第1章导论D讲义资料

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1、基本理论： 导论、理论基础、基本方法和程序。,评估事务： 房地产评估； 机器设备评估； 无形资产评估； 企业价值评估 等。,评估报告： 报告形式和目的； 报告结果和报告； 报告组织等。,1.1资产评估及其发展 1.2资产评估的种类、功能、特性和作用 1.3资产评估与社会经济发展,资产评估是指专业机构和人员,按照国家法律法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行评定和估算的行为。,1.1 资产评估及其发展,价格和价值 价格是指在特定的交易行为中,特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可,以及提供或支付的货币数额。价格是一个历

2、史数据或事实,是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。 价值是一个交换价值范畴,它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实,它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。,资产评估产生的社会背景,随着非现金交易量的不断扩大以及社会背景的不断变化，资产评估活动也在不断发展。,资产评估不同的发展阶段 （1）原始阶段评估的主要特点： 偶然性；直观性；非专业性；简单性；无偿性。 （2）初级（经验）评估阶段的主要特点： 经验性；有偿性；责任性；（3）规范评估阶段。,1.1 资产评估及其发展,资产

3、评估不同的发展阶段 （3）规范评估阶段资产评估的特征主要体现在以下几个方面： 资产评估机构公司化； 评估人员专业化； 评估业务多元化； 评估手段和方法的科学化； 评估技术规程和评估职业道德规范化。,1.1 资产评估及其发展,标准普尔和穆迪、惠誉国际被称为国际三大的评级机构。 穆迪公司总部位于纽约的曼哈顿，最初由John Moody在1900年创立。 标准普尔由普尔先生(Mr Henry Varnum Poor)于1860年创立。标准普尔由普尔出版公司和标准统计公司于1941年合并而成。 惠誉国际（Fitch）1913年成立,惠誉国际由约翰惠誉（John K.Fitch）创办，是唯一的欧资国际评

4、级机构，总部设在纽约和伦敦。在全球设有40多个分支机构，拥有1100多名分析师。,1.1 资产评估及其发展,1.1 资产评估及其发展,1.1.2 资产评估发展现状与趋势 1）发达国家资产评估发展的现状与趋势 （1）市场经济发达国家资产评估发展的现状。 第一，资产评估的主体公司化。 第二，资产评估业务的多元化。 第三，资产评估从业人员的多层次化。 第四，评估技术规程和评估职业道德规范化。,1.1 资产评估及其发展,1.1.2 资产评估发展现状与趋势 1）发达国家资产评估发展的现状与趋势 （2）市场经济发达国家资产评估发展的趋势。 从发展趋势讲，市场经济发达国家的资产评估正在向评估 领域多元化、细

5、化、专业化和评估理念、认识与规范趋于 统一两个方面进一步发展。 逐步从传统的房地产评估向企业价值评估、无形资产评 估、税基评估、以财务报告为目的的评估等方面全面扩散，从 为产权交易服务向为产权交易与非产权交易并重的方面发展。,1.1 资产评估及其发展,2）我国资产评估发展的历程及展望 （1）产生阶段（19881992）。 1988年在大连，成立了资产评估中心，隶属国家财政部。,1.1 资产评估及其发展,2）我国资产评估发展的历程及展望 （2）初具规模阶段（19931995）。 1993年12月成立了中国资产评估协会，属于行业自律管理 组织。并1995年3月，中国资产评估协会加入国际评估准则 委

6、员会。1995年5月10日，正式建立了注册资产评估师制 度，并组织了全国统一考试。,1.1 资产评估及其发展,3）规范化阶段（19962008）。 1996年5月，中国资产评估协会受托制定了资 产评估操作规范意见(试行)。标志着我国资产评 估业逐步走上规范化操作的新阶段。 我国资产评估事业的进一步发展也朝着评估领 域多元化、细化、专业化，以及评估理念、认识与 规范趋于统一两个方面进一步发展。,1.1 资产评估及其发展,对评估师的基本素质要求较高：学历，工作经验，考试合格 注册资产评估师执业资格考试共设5个科目：资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础，各科目均由客观题和主

