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1、让星沙,更自豪!从此不见后来者!,佐佑说:为什么我的眼里饱含泪水?因为我对这土地爱的深沉。,海量房地产资料下载,锦绣星城项目前策方案,佐佑地产营销 2010.03,合作回顾,2010年1月20日,佐佑地产与城池置业首次会晤,提报了我司的初步思路,并达成了一定程度的共识; 2010年3月26日,佐佑地产与城池置业再次沟通,应发展商要求,佐佑正式成立锦绣星城项目小组,就项目的整体定位、物业发展及整合营销等方面展开探讨,形成方案。,本次方案解决之问题,项目市场站位问题 项目价值体系建立 项目营销思路确定 项目推广方向确定 本次提案不同于传统提案 我们不堆砌数据,只求发现真相,探讨发展; 我们不丢弃市
2、场,只为精准定位,突破制胜!,报告提纲,市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇,市场空前的疯长,楼市疯长了!全国新房成交价格逐月以超过10%的幅度上涨,长沙新房成交均价达4900元/,内环几无5500元/以内新房,星沙区域从均价2000多到超过3700,个别楼盘逼近5000! “地王地王地王!”一年来,一个个土地出让记录被刷新255亿总价地王!超过36000元/楼面单价地王!全国土地出让总收益超过1万亿!,客户空前的恐慌,客户真急了!无房了!开盘即售罄了!1年以来,疯狂不断自带水壶方便面排通宵队的,客户过多售楼部挤到爆挤到失控的,趁机炒楼花大发其财的,形形色色
3、,林林总总。大量80后甚至85后90后提前透支加入买房大军,大量炒房客重新占领市场。,中央空前的紧张,调控开始了!从2009年末的中央经济工作会议提出“防止”开始,到国务院工作会议提出的“遏制”,到央行微调准备金率,到“贷款回收”,到各地纷纷响应中央政策,到土地环节的大小限制措施,到两会的热议调控的步调很紧张。两大悬疑:加息何时加,又该不该加?楼市如何控,又能否控的住?我们不得而知,但是,楼市的强势告诉我们,已经“高危”了。,佐佑理性的观望,总之这一年,大家都很忙。 这新一轮的疯长为中国社会财富分配做了一次更为彻底的洗牌,在大的“政策市”背景下,国际紧逼调控的节奏必将持续,但是,基于通货膨胀的
4、现实情况,加息需重典,但过重的加息亦必将带来更大的萧条。消费,作为中国经济的第一大马车,仍然没有被激活; 2008年开始的全球经济危机并没有离我们远去,中国实体经济体并未转好,经济危机的确救了中国的房地产,但是,当房地产再次突起,潜在的危机又浮现了出来,房地产真的能救中国经济?显然不现实; 2010年的亚洲大旱再次提醒我们,也许玛雅历关于“2012年大改变”的预言不无道理,只是一句调侃,但是我们该很深刻的认识到,中国经济的全面发展,我们需要做的还有太多太多,而对楼市的调稳,已经刻不容缓。,报告提纲,市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇,我们不谈星沙,谈长沙。
5、,基于项目的特殊性,佐佑凭借多年的专业能力和操盘经验,以专业的眼光下了这样的定义:本案将远超出星沙本地市场的期望; 正如长沙市区的各大地标型单栋小户型项目,不论是产品价格还是产品价值,均高出长沙,均价超过10000元/的项目能用传统长沙思维思考?大量外来投资客,我们能用传统的思路和方式?显然不行。 我们占据星沙最佳位置,区域地标价值优越,城市精神承载责任重大!我们可以内敛,我们可以低调,但是我们的出身注定了我们的绝对地位,谁也不能复制我们的骄傲。 星沙,无对手! 所以,我们决心用长沙思维操作本案,从市场分析开始,2009年的长沙,地铁来了! 2号线的全面动工,标志着长沙两翼齐飞时代的来临,河西
