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1、第三章 城市土地使用权招标投标,第一节 城市土地使用权招标投标 概述,第二节 城市土地使用权招标投标 程序及操作,第一节 城市土地使用权招标投标概述,一、城市土地制度的基本理论,二、城市土地市场,三、城市土地市场的特征,四、城市土地市场建立的意义,五、城市土地使用权招标投标,一、城市土地制度的基本理论,探讨新型的城市土地制度，即：土地所有权与土地使用权分离，实现城市土地使用的商品化、有偿化，并且在获得城市土地使用权的问题上实行招标投标制度。,（二）世界各国的土地制度,全世界范围内土地制度有三种类型:完全私有制、完全公有制和所有权与使用权相分离的制度。,（一）城市土地使用权出让 （二）城市土地使
2、用权出让的主体范围 （三）城市土地使用权出让的空间 （四）城市土地使用权出让的时间界限,二、城市土地市场,（一）城市土地使用权出让,城市土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将城市土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,（二）城市土地使用权出让的主体范围,1、城市土地使用权出让人,2、城市土地使用权受让人,国有土地使用权出让的主体的条件：,1、出让人必须是特定主体；,2、土地管理部门是国有土地所有权的唯一合法代表；,3、受让人是指中国境内外的公司、企业、其他组织和个人；,4、未与中国建交的国家的公司、企业、其他组织和个人不能成为受让人；,5、未
3、经资质审查和工商登记的公司、企业、其他组织和个人不能成为受让人；,（三）城市土地土地使用权出让的空间,1、政府规划的土地使用权；,2、场地资源使用权的出让；,3、熟地；,4、集体土地所有者不得自行出让；,（四）城市土地使用权出让的时间界限,1、居住用地70年；,2、工业用地50年；,3、教科文卫体50年；,4、商业、娱乐、旅游40年；,5、其他50年；,三、城市土地市场的特征,1、市场上流通的客体是他物权；,2、实行国家垄断经营，不排除竞争；,3、国家具有土地所有者与行政管理者双重身份；,4、地产市场运作复杂，竞争激烈；,5、地产市场具有相对的地方性，又有统一性；,四、城市土地市场建立的意义,
4、首先，土地是财富的原始源泉之一，又是生产活动和一切活动的载体；,其次，中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例为城市房地产业的形成开辟了道路；,第三，实行城镇土地使用权限期有偿使用制度是实现自身建设的需要；,第四，城镇土地使用权限期有偿使用有助于地方政府加强对城市建设的管理。,（一）城市土地使用权招标投标的涵义 （二）城市土地使用权招标投标的特点,五、城市土地使用权招标投标,（一）城市土地使用权招标投标的涵义,县以上土地管理部门根据土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的要求，在规定的期限内，由符合投标条件和规定的单位或个人，以书面投标形式，竞投某块城市土地的使用权，城市土地招标小组通过评
5、标，择优而取，并签定土地使用权出让合同。,（二）城市土地使用权招标投标的特点,1、城市土地使用权出让的一种方式；,2、地方政府直接控制；,3、城市土地招标投标是有领导、有组织地进行的；,4、城市土地招标投标是大数额的资金交易活动，需借助经济预测系统；,5、城市土地招标投标严格依法定程序进行；,6、城市土地招投标以地价为主要特征的投标活动；,7、城市土地招投标是竞争激烈、风险较大的投标活动；,第二节 城市土地使用权招标投标程序及操作,一、城市土地使用权招标投标方式 二、城市土地使用权招标投标程序 三、土地使用权出让合同的主要条款 四、有关合同的说明,一、城市土地使用权招标投标方式,（一） 公 开
6、 招 标,（二） 邀 请 招 标,二、城市土地使用权招标投标程序,（一） 招 标,（二） 投 标,（三） 开 标,（四） 评标与定标,招标通告应当载明下列事项：,1、招标人的名称和地址,2、招标项目的性质、数量,3、招标项目的地点和时间要求,4、获取招标文件的办法、地点和时间,5、对招标文件收取的费用,6、需要公告的其他事项,资格预审通告应当载明下列事项：,1、招标人的名称和地址,2、招标项目的性质、数量,3、招标项目的地点和时间要求,4、获取资格预审文件的办法、地点和时间,5、对资格预审文件收取的费用,6、提交资格预审申请书的地点和截止日期,7、资格预审的日程安排,8、需要通告的其他事项,招
7、标文件应当载明下列事项（1）：,1、招标人须知,2、招标项目的性质,3、技术规格,4、招标价格的要求及其计算方式,5、评价的标准和方法,6、交货、竣工或提供服务的时间,7、投标人应当提供的有关资格和资信证明 文件,8、投标保证金的数额或其他形式的担保 9、投标文件的编制要求 10、提供投标文件的方式、地点和截止日期 11、开标、评标、定标的日程安排 12、合同格式及主要合同条款 13、需要载明的其他事项,招标文件应当载明下列事项（2）：,投标文件应当载明下列事项：,1、投标函 2、投标人资格、资信证明文件 3、投标项目方案及说明 4、投标价格 5、投标保证金或者其他形式的担保 6、招标文件要求
8、具备的其他内容,土 地 使 用 权 出 让 招 标 程 序,确定招标方式,发布招标信息或邀请书,领取招标文件、现场勘察、答疑,投标、交保证金,开标、评标、定标,签订土地出让合同、支付定金,凭合同领取有关批准文件,招标人报市房地局备案,邀请招标应报市计委、市房地局批准,投标截止之日前60天或30天,评标由评标专家组进行，结果报市办,合同签订后5个工作日内,三、土地使用权出让合同的主要条款 （一）合同当事人，即出让方与受让方。 （二）合同的标的。 （三）土地使用权出让金。 （四）土地使用权出让期限。 （五）土地的用途。 （六）土地作用条件。 （七）定金。 （八）违约责任。 （九）合同签订的时间、地点，以及争议的解决方式等。,四、有关合同的说明,在土地使用权出让合同方面，请主要参照土地管理部门制定的相关示范文本的规定。,第三节 城市土地使用权投标实例分析,案例一、上海“第一标”,自2001年8月1日起统一地价体系、推行土地使用权出让招标拍卖、实行内外销房并轨以后，上海市第一块通过严格规范的招投标方式决定使用权归属的土地，于同年9月28日在长宁区产生。,案例二、居住类“虹口区”出让地块,“虹口区”居住类出让地块位于奎照路北、俞泾浦东，土地面积2459平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，规划容积率不大于2.5万平方米/公顷。,
