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1、让星沙，更自豪！从此不见后来者！,佐佑说：为什么我的眼里饱含泪水？因为我对这土地爱的深沉。,海量房地产资料下载,锦绣星城项目前策方案,佐佑地产营销 2010.03,合作回顾,2010年1月20日，佐佑地产与城池置业首次会晤，提报了我司的初步思路，并达成了一定程度的共识； 2010年3月26日，佐佑地产与城池置业再次沟通，应发展商要求，佐佑正式成立锦绣星城项目小组，就项目的整体定位、物业发展及整合营销等方面展开探讨，形成方案。,本次方案解决之问题,项目市场站位问题 项目价值体系建立 项目营销思路确定 项目推广方向确定 本次提案不同于传统提案 我们不堆砌数据，只求发现真相，探讨发展； 我们不丢弃市
2、场，只为精准定位，突破制胜！,报告提纲,市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇,市场空前的疯长,楼市疯长了!全国新房成交价格逐月以超过10%的幅度上涨，长沙新房成交均价达4900元/，内环几无5500元/以内新房，星沙区域从均价2000多到超过3700，个别楼盘逼近5000！ “地王地王地王！”一年来，一个个土地出让记录被刷新255亿总价地王！超过36000元/楼面单价地王！全国土地出让总收益超过1万亿！,客户空前的恐慌,客户真急了！无房了！开盘即售罄了！1年以来，疯狂不断自带水壶方便面排通宵队的，客户过多售楼部挤到爆挤到失控的，趁机炒楼花大发其财的，形形色色
3、，林林总总。大量80后甚至85后90后提前透支加入买房大军，大量炒房客重新占领市场。,中央空前的紧张,调控开始了！从2009年末的中央经济工作会议提出“防止”开始，到国务院工作会议提出的“遏制”，到央行微调准备金率，到“贷款回收”，到各地纷纷响应中央政策，到土地环节的大小限制措施，到两会的热议调控的步调很紧张。两大悬疑：加息何时加，又该不该加？楼市如何控，又能否控的住？我们不得而知，但是，楼市的强势告诉我们，已经“高危”了。,佐佑理性的观望,总之这一年，大家都很忙。 这新一轮的疯长为中国社会财富分配做了一次更为彻底的洗牌，在大的“政策市”背景下，国际紧逼调控的节奏必将持续，但是，基于通货膨胀的
4、现实情况，加息需重典，但过重的加息亦必将带来更大的萧条。消费，作为中国经济的第一大马车，仍然没有被激活； 2008年开始的全球经济危机并没有离我们远去，中国实体经济体并未转好，经济危机的确救了中国的房地产，但是，当房地产再次突起，潜在的危机又浮现了出来，房地产真的能救中国经济？显然不现实； 2010年的亚洲大旱再次提醒我们，也许玛雅历关于“2012年大改变”的预言不无道理，只是一句调侃，但是我们该很深刻的认识到，中国经济的全面发展，我们需要做的还有太多太多，而对楼市的调稳，已经刻不容缓。,报告提纲,市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇,我们不谈星沙，谈长沙。
5、,基于项目的特殊性，佐佑凭借多年的专业能力和操盘经验，以专业的眼光下了这样的定义：本案将远超出星沙本地市场的期望； 正如长沙市区的各大地标型单栋小户型项目，不论是产品价格还是产品价值，均高出长沙，均价超过10000元/的项目能用传统长沙思维思考？大量外来投资客，我们能用传统的思路和方式？显然不行。 我们占据星沙最佳位置，区域地标价值优越，城市精神承载责任重大！我们可以内敛，我们可以低调，但是我们的出身注定了我们的绝对地位，谁也不能复制我们的骄傲。 星沙，无对手！ 所以，我们决心用长沙思维操作本案，从市场分析开始,2009年的长沙,地铁来了！ 2号线的全面动工，标志着长沙两翼齐飞时代的来临，河西
