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1、调控政策北京360度无死角全面封杀，投资投机行为瞬间冷冻,2016,2017,政策环境,信贷政策北京信贷政策全面收紧，二套房贷利率上浮20%，加大购房成本,首套房： 不低于基准利率,二套房： 基准利率的1.2倍,商住房停止办理 抵押消费贷款,40年/50年产权,政策环境,2017年上半年政策列表,政策预判以“稳”为主，维持现有政策内容不会放松，但调控加码的概率较低,目前情况来看，调控“组合拳”正在发酵，政策叠加直接抑制了部分市场需求。房价自身存在调整必要，政策严厉程度已经达到历史最严，市场降温已不可避免。因此，下半年的房地产调控政策会基本保持稳定，加码可能性较小,政策环境,2017年1-6月北
2、京土地共成交514万，同比比2016年同期增长139%； 2017年1-6月北京成交楼板均价19581元/ ，同比2016年同期增长19%,土地市场,土地市场,1-6月北京土地市场成交量共成交46幅，其中含住宅用地24块，占比52%。上半年供地一为自住房用地，二为限定最高售价地块，从供应端多维度设限，控制房价，缓解房价上涨压力，,数据来源：CRIC,土地市场,105万方,296万方,68万方,142万方,住宅用地量价齐涨，商办等配套用地量涨价跌,成交6幅 楼板价16701元/,成交2幅 楼板价24844元/,成交9幅 楼板价23405元/,成交2幅 楼板价12213元/,成交7幅 楼板价134
3、98元/,成交6幅 楼板价9107元/,成交2幅， 楼板价10751元/,成交5幅 楼板价26371元/,成交6幅 楼板价31307元/,土地市场,土地供应热点区域仍向城市外围扩散，其中与城市或国家重大规划相关的大兴关注度更高，而楼板价水平相对低位的区域也逐渐受到开发商的关注，楼板价最高仍为朝阳区。,品牌房企绝对垄断，多家联合拿地乃未来趋势,土地市场,最高单价地块：京土整储挂(朝)2017029号北京市朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，中央别墅区以北,地块位置,地块,地块隶属于孙河板块，该板块邻近首都机场、燕莎等外国使馆区，京承、京顺、京平、机场高速等道路环绕周边，区位
4、优势及交通优势都非常明显。 生活配套方面可以共享中央别墅区的高端国际化的生活资源，同时还享受望京商圈、第四使馆区、燕莎商圈的各类高端配套。周边云集16所国际学校、6所马术俱乐部、16所高尔夫俱乐部、10家医院、8座购物中心，满足从购物、教育、健康到社交的全方位生活所需。,土地市场,最高总价地块：京土整储挂(顺）2017038号北京市顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地,土地市场,地块位于北六环内，距离京承高速出入口1km，距离机场北高速出入口2.5km，距离在建地铁17号线未来科技城站仅2km，交通非常便利。 住宅体量达到15.6万，容积率仅为1.01，是近年来稀缺的低
5、容积率大体量住宅用地，紧邻温榆河畔，生态环境优美，和万科观承别墅、新世界丽樽等高品质别墅项目相望，具有极好的别墅区氛围，提高了该项目的品质及竞争力。,地块 位置,土地市场,小结,2017年上半年北京土地市场放量明显，供求明显高于2016年同期，住宅用地仍为供应主力，旨在缓解房价上涨过快的压力。但一线城市土地稀缺仍未改变，品牌房企拿地热情丝毫未减。,商品房市场,317新政出台打破了“住宅持续限购，公寓产品投资持续加热”的市场态势，市场成交迅速下滑，观望情绪明显加重。2017年上半年，北京商品房供应面积为216万，同比下降55%；成交面积为409万，同比下降45% ；成交均价为38229元/，同比
6、上涨23%。,2010-2017.6北京商品房供求走势,数据来源：CRIC,2017年上半年，昌平、顺义供应放量，大兴区成交最为活跃，城六区成交均价仍处于高位，远郊热点区域大兴、顺义、昌平房价稳中有涨。,商品房市场,数据来源：CRIC,北京各区域商品房2017年上半年供求走势,2011、2004年市场调控，供求比较高，市场回归供求相对平衡态势，2016年市场回暖，需求旺盛，供求失衡，供求比落至低位，930政策尤其是317政策之后，市场迅速冰冻，截止六月底，商品房供求比1.1，供求进入相对平衡的状态。,商品房市场,数据来源：CRIC,去库存成效显著，930政策之后，价格上涨压力增加，成交量持续下
7、降，存量降速减缓，截止6月30号，商品房存量去化周期21个月（含住宅、商业、写字楼）。,北京商品房2016.1-2017.6月存量与周期走势,商品房市场,数据来源：CRIC,商品房概况,小结,930及317政策之后，市场打压严重，各类需求均出现不同程度下降，总体市场仍为去库存为主，供应增加、成交速度放缓、去化周期相对延长，价格平稳小幅上涨。,商品住宅市场,市场进入深度调整，相比于11、14两次调控年，2017年上半年商品住宅供求表现尤为明显，供应紧缩，成交下滑，价格在屡次调控中平稳上涨，但涨幅有所回落，虽然供求失衡得到相对缓解，但价格上涨空间仍然存在。,北京商品住宅2010-2017年供求走势
