房地产投资环境报告精编版

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1、, 投资发展环境报告,目录 地块属性分析 项目区域发展环境分析 商业市场发展环境分析 写字楼市场发展环境分析,地块属性分析（P4） 项目区域发展环境分析（P14） 商业市场发展环境分析（P28） 写字楼市场发展环境分析（P61）,地块属性分析 地块规划指标状况 地块区位关系状况 地块地形及地面状况 地块周边物业状况 地块交通流线及人流状况 地块属性总结,地块规划指标状况,项目位于青羊区境内，占据成都传统三大核心商圈骡马市商圈核心位置，于东城根街、青龙街交汇之处，距火车北站6KM，属于城市CBD区域。,地块区位关系状况,地块地形及地面状况,地形：地块成不规则近梯形状 地面状况：地块当前较为平整，

2、处于拆迁平整阶段，当前被作为临时停车场使用，地势平坦，利于建设,地块东南两侧临街，北西两侧临小巷； 北为东二道街，对面为九龙商务楼,南为过街楼街，对面为锦尚花酒店，西为横过街楼街，对面为芙蓉矿务局成都办事处及芙蓉饭店（三星级）东为东城根街，对面为人口宾馆，地块临街面大； 地块西南侧现有建筑为成都心血管病医院（8F）,地块周边物业状况,地块交通流线及人流状况,交通动线分析： 项目所处位置交通非常便利，主要的交通干道有东城根街、青龙街-八宝街-西大街、东门街-羊市街-西玉龙街、长顺街，道路纵横交错，可以快速到达城市其他区域。,项目通达方案： 北：经万和路过八宝街口经过街楼街至项目 南：经东城根街至

3、八宝街口掉头经过街楼街至项目 西：经西大街至八宝街口右转经过街楼街至项目 东：经青龙街至八宝街口左转经过街楼街至项目,区域通达性分析： 项目所在区域道路纵横交错，路网发达。 项目周边公交车路线也很多，比如：5路、54路、57路、300路、341路、70路、93路、62路等线路均经过此地，可达东南西北各个区域。,地块属性总结,CBD核心区域：以金融、商务、办公、酒店为主的CBD区域，以强势商务商业氛围支撑项目发展； 纵横交错的道路：四通八达的道路，快速对接城市的各个区域； 旺盛的人气：极大的人流量和车流量，是区域成熟的表征，即是项目未来发展的支撑； 优质的地块：地块临街面大，两侧临街，且地势平坦

4、利于开发建设；,地块属性分析（P4） 项目区域发展环境分析（P14） 商业市场发展环境分析（P28） 写字楼市场发展环境分析（P61） 服务式公寓专项调研（P107）,项目区域发展环境分析 区域功能规划格局 区域交通发展规划 区域生活配套环境 区域核心价值特征 项目区域环境总结,区域功能规划格局,本案所在的骡马市片区总体定位为：区域型商业中心 规划重点： 1、以骡马市西大街为骨干，布置购物中心、大型综合超市、百货店、大型专业店等大型零售商业网点 2、在人民中路，重点发展百货店、酒店、大型专业店、写字楼、金融物业 3、在青龙巷改造地块上，发展写字楼，打造青龙巷步行商业街，并以此为中心建设多样化的

5、商业、娱乐设 施，形成一站式的休闲购物环境； 4、在人民中路以东区域内，在正府街西玉龙街西侧规划建设超高层商务大厦，中部发展金融保险、中介服 务业，开发建设甲级写字楼，形成商务办公聚集区；东侧开发家私专卖等展贸中心,区域功能规划格局,青羊区商业网点规划分析： 从成都市青羊区商业网点规划（20072020）获悉,骡马市片区商业中心网点布局： 规划范围：东至顺城街，西到东城根街、同仁路，南临羊市街，北抵江汉路，占地面积95公顷 骡马市片区商业中心区域范围内的商业网点按“两轴三片”结构布局 其中：两轴：即骡马市西大街，人民中路商业发展轴，是主要商业布局轴向。 三片：即江汉路北片区；羊市街片区，人民中