6、新城，尚东武广，两头旺热；1号线工程的确立，标志着长沙地铁基础规划布局基本完成，未来的长沙，是值得期待的； 高铁来了！ 武广客运高铁的运行，确立了中国的又一个“三小时经济圈”，武汉至广州，全程3小时行程！武广新城板块火热，各楼盘量价齐升，供不应求。新火车站商圈的确立，大量外来投资客的涌入，区域未来升值潜力巨大； 三城合一！ 从电话号码的升位和区位统一开始，未来的“0731”是一座拥有过数千万人口的和武汉比肩的大型城市，长株潭轻轨的规划确立意义重大！,交通拉动区域，距离拉动价值！,长沙楼市表现,供应市场：,按照新增开工面积滞后于供应1-1.5 的周期计算，09 新增开工面积将体现在10的全供应上
7、。09 全新开工面积大1700 万（含四县市），显示着2010 全市供应将巨大。1 月市场供应即高涨；2 月，受春节假期影响，新批预售进受阻，供应暂歇性回，预测3 月过后供应将火速回升。,供应低潮期,2010年长沙新房市场供应巨大，竞争激烈！,长沙楼市表现,销售市场：,销售低潮期,销售高涨期,？,2 月，长沙成交市场大幅收缩。受国家贷款政策收紧影响，各融机构个人房贷门槛相继提高，导致商品房成交走低。据市场监控，目前长沙各大商业银在房贷政策上取消七折，陆续提高首付款比重。此举将严重削弱刚性需求购买，挫伤消费信心。在从紧的房贷政策，一季成交规模将大幅跳水。,2009很火爆，2010不得而知，但逆向
8、压力较大！,长沙楼市表现,供求比例：,经过09供应紧张局面之后，10市场供应将出现全新格局，供应大幅增加可能性增强。就2月供应看，纯商品房供应达74.34万方，供求比突破1.4，其中纯商品住供求比突破1.5，单月销售压已初步现象。预计随着春节后施工进的加快，后续供应将急剧增加，后市快速去化风险加大。,销售蜜月已成往事 供应压力接踵而至,长沙楼市表现,成交均价：,2月份，长沙内五区新建纯商品房备案均价为5098元/，同比上涨18.31%，环比涨11.95%，其中，商品住平均备案均价为4670元/，同比上涨3.21%，环比上涨7.95%。 2月，市中心及次中心中小户型、公寓产品成交较大，如彩虹都、
9、经典商务中心、融圣国际、佳境天成等楼盘备案成交套数大；此外，恒大地产旗下精装修房引领2 月高价产品，恒大绿洲、恒大城等精装修房的成交升整体市场成交价格。,小户型公寓及精装修成交火爆 价格大幅上扬,2010年预测房地产行业全景图,2010年市场预测核心影响因素,四大核心因素分析,市场内在规律,中央政府的政策考量,资金厚度与开工速度,通货膨胀预期,2010全国楼市总预测,2010年长沙楼市预测,上半年房价高速上扬，下半年上涨幅度趋稳，或价格震荡平稳，全年商品房成交均价预测：约5000-5300元/； 供应量急剧攀升，成交量略低于2009年，但是足够对价格上涨形成有力支撑； 城市资源占有型单栋小户型
10、产品继续受投资客户追捧，上涨空间仍然较大，由此带来的城市其他类似地段效应项目必将热卖，本案的发展亦能有效借势； 热点板块：南湖新城、滨江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河风光带、暮云绿核等； 100以内，总价控制在50万以内产品较受市场欢迎，在产品竞争层面上看，品质打造、附加值提供及独特优势是顺应竞争的产品发展思路。,报告提纲,市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇,小户型的发展,政策导向影响：2006年以来，在国家住房保障计划的大框架下，9070政策落地，中小户型产品顺应政策需要； 价格指数影响：楼市价格短短几年翻了几番，购买力增幅远远没有跟上房价涨幅，这样
11、无形中在相当静止的购买力空间里，房屋面积只能求其次求其小，中小户产品更受欢迎； 最大价值追求：绝佳地段项目，往往考虑到做大面积商业，往往会考虑做中小户型，究其原因，仍然是开发企业对地段最佳利用的结果，在单价相当较高的情况下，面积和总价控制就显得尤为重要了； 从小众到大众：更多的城市人离不开城市的色彩，企业白领，中高管，SOHO一族，艺术家，投资客，光怪陆离的其他人，他们都戒不掉城市的味道，也都想占有这个城市的魂客群的广泛度支撑着小户发展。,小户型依托的重点和非重点,重点：地段和配套！ 城市资源！ 城市中心或次中心区域，交通要道或扼口； 配套资源！ 成熟的配套是小户型发展的关键，交通、生活、医疗