6、新城,尚东武广,两头旺热;1号线工程的确立,标志着长沙地铁基础规划布局基本完成,未来的长沙,是值得期待的; 高铁来了! 武广客运高铁的运行,确立了中国的又一个“三小时经济圈”,武汉至广州,全程3小时行程!武广新城板块火热,各楼盘量价齐升,供不应求。新火车站商圈的确立,大量外来投资客的涌入,区域未来升值潜力巨大; 三城合一! 从电话号码的升位和区位统一开始,未来的“0731”是一座拥有过数千万人口的和武汉比肩的大型城市,长株潭轻轨的规划确立意义重大!,交通拉动区域,距离拉动价值!,长沙楼市表现,供应市场:,按照新增开工面积滞后于供应1-1.5 的周期计算,09 新增开工面积将体现在10的全供应上
7、。09 全新开工面积大1700 万(含四县市),显示着2010 全市供应将巨大。1 月市场供应即高涨;2 月,受春节假期影响,新批预售进受阻,供应暂歇性回,预测3 月过后供应将火速回升。,供应低潮期,2010年长沙新房市场供应巨大,竞争激烈!,长沙楼市表现,销售市场:,销售低潮期,销售高涨期,?,2 月,长沙成交市场大幅收缩。受国家贷款政策收紧影响,各融机构个人房贷门槛相继提高,导致商品房成交走低。据市场监控,目前长沙各大商业银在房贷政策上取消七折,陆续提高首付款比重。此举将严重削弱刚性需求购买,挫伤消费信心。在从紧的房贷政策,一季成交规模将大幅跳水。,2009很火爆,2010不得而知,但逆向
8、压力较大!,长沙楼市表现,供求比例:,经过09供应紧张局面之后,10市场供应将出现全新格局,供应大幅增加可能性增强。就2月供应看,纯商品房供应达74.34万方,供求比突破1.4,其中纯商品住供求比突破1.5,单月销售压已初步现象。预计随着春节后施工进的加快,后续供应将急剧增加,后市快速去化风险加大。,销售蜜月已成往事 供应压力接踵而至,长沙楼市表现,成交均价:,2月份,长沙内五区新建纯商品房备案均价为5098元/,同比上涨18.31%,环比涨11.95%,其中,商品住平均备案均价为4670元/,同比上涨3.21%,环比上涨7.95%。 2月,市中心及次中心中小户型、公寓产品成交较大,如彩虹都、
9、经典商务中心、融圣国际、佳境天成等楼盘备案成交套数大;此外,恒大地产旗下精装修房引领2 月高价产品,恒大绿洲、恒大城等精装修房的成交升整体市场成交价格。,小户型公寓及精装修成交火爆 价格大幅上扬,2010年预测房地产行业全景图,2010年市场预测核心影响因素,四大核心因素分析,市场内在规律,中央政府的政策考量,资金厚度与开工速度,通货膨胀预期,2010全国楼市总预测,2010年长沙楼市预测,上半年房价高速上扬,下半年上涨幅度趋稳,或价格震荡平稳,全年商品房成交均价预测:约5000-5300元/; 供应量急剧攀升,成交量略低于2009年,但是足够对价格上涨形成有力支撑; 城市资源占有型单栋小户型
10、产品继续受投资客户追捧,上涨空间仍然较大,由此带来的城市其他类似地段效应项目必将热卖,本案的发展亦能有效借势; 热点板块:南湖新城、滨江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河风光带、暮云绿核等; 100以内,总价控制在50万以内产品较受市场欢迎,在产品竞争层面上看,品质打造、附加值提供及独特优势是顺应竞争的产品发展思路。,报告提纲,市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇,小户型的发展,政策导向影响:2006年以来,在国家住房保障计划的大框架下,9070政策落地,中小户型产品顺应政策需要; 价格指数影响:楼市价格短短几年翻了几番,购买力增幅远远没有跟上房价涨幅,这样
11、无形中在相当静止的购买力空间里,房屋面积只能求其次求其小,中小户产品更受欢迎; 最大价值追求:绝佳地段项目,往往考虑到做大面积商业,往往会考虑做中小户型,究其原因,仍然是开发企业对地段最佳利用的结果,在单价相当较高的情况下,面积和总价控制就显得尤为重要了; 从小众到大众:更多的城市人离不开城市的色彩,企业白领,中高管,SOHO一族,艺术家,投资客,光怪陆离的其他人,他们都戒不掉城市的味道,也都想占有这个城市的魂客群的广泛度支撑着小户发展。,小户型依托的重点和非重点,重点:地段和配套! 城市资源! 城市中心或次中心区域,交通要道或扼口; 配套资源! 成熟的配套是小户型发展的关键,交通、生活、医疗
