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1、,中海龙湾半岛C地块发展建议(初稿),目录:,第一部分 C地块基地条件分析 第二部分 区域中小户型物业研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地块定位 第五部分 C地块物业发展建议 第六部分 经济测算,第一部分 C地块基地条件分析,1、C地块区位,东:加气站、公共绿地、 幼儿园、小学 西:拆迁安置房 南:丽景华庭 北:A、B地块及清水河,2、C地块控规指标,用地性质:二类居住兼容商业用地 占地面积: 16341.65m2,约24.51亩 容积率: 3.0 绿地率:30% 建筑密度:30% 限高: 53米 最大建筑面积: 49024.95m2 商业最大容量: 14707.49m2,3、项目规划
2、限制指标,现代建筑风格,色调明快。 C地块内商业建筑必须单独占地,严禁按草金路布置,多层建筑需采用坡屋顶。 C地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%(735m2)的集中绿地,另735m2的集中绿地结合总平方案布置。 公共绿地规划:约3770m2,用于CNG加气站安全范围控制。只能设置通透围墙或绿篱。 C地块需设置公厕一座(每座面积不小于50平米),并对外开放。 物管用房结合总平方案按总建筑面积的3配建。 交通出入口:结合地块周边规划道路开口,主入口宽度不大于7米,次入口宽度不大于4米。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量
3、房地产营销策划资料下载!QQ:69031789,4、项目基地条件小结,C地块占地面积较小,对档次及品质提升有所限制,特色及差异化的产品将成为C地块核心竞争力。 临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米,进深很长约204米。 商业控规受限较多:独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响,不利于价值的提升。,第二部分 区域中小户型住宅研究,1、中小户型显性供应项目分布,中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。 区域内中小户型的住
4、宅包括两大类,一类是中小户型楼盘,另一类是高端楼盘中的中小户型。 样本数量:共11个,中小户型楼盘9个,有中小户型的高端楼盘2个。,(一)中小户型住宅显性供应楼盘分析,2、中小户型显性供应楼盘产品特征,中小地块是中小户型供给的主力,88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个,45-65亩的有4个,90-100亩仅有竹韵天府 整体规模较小,总建筑面积集中在38000-50000m2 总户数主要集中在250户和750户,总户数均值为819户。 容积率的均值为2.66,容积率主要为2.2-2.8,丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高,分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.
5、9%,93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供应量最大占总量的48.2%;其次为五大花园板块,占总量的28.5%;外双楠板块供应量相对较少,占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层,其次为小高层+高层和小高层+多层,分别占总量的21.5%和20.1%。,销售均价为3638.9元/m2,以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2,分别占总量的51%及27.4%。 销售率普遍很高,销售周期较短。除未开盘的4个项目外,销售率均值为87%,销售周期集中在1个月左右,最长为8个月。 户数与车位比为1:0.5-0.7。其中,1:0.5-0.6的
6、占总量的31.4%,1:0.61-0.7的占总量的38.1%,1:0.49占总量的30.5%. 档次普遍为中档,区域内没有高端纯中小户型楼盘,从市场供给来看,高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。 产品基本没有创新,但性价比高,有着相对较低的单价和总价。 主要客户群体构成为: 第一类:收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人,家庭结构为1-2 人,以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。 第二类:有稳定收入的老年人。,3、中小户型显性供应楼盘营销特征,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789
7、,4、高端中小户型显性供应分析结论,普遍位于高端楼盘内,分布零散,没有集中布置,区域内目前没有高端纯中小户型项目,高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。 可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。 普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。 单价相对偏高,但很好的控制了总价。 供给较少,销售速度很快,高端中小户型消费需求相对旺盛。 成都花园望郡10余套90平米左右套二户型于开盘当天售完。 优品道40余套90平米左右套二和113平米套三户型销售状况良好。,5、中小户型显性供应楼盘分析结论,区域中小户型主要位于中小地块及高端社区内。 中小地块内的中小户型普遍档次较低,基本无产品创新
8、,较低的单价和总价是其核心竞争力。 高端的中小户型主要位于高端楼盘内,存在分布零散、位置相对缺隙(如临街、转角、景观差等)、价格偏高、供给较少等现状。 从区域供给现状,可以看出高端纯中小户型项目为市场空白点,是C地块较好的机会,可以解决现有的中小户型项目分布零散,位置较差,供给少等缺隙。 C地块属于大项目的启动区,既可以享受高端住区的所有优势,还能规避目前高端中小户型的缺隙,高端中小户型是C地块较好的发展机会。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789,(二)区域潜在中小户型的物业研究,1、中小户型