8、,数据来源：CRIC,商品住宅市场,城六区供求仍集中在朝阳区，远郊大兴、昌平、顺义、房山热度不减，昌平供求均表现活跃，大兴因二机场规划带动的需求仍然火爆，昌平成为北部区域的关注热点，顺义承接朝阳的外溢需求，房山保持价格低位优势。,数据来源：CRIC,北京各区域商品住宅2017年上半年供求走势,商品住宅市场,2017年上半年北京商品住宅各区域成交均价同比2016呈上涨趋势，涨幅最大的区域为西城区，同比上涨155%；其次是通州区，同比上涨92%。区域成交均价下降区域为延庆区、顺义区、宣武区和东城区，降幅范围为7%-14%。,数据来源：CRIC,虽然刚需产品仍为市场主力需求，价格水平上涨较慢得益于自
9、住房的持续供应，改善需求尤其是首改需求上涨，三房需求明显占比提升，高端产品市场总价水平相比也出现上涨，1800万成为入门分水岭,商品住宅市场,数据来源：CRIC,商品住宅市场,商品住宅存量去化速度放缓，去化周期加长，截止6月30日，商品住宅库存量为587.25万平方米，商品住宅库存量与2016年同期相比呈现持续下降态势，加上政策调控成交量下降，去化周期11.85月。,数据来源：CRIC,2016.1-2017.6北京商品住宅存量与去化周期,商品住宅市场,商品住宅概况,小结,2017年上半年，北京商品住宅市场量跌价涨，近郊区域成为商品住宅供应、成交热点区域，刚需及首改产品仍为成交主力，高端市场分
10、水岭标准明显提升。,写字楼市场,北京写字楼市场2010-2017年供求走势,二季度供应上涨原因在于公寓产品不能以住宅产品销售，而重新回到办公产品序列，成交上涨可能源于部分投资需求由个人行为转化为公司行为导致，但相比于2016年供求量仍处于下滑趋势。2017年上半年，北京写字楼供应面积为49万，同比下降42%；成交面积为66万，同比下降37% ；成交均价为29842元/，同比上涨6%。,数据来源：CRIC,写字楼市场,北京各区域写字楼2017年上半年供求走势,规划利好直接推动需求上涨，通州、大兴需求最为活跃，城六区表现供应有限而表现平平，平谷受阶段性供应上涨而出现短暂性成交上涨,数据来源：CRI
11、C,写字楼市场,市场调控、投资受限，加之城市人口规模调整、城市改造加速等因素，办公需求预计持续下降，2017年上半年，除5月的供求比达最高点1.54以外，其他月份均处于1以下。,数据来源：CRIC,写字楼市场,办公概况,小结,2017年上半年，北京楼市整体降温，写字楼市场受其影响，供求量同比均减少，价格起伏较大。受副行政区、第二机场的规划利好推动，以及城市规模及产业调整，企业及人口外迁，近郊区成为热点区域。,商业市场,2017年上半年，北京商业市场供应面积为17万，同比下降61%；成交面积为46万，同比下降28% ；成交均价为30011元/，同比上涨1%。北京商业市场供求比在6月份达到最高点为
12、2.18。,2010-2017年北京商业市场供求走势,商业市场,城区仍为商业需求及投资的热点区域，远郊现状仍以住宅需求为主，2017年上半年，北京商业市场供应量集中在大兴和房山区，供应面积分别为5万、4万；成交热点区域是丰台和朝阳区，成交面积分别为10万、9万；西城区的成交均价最高，为139356元/。,北京各区域商业市场2017年上半年供求走势,数据来源：CRIC,商业概况,小结,以住宅配套为主的商业需求为成交的主力，2016年北京商业市场投资活跃，供需两旺，进入2017年后，供应紧缩，成交下滑。城市人口逐渐外迁，需求逐渐向近郊区域转移。,2017年上半年北京房企销售金额TOP10,2017
13、年上半年北京房企销售面积TOP10,榜单解读： 2017年上半年，受市场下行影响，相较于去年同期，北京房企销售金额排行榜门槛降低，由去年的58.89亿元降为今年的48.57亿元，但前三名的成交金额变化不大，显示出龙头房企明显的开发优势，市场份额提高。 首开折桂，成为2017年上半年北京房企销售排行榜冠军。从棚改启动到探索养老、双创等尝试都颇为成功，旗下首开琅樾、首开璞瑅上半年都有不错表现，和保利、龙湖、住总等行业标杆合力开发的景粼原著、天璞、天誉、棠颂别墅等城市新作，都代表了北京住宅升级和城市发展的新标杆。 另外由于入市项目较多并在市场上多有斩获，去年没有入榜的泰禾、首创、龙湖、住总、城建以及
14、北京科技园建设等房企，在今年上半年突飞猛进纷纷挺进房企排行TOP10。尤其是泰禾集团今年上半年骤然发力，旗下泰禾中央广场、丽春湖院子、昌平拾景园等项目表现不俗，为泰禾集团北京区域拿下上半年销售排行榜亚军出力不小。同样，首创置业、龙湖地产也都在逆势之中，发挥出色，占据北京上半年房企排行第四、第五的位置。 在市场下行的趋势中，品牌实力雄厚、产品质量过硬、市场口碑较好的企业依然能够取得不错的业绩。以融创为例，2017年上半年，融创北京项目北京壹号院、北京壹号庄园等项目凭借着优秀的产品力以及多年来积淀的市场口碑，取得了不俗的业绩。部分企业能够快速适应市场环境，精准控制营销动作，在项目取证以及入市方面都有积极的表现，实现了上半年的业绩飙涨。,2017年上半年北京项目销售金额TOP20,2017年上半年北京项目销售面积TOP20,THE END,
