《【房地产年报】全国房地产市场2019年总结及2020年展望：变致革»革致稳》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】全国房地产市场2019年总结及2020年展望：变致革»革致稳（126页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、合富辉煌(中国)研究院,全国房地产市场2019年总结及2020年展望,合富辉煌（中国）研究院,变致革革致稳 2017 20192020,4大圈层 重点城市38个,合富辉煌(中国)研究院,革致稳： 2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要 任务。 “维稳措施”适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。 政府“以稳为先”目标明确，房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会 步步设防。,变致革： “国际经济环境”以及“国内经济内生动力”持续改变，坚定了政府实施经济转型 变革的决心。“党的十九大” （2017）立下 “推动发展质量变革”的长期目标， 持续推动国内经
2、济由“要素驱动、投资规模驱动”向“创新驱动”转变。 2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持（包括弱房产、减负债等）。,序言,核心观点,合富辉煌(中国)研究院,2019年的“革”与“稳” 宏观环境加速萎蘼，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验。 年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革”（改革/变革）为先，持续 抑制风险、稳定中长期增长动能；面对下半年经济下行风险加剧，政府对“维稳 措施”的使用保持克制。 2019年经济运行结果：在核心风险（金融系统风险等） 得到有效控制的同时 ，在宏观调控上“顾此失彼”的问题有所突出。,核心观点,合富辉煌(中国)研究院,经济下行压力
3、加剧情况下： 2019年在宏观调控上 “此伏彼起”的问题变得更加突出 金融方面：金融系统风险有效控制，但实体风险仍然高发。 财政方面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。 基建方面：资金资源集中都市圈（一二线城市），对三四线城市资金倾 斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑。 房地产调控方面：城市政策主力获取经济动能，对稳定“市场成交动能 ”的兼顾度下降。,核心观点,合富辉煌(中国)研究院,楼市政策以“革”为先，“利好缺乏”加剧市场向下波动 国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大 幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土
4、地市场波动对地方财政的影响加剧。 地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调 控对“市场稳成交”的兼顾度下降 。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景 气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。,核心观点,下半年市场景气下行趋势明显,0.4,0.5,0.6,0.7,华中华西,2018上2018下2019上2019下 新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进 行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。 新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。 景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-
5、0.9为偏冷， 1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。,100 80,0,环 渤 海,0 50 100150200250300350400450500550600650700750800850900950,粤港澳 大湾区,100 80 60 40 20 0 0 50 10015020025030035040045050055060065070075080085090095010010050 100 80 60 40 20 0,5001000,长 三 角20 0,华 中 华 西,10月,1215月00,土地市场景气 2019年土地市场溢价率走势,商品住宅市场景气 新房景气走
6、势 粤港澳大湾区长三角环渤海,环渤海,合富辉煌(中国)研究院,核心观点,合富辉煌(中国)研究院,2020年展望：“革”致“稳”,2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降， “戒备衰退”成为首要任务。 基于各种制约因素（6大制约因素，见后述），中央政府 “维稳措施”仍将 适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。 政策指向“稳定”，房地产对地方财政的重要性得到更多重视，房地产调控 方式加快转变。,核心观点,宏观调控领域的4个主要问题： 金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险” 高发,财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降,房地产调控：城市政策主力获取经济动能
7、（抢“人”），但对稳 定“市场成交动能”的兼顾度下降。,基建：对三四线城市资金倾斜减少使该类城市市场加速下滑,对应,分城施策 灵活度增加,对外开放 加快 国企国资 改革 资本市场 改革,基建|集中三大都市圈 京津冀、长三角、粤港澳大湾区,对应,2020年变革将集中“四大领域” ，着力补足“稳定动能” 四大领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变 变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充“稳定动能”。 政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。 2020年“变革促维稳”,合富辉煌(中国)研究院,核心观点,高于目标,减缩已出台