6、路东片区。 涉及内容包含： 推进骡马市商圈再造工程 以骡马市西大街和人民中路为轴心，开发南、北两片小巷特色商业，形成立体网格状布局 拓展骡马市商圈广度和深度，聚集商业资源，重点增加大型卖场、高档餐饮、娱乐、休闲、停车设施， 实现以复合功能为主的错位经营发展格局 在规划期内新增商业面积约14万，新增4-5个大型网点，其中1个大型百货店，3-4个大型专业（卖）店,区域功能规划格局,项目区域发展环境分析 区域功能规划格局 区域交通发展规划 区域生活配套环境 区域核心价值特征 项目区域环境总结,交通现状： 公路：区内成温路、光华大道、青羊大道、 一环路、二环路、 绕城高速，形成区内“三纵七横”的道路交

7、通网络； 铁路：成渝、成昆、宝成三条铁路干线在成都交汇； 航空：双流国际机场距该区仅20分钟车程 发展规划： 道路：投资2500万打通东城根街下穿，施工期为20082010 年，投资900万打通西御街至南大街418m，道路设计等 级服务性主干道，2008年完成； 地铁：2010年通车的地铁一号线将设立骡马市站,区域交通发展规划,项目区域发展环境分析 区域功能规划格局 区域交通发展规划 区域生活配套环境 区域核心价值特征 项目区域环境总结,教育配套：东城根小学、青羊区青少年宫、成都市红光小学、成都市第二十四中学、成都市实验小学、树德中学 大型商业配套：金色夏威夷广场、新城市广场、家乐福、铂金广场

8、、太平洋百货 医疗配套：九龙医院、爱尔眼科医院、中医医院、成都市长顺骨伤综合门诊部、成都市青羊区疾病预防控制中心、成都心血管医院、市第三人民医院,地块周边生活配套齐全，学校、医院、大型商业广场设施完善，为区域发展提供强大支撑,区域生活配套环境,区域银行较多，分布较广，主要分布在东城根街、人民中路二段、顺城街、西大街、八宝街,区域生活配套环境,银行分布,项目区域发展环境分析 区域功能规划格局 区域交通发展规划 区域生活配套环境 区域核心价值特征 项目区域环境总结,交通优势显著。区域内具有三纵四横7条主干道和若干支道，形成了一个快捷、便利的交通网络，未来地铁一号线将会更加完善区域交通。 成都最具商

9、业价值的商圈之一。骡马市商圈是金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区，商贸商务中心。区域大型商场较多，有新城市广场、家乐福、太平洋百货等，为CBD内商务活动提供配套，满足商务人士的工作、生活需要。,区域核心价值特征,项目区域发展环境分析 区域功能规划格局 区域交通发展规划 区域生活配套环境 区域核心价值特征 项目区域环境总结,商业服务经济圈。将集合商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素。 商务居家功能将更完善，投资发展潜力巨大。本区域在成都市占据着重要的地位，属于成都市商务核心区。 未来对住宅，尤其是小户型的需求将十分强劲。区域是金融、贸易、信息和商务办公

10、活动的高度聚集区，商务人士较多，未来对小户型的需求将会更加强劲。 未来地铁商圈：本项目距离地铁一号线的骡马市站点仅200米。,项目区域环境总结,地块属性分析（P4） 项目区域发展环境分析（P14） 商业市场发展环境分析（P28） 写字楼市场发展环境分析（P61） 服务式公寓专项调研（P107）,商业市场发展环境分析 区域商业市场发展环境概述 区域特色商业发展分析 相邻街区商业发展分析 主要指标： 项目位置、区位描述、商业所在项目的基本情况 项目的开发商、运营商 项目的商业类型、规模、层数、软硬件设施 客户定位、经营档次、经营范围及业态划分 项目的租售价格、租售情况、买家及用家情况 项目的建设时

11、间、开业时间 项目周边二手商铺租售情况 项目的总体评价及优劣势分析,备注: 商业广场、卖场租金以套内面积计 街铺、底商以建筑面积计,区域商业市场发展环境概述,区域商业市场目前由临街底商（包括住宅底楼破墙开店）和特色商业组成； 区域内典型的特色商业包括西玉龙街、后子门等，骡马市西大街一线拥有众多大型商业卖场、商业广场等，提供了齐全的休闲、金融等服务； 区域业态分布广泛，涵盖生活、商务各个层面，商业商务氛围成熟,商业市场发展环境分析 区域商业市场发展环境概述 区域特色商业发展分析 相邻街区商业发展分析 主要指标： 项目位置、区位描述、商业所在项目的基本情况 项目的开发商、运营商 项目的商业类型、规

