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1、我国住房制度改革问题与房地产市场发展,（一）城市住房的内涵 指城市中已经建成或即将建成的，具有使用功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施的总称。 1、住房必须座落在城市之中 2、住房必须最终具有使用价值 3、住房是用于居住的房地产 4、住房是房产与地产的统一,2020/8/20,一、城市住房基本概念,1、房地产 2、物业 3、不动产,2020/8/20,（二）城市住房的几个外延概念,房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等
2、。 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。,1、房地产：,房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。,“物业”一词译自英语property或estate，
3、由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。,2、物业,不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。 按照2015年3月1日
4、开始实施的不动产登记暂行条例规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。,3、不动产,1、使用的长期性 土地永续性、房屋寿命长、70年规定 2、位置的固定性 空间方位固定，亦称不动产 3、建设的周期长 受气候条件、施工工艺、工程验收等因 素影响 4、投资额度大 土地价格、竞价地租、材料价格、劳动力 价格、建筑格局 5、保值增值性,2020/8/20,（三）城市住房的特点,1、保障性公共住房 （1）经济适用房 经济适用房指由政府出资扶持的具有经济性、适用性两方面特点的社会保障住房。 经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。 适用性，是指在房屋的建
5、筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。,2020/8/20,（四）城市住房的分类,（2）廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。 另外还包括：机关、企事业单位的自有集资住宅、未进行房改的公有住房、广州等地出现的“租售房”。一部分政策限价商品房也具有公共
6、性。,2020/8/20,2、商品住房 商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。,（一）我国城镇住房制度相关概念 1、福利性实物分配制度（福利分房） 福利分房是新中国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的劳动剩余价值由国家统一支配，
7、国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。,2020/8/20,二、我国城镇住房制度改革,2、市场化货币分配制度（货币化分房） 货币化分房是由政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度。在分配形式上，由住房的实物分配改变为货币分配，在分配对象上，由以家庭为对象分配住房改变为以职工为对象分配货币。,1、房屋的分配实际上是一种福利待遇。 有些单位完全不收费,有些单位则象征性地收一点租金，居住的人实际支付的房租远
8、远低于建筑和维修成本，国家每年还要拿出大量的资金，用于补贴住房维修和管理方面的开支， 2、 等靠要思想严重 “等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。 在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住 3、政府有绝对自主权 国家定面积、定户型、定租金(收上来维护房子),2020/8/20,（二）福利分房制度的特点,4、产权国有 无法转卖、限制转租， 5、排班站队 在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低等等来排分房的时间、分房的面积等等。 6、人们心态平和 那个时候的人们并不担心没有房子住，只是时间长短、房
9、屋面积的大小问题。,1、部门利益很难打破，有悖于社会公平。 一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。 2、福利分房子很容易滋生腐败。 一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的没有混开的人，则分的差房子乃至分布上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。 某些单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果。 3
10、、财政和各单位均不堪重负 4、百姓日益多样化的住房需求得不到满足 5、无恒产 无恒心,2020/8/20,（三）福利分房的弊端,中国城镇住房制度改革（“房改”），从1979年试行全价销售住房开始，大致至可以划分为五个阶段。 1、试点售房阶段（19791985年） 2、提租补贴阶段（19861990年） 3、以售带租阶段（19911993年） 4、全面推进阶段（19941998年） 5、全面深化阶段（1998至今）,2020/8/20,（四）我国城镇住房制度改革的轨迹,1980年6月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正
11、式实行允许住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。 在此前后，部分城市开始进行以出售房为主要内容的单项改革探索。 19791985年房政策的重点是试售住房，可以分为全价套房与补贴售房两种。全价售房的成绩不很理想，据不完全统计，到1981年底，全国试点城镇售出的住房只有3000余套，所以全价售房很快被贴售房所取代。,2020/8/20,1、试点售房阶段（19791985年）,1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点，试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付13的房价款，其余23由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。补贴售房虽然售价略高于全价售房的价格水
12、平，但由于地方政府和单位补贴了23，大大减轻了职工家庭的购房负担，一般家庭大约用两年的收入即可购买一套普通新建住房，因此推行起来相对顺利。但是，补贴售房受到一企业与地方政府的强烈反对，因为23购房款需由企业和地方政府补贴（地方政府提供的补贴多数转由企业承担），从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的情况，不能实现住房资金的自我循环。同时，由于补贴售房未触及低租金制，多数居民仍不愿自己花钱购房。 1985年，补贴售房被视为低价售房而取消。,由于全价售房与补贴售房在实践中受挫，有关部门遂转向研究改革公房租金的可能性。实际上调整公房租金思路的提出与试点售房的进行几乎是在同时，但由于其牵涉面更广，
13、对社会的震动更大，需要克服的阻力更多，所以直到补贴售房被否定后，才于80年代中期正式出台。 1988年初国务如开第一次全国住房制度改革工作会议，并于当年2月印发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案（国发198811号），宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系（补贴计入工资、计入企业成本），提高职工的经济负担能力，进一步实行住房的商品化、社会化和专业化。这是中国政府出台的第一个房改总体方案，一般称之为提租补贴方案。,2020/8/
14、20,2、提租补贴阶段（19861990年）,提租补贴方案的主要政策构架是：根据住房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素，合理调整公房租金；同时根据调租幅度，发放一定数量的住房券，用于抵交新增租金；住房券按个人工资的一定比例发放，坚持多住房多交租和少住房可利国的分配原则，改变以往等级制的分配方式；建立城镇、企事业单位和个人的三级住房基金，以形成稳定的住房资金来源；积极组织出售公有住房，同进进行财政、金融和信贷方面的配套改革。 这一改革，在烟台、蚌埠、唐山以及深圳、成都等地都取得了较好的成绩，然而遗憾的是，中国不久就发生了严重的通货膨胀，考虑到如果继续实施提租补贴方案，在成本推进效
15、应的作用下，有可能导致进一步的通货膨胀，使经济形势更趋于恶化。同时，由于提租方案触及了部分当权者的利益，因而遭到一些执行者的抵制和反对，于是原计划用35年完成的提租补贴方案，未全面推开就夭折了。,1991年6月国务院发布关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知（国发199130号），在继续提出合理地调整现有公房租金、出售公有住房的同时，强调实行新房新政策，使新建住房不再进入旧的住房体制，有利于今后住房制度及住房改革的顺利进行。这一时期的政策取向开始转变，希望通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的阻力，通过在外围实行增量房改，使住房新制度在量逐渐累计，最终实现质变。 1991年10月，召开了全
16、国第二次住房制度改革工作会议。10月17日，国务院批转了国务院住房制度改革领导小组起草的关于全面推进城镇住房制度改革的意见（以下简称意见）。意见提出了城镇住房制度改革的总目标和分阶段目标。在总目标首先肯定城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，除重申1991年6月国务院通知的主要精神外，还提出按照社会主义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。,2020/8/20,3、以售带租阶段（19911993年）,在分阶段目标中，“八五”计划期间以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金计划租标准力度达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）水平；到2000年，公房租金标准要努力达到包含五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房地税）的成本租金水平。长期目标是住房租金达到包含八项因素（在五个因素基础上加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，完善住房机制的转换，实现住房商品化、社会化。 与此同时，各地方政府