9、潜在供应项目分布,2、优品道一期B区,总占地面积:26亩 总建筑面积:28000m2 总户数:260-270户 车位数:100个 开盘时间:今年7月 定位:高端中小户型社区 户型配比:套二80-100m2占30%,套三101-140m2占70%,从开发时间来看,优品道B区基本与本项目不存在竞争冲突 二期可能会出现少量经济型户型与本项目产生强势竞争,望郡分三区开发,A区为银行及其它用地共9亩,目前开发的B区为27亩的高端住区,C区为74亩的高端住区。 从B区的上市状况,望郡C区的开发时间有可能会与本案的C地块开发时间重叠 结合现有B区中小户型的旺销状况,其C区可能会出现一定的中小户型,其开发时间
10、可能会与C地块重叠。,3、成都花园望郡C区,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789,4、滕王阁鹭岛国际社区,鹭岛国际社区的占地为422亩,项目总体定位为大型原生态、高绿化率都市豪宅。 产品类型以多层和小高层为主。 该项目的产品类型较多,占地面积较大,其开发时间与本项目重叠 由于该项目的体量较大,可能会有部分中小户型的住宅会对C地块形成竞争。 单位成本上本案不占优势,但滕王阁的实力、知名度、美誉度均不及中海。,5、中、低端中小户型潜在项目,源自区域中小型地块竞争,会被其切割中低端市场。区域内潜在中小
11、型地块很多,从现有供应市场调查来看,中小户型属于中小地块内的主力户型,潜在的中小型地块将切割中小户型的中低端市场。 此类项目占地面积较小,品质低于本案,开发商知名度、美誉度较本案差。 区域内中小型地块大多拿地较早,而本案的土地成本较高,如果同时面市很可能会对本项目形成低价冲击。,6、“同价多室”的潜在竞争,C地块总价范围内与其它中低端项目总价重叠的潜在竞争。 本案的土地成本较高,高端是本案必然的发展方向,区域内潜在的中低端项目在成本上具有较大的优势。 中、低端项目的套三、套四的总价可能会与C地块的套二、套三重叠,会形成“同价多室”的潜在竞争。,高端潜在竞争项目主要为滕王阁鹭岛国际社区、优品道、
12、成都花园望郡。 中小地块的同类型产品的低价竞争。 C地块总价范围内与中低端项目重叠,必然会对本案形成“同价多室”的选择性竞争。 C地块的产品必须做到特色、差异化和创新,特色的产品将成为平衡高成本与市场杠杆,并以差异化的产品避开潜在的竞争。,7、小结,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789,8、研究结论,成都中小户型大多属于规避型物业,用于解决楼盘的相对缺隙。 本案中小户型的定位将被区域内中小楼盘分割低端客户,并且中端楼盘的舒适性物业因总价和本案相当,产生替代作用。 区域内高档楼盘中的中小户型与本案
13、直接竞争。 若本案C地块纳入整个社区概念中的一部分,销售速率和价值将提升。 区域内中小户型产品创新和品质不足,改变这一现状能够取得竞争优势 成都类似个案显示: 花园等室外空间、板式宽景、一梯两户、楼盘品质是纯中小户型物业畅销的重要因素。 本案纯中小户型的定位面临的客户是: 有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户,年龄主要在25-35岁,职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。,第三部分 典型案例研究,1、项目简介,基本数据 占地面积:27亩 总建筑面积:34000平米 容积率:4.8 层数:2幢20层高层电梯公寓 公摊:21 销售均价:4000元/平米 总户数:62
14、2 绿化率:31% 户数车位比:1:0.6 梯户数:2梯15户,产品创新 9-50m2私家院落(入户花园) 每四层一个8.4米空中四合院 中空镀膜玻璃,(一)曼哈顿自然派,2、项目特点,特色鲜明小盘,通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、较高地价、高容积率等局限。 产品创新同比区域其他项目溢价率为5.26%。 特色产品创新:80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50平米的空中花园、每四层一个8米空中四合院,围合院落形成了穿透建筑体;双面采光通风的设计实现室内全阳光和户户“穿堂风”。 户型面积区间跨度过大,变相地阻碍销售进度。户型从47-200平米以上,由于不同的面积带来不
15、同的目标客户群,单体建筑体无法满足各种阶层的客户群的居住心理需求。 产品缺隙:2梯15户通廊式布局。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789,3、户型及客户特征,户型配比及畅销户型 畅销/滞销户型:57一室一厅销售最快,其次为47一居室,第三是80-100 套二户型,150m2以上户型滞销。 主流客户群体特征 30-45岁之间的客户为主,自用型的客户约占2/3,投资性客户约占1/3; 职业:以企事业单位职工、外企白领、生意人等为主。,(二)锦都壹期,总占地面积:100亩 总建筑面积:30万 容积率
16、:3.5 绿化率:30 层数:3幢24层 公摊:20-25 均价:4200元/ 总户数:一期600多户 梯户数:3梯8户 产品特点: 每户花园露台、每二层空中庭院、川西民居风格高层,1、项目简介,2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789,特色鲜明楼盘,通过传统文化与现代时尚的良好嫁接实现了差异化的定位,其核心竞争力为城市中心区位及与宽窄巷子传统文化的嫁接。 中小户型的住宅为启动区:锦都属于复合型项目,有写字楼、住宅、商业院街,启动区的产品为中小户型的住区,以快打快销产品实现资金快速流转,并迅速占领市场,树立项目整体形象。 通过写字楼、商业的规划来抑制较高的地价。 建筑立面创新:将宽窄巷子传统文化与现代建筑的良好融汇,成为区域地标建筑。 住区户型创新:每户花园露台,每二层空中庭院,双面采光及穿堂风通透设计。 户型面积区间跨度较大,户型面积为50-139m2。 定位准确,销售周期仅3个月,特色楼盘中小户型