8、维稳措施力度 将资源更集中指向经济转型/升级,房地产宽松的实际执行力度显性提高 维稳措施力度显著提高 降准| 更多使用全面降准 降息| MLF降息 回归 直接降息 财税| 加大广泛性减税降费的力度 基建| 大幅加大基建投入与政策支持,更全面角度：长期“改革/变革”目标确立，短期措施视乎实际情况取舍 宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防 GDP增速【变革】【维稳】,推动各主要领域全方位变革 （ 经济工作会议提及的民生领域市场化、农业 、科技、国资国企、财税体制、金融等） 重回去杠杆过程,显著低于目标,略低,集中关键领域变革 （金融资本市场，对外开放、国资国企改革）
9、房地产“因城施策” 灵活度上升,维稳措施灵活适度 降准| 定向降准+全面降准 降息| MLF等小幅度的花式降息 财税| 集中定向领域 基建| 集中三大都市圈,目标左右 或,变革范围收缩，对杠杆率的抑制减少 房地产调控机制加快革新的可能性增加：具 备条件（住房保障及供应体系）的城市，行 政管制措施退出，市场调节（房产税等）措 施出台,2019.12 中央经济 工作会议 调性解读,合富辉煌(中国)研究院,核心观点,全国成交,不同分类,楼市走势,政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。,高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。,“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会 “逐步走稳” （不会如20
10、19年般“前高后低”。）,不同圈层,预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。,I类（一线）城市：看好2020年“价值稳增”动能 II类（强二线）城市：不同城市成交走势加剧分化 III类（二线及强三线）城市：成交将较2019年改善 IV类城市：成交动能释放或仍受制约,5 个 判 断,2020年展望：市场调控的底部特征已经显现。 政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。,全国成交,市场价格,楼市走势,不同圈层,不同分类,合富辉煌(中国)研究院,分 析 结 构,Part 1 宏观环境 经济预警信号加强,Part 2,政策环境 2019年的“革”与“稳”,Part 3 全国房地产市
11、场 各地一/二级市场特性,2020年政策取向,合富辉煌(中国)研究院,2020年市场展望,Part4未来展望 “革”致“稳”,合富辉煌(中国)研究院,宏观环境,经济预警信号加强,合富辉煌(中国)研究院,宏 观 环 境,PART 01,经 济 预 警 信 号 加 强,国内国外经济双重预警,国内经济增速下滑，中美贸易摩擦超预期是影响下半 年国内经济表现的主要原因，当前国内经济面临近20 年来最大考验。 全球贸易保护主义抬头，国外经济风险加剧，形势相 较2015年更加严峻。,合富辉煌(中国)研究院,9 8 7 6 5,18年2月 18年3月 18年4月 18年5月 18年6月 18年7月 18年8月
12、 18年9月 18年10月 18年11月 18年12月 19年1月 19年2月 19年3月 19年4月 19年5月 19年6月 19年7月 19年8月 19年9月 19年10月 19年11月,12 11 10 9 8 7,18年2月 18年3月 18年4月 18年5月 18年6月 18年7月 18年8月 18年9月 18年10月 18年11月 18年12月 19年1月 19年2月 19年3月 19年4月 19年5月 19年6月 19年7月 19年8月 19年9月 19年10月 19年11月,40 30 20 10 0 -10,2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 20
13、18年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月,非农固定资产投资增速（月累计，%）,社会消费品零售额增速（月累计，%）,出口增速（美元，月累计，%）,5,5.5,6,6.5,7,国内GDP单季增速（%） 7.5,国内经济增速下滑至“底限”,数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院,2019年国内经济持续下探，GDP单季增速由1季度的6.4% 跌至3
14、季度的6%，达至2019年经济增长目标（政府工作报 告：6%-6.5%）的“底限”。 拉动经济增长的三驾马车【投资】、【消费】、【出口】 数据持续走低。,合富辉煌(中国)研究院,外商直接投资合同项目数,国家财政收入增速,工业增加值增速 企业亏损个数,城镇失业率,实际利用外资直接投资金额增速,货运量增速 客运量增速,2019数据,2018数据,备注,工业,外商 投资,运输,采购经理 人指数,就业,财政,前11月增速 5.6% 10月 67991 (个),增速 6.2% 57291 (个),历史低位 明显增加,11月 5.1%,4.9%,高于去年,明显回落,前9月累计 30871（个） （累计增速
15、 -32.8%） 前9月累计增速 2.9%,60533（个） （累计增速 69.8%） 年增速 3.0%,维持,前11月累计增速 5.5% 前月增速 -1.7%,年增速 7.1% 年增速 -3.1%,前9月 3.3%,6.2%,财政增速近十年 历史低位,近4年低位 维持负增状态,数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院,附：2019年国内主要经济指标,制造业PMI指数（%） 非制造业PMI指数（%）,11个月共8个月低于荣枯线 前11个月均值54.1,全年共1个月低于荣枯线 均值54.4,承压 略有下行,物价,居民消费价格指数,11月 4.5%,去年同期 2.2%,近8年新高,100 80 60 40 20 0 (20),(40) 2003-05 合富辉煌(中国)研究院,2004-11,2006-05,2007-11,2009-05,2010-11,2012-05,2013-11,2015-052016-11,2018-052019-11,4.6,4.8,5.0,5.2,5.4,国内经济面临近20年来最大压力,国内失业率走势（%）,工业企业利润总额累计同比：非国企,数据来
