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1、,REITs的推出对于我国房地产市场的意义,近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金（REITs）是在交易所上市、专门从事房地产经营和管理活动的投资信托公司或集合投资计划。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的投资产品。,前 言,目 录,概念,概念,back,优势,back,特征,作为一种信托形式，REITs当然具有信托的一般特征，即所有权与利益相分离、信托财产独立、有限责任和信托管理的连续性。以下为REITs的独特法律特征： 第一，其净收益的绝大部分必须以股息等分红形式支付给REITs持有人。通常这一比例不低于90%。 第二，
2、其收益的绝大部分必须来自于房地产出租租金收入、房地产抵押利息收入或房地产出售资本利得。一般这一比例至少为75%。 第三，其总资产的投资组合中必须以房地产、抵押债券、其他REITs、现金或政府证券为主体部分。一般这一比例不低于75%。 第四，为鼓励投资者和投资经理人进行价值投资，法律通常严格限制REITs的资产出售。法律或规定持有房地产的最低年限，或规定持有短期年限房地产的最多比例。 第五，为降低REITs的运营风险，法律会有明确的最高负债率规定。REITs一般可以通过银行借入、发行债券和商业票据等进行债务融资，但法律会有一定的比例限制（30-60%）。,第六，其产品品种既可以是股票，也可以是信
3、托收益凭证。与房地产公司的股票以公司资产为支撑不同，REITs的股票或凭证是以房地产资产实物为支撑的。 第七，为获得可观的收益率，其通常都有特定的投资理念和范围。REITs主要投向于高中档住宅、具有稳定现金流的工业用房和高端写字楼、出现财务危机的“烂尾物业”等商业地产。 第八，最为重要的特征，REITs具有税收优惠的驱动因素。REITs在大部分国家，如美国、澳洲、日本、韩国和新加坡，REITs分派利息不会在REITs层面被征税，只会在个人层面被征税。在中国香港，因为税率较低，尽管REITs层面也被征税，但实际上也有优惠因素。 第九，法律关于信息披露的规定使其具有较高的透明度。作为一种公众投資工
4、具，REITs有义务定期向外公布其财务报表，接受公众监督，故具有较高的透明度。,特征,back,分类及要素,分类及要素,REITs主要包括持有人、管理者、受托人、托管人三个最基本的要素：,REITs （受托人）,图-1 REITs的基本结构,分类及要素,REITs更为复杂的结构如下图示：,图-2 REITs的一般结构,back,REITs在全球的发展及中国实践,REITs在全球的发展,美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs 上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs 制定专门的立法,推进REITs 的发展，截止至2003 年底，已有18
5、 个国家和地区制定了REITs 的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。 美洲 美国（1960），加拿大（1994， 2003），波多黎哥（1972,2000），巴西（1994，FII）。 亚洲、大洋洲 日本（2000, J-REITs），新加坡（1999，2002,S-REITs），香港（2003），马来西牙（1993,2002）；台湾（2003）；韩国（2001, K-REITs）；土耳其（1998）；澳大利亚（1936, 2001, ALPT）。 欧洲 比利时（1995 SICAFI；REITs 类的公司）；荷兰（REITs 类）法国（2003，SIIC）；德国（1957，2002
6、，KAGG）；西班牙（1994，REIF，REIC）；卢圣堡(1988,2000,类似于REITs)。,back,中国REITs的近况,1、主管部门：证监会、央行、银监会 2、试点情况：2009年京、沪、津三地都在积极争取先行试点，但上海的进展最快。此前，全国工商联房地产商会在北京召开的全国房地产商会秘书长会议传出的消息显示，北京、上海、天津将成为REITs首批试点城市，其中，浦东的REITs方案有望在2009年三季度进入市场。 3、承销商动态：中金公司、中信证券等券商已组建了专门的REITs开发团队，海通证券则在衍生品产品部的基础上进行REITs产品开发，其开发的股权类REITs方案已上报上
7、海市金融办；而中信证券在天津滨海新区的REITs开发方面居于主导地位。此外，包括建设银行、嘉实基金、嘉富诚国际、北京国际信托、上海国际信托等在内的部分投资银行、基金公司、信托公司和一些具有地方政府背景的企业也在进行REITs产品的开发工作。 4、地产商（开发商）动态：根据公开的信息， 2009年有意向开发REITs产品的地产商（开发商）除了前面提及的上海金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团，天津泰达集团，北京北科建集团外，卓越集团、华润置地、海航置地、北辰实业、正源地产、华远集团、融科智地等都表示了对REITs产品兴趣。,back,REITs吸引力之所在,REITs作为极具潜力的房地产信
8、托产品具有其他投资产品所不具有的独特优势。它的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；REITs可免双重征税和无最低投资要求； REITs是以收益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，还可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。 另一方面，REITs必须将大部分的收入（美国，新加坡以及香港都规定在90%或以上）作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入 ；在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手
9、证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。 由于REITs是以证券化方式来实现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以随时在市场上买卖证券，有助于资金的流通，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低。而且REIT经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高。,back,我国发展REITs的必要性,建立房地产投资信托基金，有利于我国房地产业的健康发展。发展REIT可以使房地产企业
10、减小债务负担，有利于房地产企业规范运作，并且有利于房地产行业内部结构的优化；同时，发展REIT可以汇集大量的基金投资于房地产业，有利于增加房地产市场的投资需求，活跃房地产的一、二级市场，促进房地产市场的发展，使中国房地产尽早进入资本运营，发展资本市场；此外，房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道。其特有的运行机制可以保证集中大量的社会资金，从而产生相当大的市场强度与规模经济，具有较高的投资回报和相对较低的投资风险，是一种比较理想的投资资本市场的工具。 我国正面临着在更大范围内和更深入地融入世界经济，在全球经济普遍处于低潮而我国经济稳定发展的时期，中国房地产的保值增值能力对于
11、外国资本具有较大的吸引力，目前中国有巨额的不良资产，其中有相当的一部分是房地产。这一庞大的不良资产将会吸引国外的REITs基金管理公司进入中国的REITs行业，同时也会吸引到国际级的投资银行。之后则可通过吸收国际资本和国际经验将房地产不良资产转化为优良资产。,无论REITs的触角是否已经探寻到中国房地产资本市场的脉息，国际银行、保险、基金等金融机构的大举进军中国市场，对房地产信托的发展起到一个巨大的推动作用。随着中国金融体制的改革，土地使用制度的改革和住房制度改革步伐的加快，随着法律逐步的完善，产业投资基本法未来的出台，随着国内的房地产评估、金融体系以及房地产业的财务体系与与国外房地产基金评估指标体系的接轨，房地产信托终将会成为我国房地产金融体系中的新主角。,我国发展REITs的必要性,谢谢观看,THANKS,