7、观题两个部分组成。 考生考试合格后，既可选择在资产评估机构执业，专职从事资产评估中介服务，也可选择在企业、银行等部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。,资产评估学研究的主要是如何评估资产价值,资产 所谓资产，是指特定权利主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。 资产具有以下基本特征： (1)资产必须是经济主体拥有或者控制的。（拥有产权） (2)资产必须能以货币计量。也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。 (3)资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。,1.1 资产评估

8、及其发展,1.1.3 资产评估学及其学科发展 1）资产评估学 简单地讲，资产评估学是一门研究资产评估规律的学科。具体地讲，资产评估学是一门技术经济学，是一门探索资产功能与资产利用，以及资产功能和资产利用与市场供求和市场评价之间逻辑关系和数量关系的学问。,1.1 资产评估及其发展,1.1.3 资产评估学及其学科发展 2）资产评估的基本构成要素 资产评估活动作为一种评价活动和过程，是 由各种评估要素组成，就其基本要素而言主要包括 资产评估主体、资产评估客体、资产评估目的、资 产评估假设、资产评估价值类型、资产评估途径与 方法、资产评估程序、资产评估执业标准、资产评 估基准日和资产评估结论。,1.1

9、 资产评估及其发展,评估要素： 评估主体从事资产评估的机构和人员。 评估客体评估标的物（资产）。 评估目的-评定和估算资产的价值。 评估假设-前提条件、假定前提。 价值类型-评估结果的价值属性以及合理指向。 途径与方法-评估标的物价值的技术思路，以及所运用的具体技术、分析工具和手段。 评估程序-从准备到结束的整个评估过程的逻辑顺序和工作步骤。 执业标准-评估的执业理念、执业原则、执业技术规范等各种规范的总称。 基准日-资产评估价值对应的时点。 评估结论-资产评估结果，一般采用货币金额表示。,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,1)资产评估的种类 (1)按资产评估服务的对象及其对评估服务的

10、要求分类（三种评估服务）。 评估是按正常评估程序评估并主要以书面报告的形式提供资产评估服务。提供资产评估报告。 评估复核是指受托评估机构及其评估师对其他评估机构及其评估师出具的评估报告进行评判鉴定的行为和过程,即对他人的评估过程和结果的再评估。出具符合相应规范的评估报告。,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,评估咨询是一个较为宽泛的术语,评估咨询可以是对评估标的物价值的估计和判断,也可以是对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析,以及与此相关的市场分析、可行性研究等。评估咨询的表现形式既可以采用书面形式,也可以采用口头方式。出具个性化的咨询报告。,1.2 资产评估的种类、功能、特

11、性和作用,(2)按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类,可具体分为完整性评估和有限性评估。 完整性评估一般是指完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估,在资产评估中没有受到限制或没有限制性条件。 有限性评估是指在资产评估准则允许或规定允许的前提下,由于某些条件的限制不能完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估,评估结论是在受限制的条件下得出的。结论适用的范围、评估的精度受到限制。 该评估报告一般需要作更为详尽的说明和披露，并限定评估报告的使用者。,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,(3)按资产评估标的物,可具体分为单项资产评估和整体资产评估。 单

12、项资产评估是指以单项可确指资产为评估对象的评估活动。 整体资产评估是指对一组单项资产所组成的资产综合体的生产能力或者获利能力进行的评估。 最典型的整体资产评估就是企业价值评估。,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,1)资产评估的功能 1)评价及评值功能 评价和评值是资产评估所具有的基本内在功能，它包括了对资产的性质和价值量的评价和估计。 2)管理的功能 资产评估的管理功能是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中,国家赋予资产评估具有了管理的特殊功能。,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,3)公证的功能。 它是指资产业务、评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥的公

13、证作用的职能。 抵押贷款、财产担保等经济活动中越来越多的使用这一辅助功能，用于证明资产的价值量。 （公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。） 资产评估的管理和公证功能则是由其评价和评值功能派生出的辅助功能。,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用,1.2.4 资产评估的作用 1）咨询：提供专业化估价建议。 2）管理：为管理国有资产和企业管理的工具。 3）鉴证：由鉴别和举证两个部分组成。,1.3 资产评估与社会经济发展,1.3.1 国有资产产权变动与资产评估 1.3.2 税制改革与资产评估 1.3.3 金融资产安全与资产评估 1.3.4 会计资产计价与资产评估,