12、模、层数、软硬件设施 客户定位、经营档次、经营范围及业态划分 项目的租售价格、租售情况、买家及用家情况 项目的建设时间、开业时间 项目周边二手商铺租售情况 项目的总体评价及优劣势分析,备注: 商业广场、卖场租金以套内面积计 街铺、底商以建筑面积计,家乐福八宝街店,区位：八宝街口，一面临街， 临街面约150m 开业时间：1999年 开发商：成都万和广场有限公司. 运营商：家乐福集团 经营面积：1.8万（13） 车位及电梯：330个机动车位，2部电梯 租金价格：300-400元/月 出租率:100% 功能划分：1F为珠宝、品牌服饰区，23F为家乐福超市主力店，2F以生活品、服装、家电等为主，3F以

13、食品为主，分为熟食区及生食区,铂金城购物广场,区位：青龙街，两面临街， 临街面约400m 开业时间：2005年 开发商：四川钱江银通房地产有限公司 . 运营商：汇联永道商业管理 经营面积：约4万（-15） 车位及电梯：近600个机动车位，采用全电子管理系统，区域内最大停车场，5部观光电梯，10部客梯； 租金价格：120-250元/月 出租率:70% 功能划分：1F以百货专卖店为主，2F以连锁品牌餐饮为主，3F以连锁品牌餐饮,休闲、娱乐,健身为主,太平洋百货全兴店,区位：青龙街与人民中路二段交汇，两面临街，临街面约400m 开业时间：1996年 开发商：全兴集团 . 运营商：太平洋百货、全兴集团

14、 经营面积：3万（-16） 车位及电梯：近100个机动车位，2部直达电梯，4部扶梯； 租金价格：由太平洋百货经营，不对外出租 出租率:100% 功能划分：以男女服饰、化妆品、美容为主,太平洋百货全兴店,1F为为化妆品及女装馆，23F为流行女装馆、饰品及咖啡厅，4F为男装馆，5F为运动休闲馆，6F为童装及家具馆，人气较旺，消费群体以25-40岁女性为主 统一的经营管理和宣传，包括派发DM单、举行促销活动，起到了强有力的推广效果，整体楼层布置能够满足相互的人气补充和吸引人流的作用，动线较为合理,金色夏威夷广场,区位：西大街口，两面临街， 临街面约300m 开业时间：2003年 开发商：四川蓝光和骏

15、实业股份有限公司 运营商：蓝光和骏、嘉宝物业 经营面积：1.2万（13） 车位及电梯：近100个机动车位，1部观光电梯，1部扶梯 租金价格：200-300元/月 出租率:80% 功能划分：由内街和外街组成，内街以餐饮为 主，外街以服装、食品为主,1F以餐饮为主，主要为火锅、烧烤等污染较重的餐饮类别，2F为餐饮（以中餐、西餐为主）、美容美发、网吧、旅行社等，3F以中式餐饮及咖啡为主； 租金为90-150元/月（1F），70-80元/月（2F），以距离广场口越远呈现递减趋势，二手商铺售价在1.6-2.2万之间； 1F出租率为95%左右，2F为80%左右； 消费群体以25-35岁为主 2F人气较低，

16、空置率较高，原因之一是1F餐饮对2F包括服装、茶楼、化妆品等业态的布置都起到了抑制的作用，业态分区不合理,内街：,金色夏威夷广场,外街以服装、饰品、药店为主； 租金为160-200元/月，无明显递减趋势； 外街出租率为100%； 消费群体以25-35岁为主,外街：,金色夏威夷广场,新城市广场,区位：西大街口，两面临街， 临街面约300m 开业时间：2005年 开发商：合能集团 运营商：合能集团 经营面积：14万 车位及电梯： 1120个地下停车位，4部电梯 租金价格：300-400元/月 出租率:75% 功能划分：5栋主题商城组成，包括服装、家 居、数码、儿童用品、娱乐餐饮、 美容等多种业态,新城市广场,A栋 香港城、电影城、美食广场，包括电影院、KTV、特色餐厅、SPA、 品牌连锁店等； B栋 1至5F为百盛旗舰店，6F为儿童欢乐世界，7层为大型文化用品广场； C栋 时尚百货，集名表、珠宝、首饰、品牌服饰、时尚餐饮于一体； D栋 -1F至 1F为百佳超市 ，2至3F为国美家电及麦当劳； E栋