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1、购房决策,有什么比较好的投资？,事实上，一个项目是否值得投资，不仅取决于项目本身的性质，还取决于投资者的基本状况和风险承受能力。,内容,基准分析模型 模型扩展分析,房屋价值几何？,价值估计方法 1)现值法 2)实物期权定价法 ,现值法,房屋的价值是所有的未来租金的现值（自已居住相当于将房屋自己租给自己）。,简化分析,假设： 1）租赁期无限（为讨论简便起见）； 2）房屋年租金为A，并在租赁期内保持不变； 3）折现率为i：可以是借贷成本，可以是税后机会收益率。,年租金的现金流量图,示例,若判定未来税后投资收益为5%，则： 即，房屋价值为年租金的20倍。,2 模型扩展分析,“假设1 租赁期无限”的分
2、析： 事实上，我国房屋的价值应该低于基准模型计算的数值，因为出租期限不是无限的。（土地使用权的年限仅是70年，普通住宅的使用年限是？年（通常小于70年），故购得房屋的使用价值将在一定的年限内消失殆尽。请注意，土地是在增值的，但房屋是在贬值的，而土地是国有的，只有房屋产权是私有的。）,“假设1 租赁期无限”的分析（续）： 若把模型中期限改为70年，模型计算只是比较繁琐而已，对结论影响并不大。 此外，根据我国改革惯例，国家不太可能在70年时无偿收回土地。 因此，以下仍以基准模式为基础分析。,“假设2年租金问题”的分析 模型中使用的年租金应当是一个与未来收入相关的均值概念。房屋租金与居民收入水平相关。过去二十年中国居民的年收入增长了数十倍，可以承受的年租金应当也增长了不止十倍，可以推测二十年后居民的平均收入水平可能是今天的十倍以上。也就是说，在其他因素不变的情况下房屋的价值（特别注意，不是价格）会增长大约十倍以上。,“假设3折现率”的分析 使用哪个比率做为折现率是一个个性化问题，取决于决策的基本情况，如存量现金数量，其他投资机会等。,基本结论,
