聚集效益的