12、、教育、购物等等; 非重点:企业品牌。 小户型客户对开发企业品牌不看重,但对项目推广和诉求的特点较看重。,小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带,以成熟的商圈为依托。,长沙小户型分布图,未来城,谋房博客,阳光100,金 星 北 路,桐梓坡路,芙 蓉 路,三一大道,韶 山 路,湘府路,沁园春御院,永祺西京,盛大泽西城,香麓丽舍,由上到下: 金麓国际 美林银谷 郡原广场,伍家岭生 活广场,天健芙蓉盛世,苹果派,SOHO天都,才子佳苑,双子座公寓,豪菲斯,新时代广场,金阳大厦,铂宫,左岸右岸,上河国际,由上到下: 金色家园 香颂国际 亚商国际,加加大街,巧克力空间,博林金谷,长城国际、鑫远杰座,红区抽屉
13、,长沙商务中心,印象天心; 天心华庭,尚城,华润 凤凰 城,融圣 国际,新芙蓉之都,建鸿达华都,名富公寓 长沙之心 明城府 摩天一号,尚都花园城,各版块对比分析,2009,小户型领涨长沙楼市,从摩天一号,到长沙之心;从沁园春御院宫寓,到名富公寓;从亚商国际,到嘉盛国际;从金烨融府,到明城府! 从摩天一号的7000到长沙之心的12000,只用了三个月的时间;从局部热卖到全城疯狂,只用了半年的时间;脱销,售罄,涨价50%,涨价100%,一个个不可思议的传说,从长沙小户型市场传来; 最新战报:嘉盛国际3月28日开盘,热售450套,其中当天现场成交240套左右,前期内部认购约210套,成交均价9500
14、元/平米,客户构成:投资客、私企自购办公为主; 一场关于长沙小户型的传奇仍在持续,我司独家代理包销项目,长沙住宅第一高楼明城府项目5月即将热卖,预计首批售价突破10000元大关!,长沙小户型价格分布图,A:核心区(7000-10000元/平米):西至湘江,东至韶山路,北至五一路,南至劳动路围合区域及周边。坐拥长沙两大最繁华商圈五一商圈和东塘商圈,成为长沙目前小户价格最高区域。代表楼盘有金烨荣府、印象天心、嘉盛国际、摩天一号和建鸿达华都。 B:次核心区(6000-8000元/平米):西至湘江,东到东二环,北至三一大道,南至南二环围合而成,并除去四方坪区域、浦沅区域和核心区域。楼盘主要分布于芙蓉路
15、两层及周边地区,受五一商圈和东塘商圈辐射影响,借城市主干道芙蓉路之势,成为价格第二高地。代表楼盘有芙蓉盛世、新时代广场、名富公寓、新芙蓉之都。 C:泛核心区(4500-5500元/平米):除核心区、次核心区和星沙区的长沙五区内楼盘。集中在新市府板块、四方坪板块、南城板块、铁道学院林科大周边。 D:星沙区(3500-4500元/平米):偏居一隅,依托星沙自身配套,价格较低。代表楼盘有尚城、华润凤凰城。,A,B,7000-12000元/,6000-8000元/,C,C,C,C,D,4500-5500元/,3500-4500元/平米,长沙之芯,均价:9600元/ 位置:芙蓉北路,湖南日报正对面 开盘
16、时间:2009-10-26 入住时间:2010-09 物业费:1.5 容积率:19.82 绿化率:6.81 占地面积:1137 总建筑面积:14975.3 项目规划:1栋高层, 1-4层为商业,5-27 层为公寓、写字楼,共260户 车位数:地上40个,未售,C户型45.31,A户型46.24,B户型41.59,D户型48.64,E户型69.88,F户型79.71,单层平面图,长沙重点个案分析,地段极好,处于松桂园CBD核心 ; 区域升值前景巨大,投资回报高; 交通便利,营盘路过江隧道,地铁一号线利好; 户型设计合理,40-80六种户型; 产品设计领先,三梯十户的高梯户比、楼体外墙的电子显示屏、1-4层的观光电梯、国际名牌建筑材质等等。,长沙之芯从09年10月开盘至今一直热销,目前已处于尾房清盘阶段,仅余少数40-80一房,价格也由开盘时的6500元