12、、教育、购物等等； 非重点：企业品牌。 小户型客户对开发企业品牌不看重，但对项目推广和诉求的特点较看重。,小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。,长沙小户型分布图,未来城,谋房博客,阳光100,金 星 北 路,桐梓坡路,芙 蓉 路,三一大道,韶 山 路,湘府路,沁园春御院,永祺西京,盛大泽西城,香麓丽舍,由上到下： 金麓国际 美林银谷 郡原广场,伍家岭生 活广场,天健芙蓉盛世,苹果派,SOHO天都,才子佳苑,双子座公寓,豪菲斯,新时代广场,金阳大厦,铂宫,左岸右岸,上河国际,由上到下： 金色家园 香颂国际 亚商国际,加加大街,巧克力空间,博林金谷,长城国际、鑫远杰座,红区抽屉
13、,长沙商务中心,印象天心； 天心华庭,尚城,华润 凤凰 城,融圣 国际,新芙蓉之都,建鸿达华都,名富公寓 长沙之心 明城府 摩天一号,尚都花园城,各版块对比分析,2009，小户型领涨长沙楼市,从摩天一号，到长沙之心；从沁园春御院宫寓，到名富公寓；从亚商国际，到嘉盛国际；从金烨融府，到明城府！ 从摩天一号的7000到长沙之心的12000，只用了三个月的时间；从局部热卖到全城疯狂，只用了半年的时间；脱销，售罄，涨价50%，涨价100%，一个个不可思议的传说，从长沙小户型市场传来； 最新战报：嘉盛国际3月28日开盘，热售450套，其中当天现场成交240套左右，前期内部认购约210套，成交均价9500
14、元/平米，客户构成：投资客、私企自购办公为主； 一场关于长沙小户型的传奇仍在持续，我司独家代理包销项目，长沙住宅第一高楼明城府项目5月即将热卖，预计首批售价突破10000元大关！,长沙小户型价格分布图,A：核心区（7000-10000元/平米）：西至湘江，东至韶山路，北至五一路，南至劳动路围合区域及周边。坐拥长沙两大最繁华商圈五一商圈和东塘商圈，成为长沙目前小户价格最高区域。代表楼盘有金烨荣府、印象天心、嘉盛国际、摩天一号和建鸿达华都。 B：次核心区（6000-8000元/平米）：西至湘江，东到东二环，北至三一大道，南至南二环围合而成，并除去四方坪区域、浦沅区域和核心区域。楼盘主要分布于芙蓉路
15、两层及周边地区，受五一商圈和东塘商圈辐射影响，借城市主干道芙蓉路之势，成为价格第二高地。代表楼盘有芙蓉盛世、新时代广场、名富公寓、新芙蓉之都。 C：泛核心区（4500-5500元/平米）：除核心区、次核心区和星沙区的长沙五区内楼盘。集中在新市府板块、四方坪板块、南城板块、铁道学院林科大周边。 D：星沙区（3500-4500元/平米）：偏居一隅，依托星沙自身配套，价格较低。代表楼盘有尚城、华润凤凰城。,A,B,7000-12000元/,6000-8000元/,C,C,C,C,D,4500-5500元/,3500-4500元/平米,长沙之芯,均价:9600元/ 位置:芙蓉北路，湖南日报正对面 开盘
16、时间:2009-10-26 入住时间:2010-09 物业费:1.5 容积率:19.82 绿化率:6.81 占地面积:1137 总建筑面积:14975.3 项目规划:1栋高层， 1-4层为商业，5-27 层为公寓、写字楼，共260户 车位数:地上40个,未售,C户型45.31,A户型46.24,B户型41.59,D户型48.64,E户型69.88,F户型79.71,单层平面图,长沙重点个案分析,地段极好，处于松桂园CBD核心 ； 区域升值前景巨大，投资回报高； 交通便利，营盘路过江隧道，地铁一号线利好； 户型设计合理，40-80六种户型； 产品设计领先，三梯十户的高梯户比、楼体外墙的电子显示屏、1-4层的观光电梯、国际名牌建筑材质等等。,长沙之芯从09年10月开盘至今一直热销，目前已处于尾房清盘阶段，仅余少数40-80一房，价格也由开盘时的6500元
