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1、,市场研究分析报告,2011年,1,2,2011年南昌房地产市场报告,热点2011,2011年是楼市调控年，一方面政府对于市场调控的决心和政策力度是空前的，另一方面限购和限贷的威力也在下半年尽显。全年共46个城市限购，其中不乏一些房价增长过快的二三线城市。南昌也于2011年2月1日正式开始限制购买商品住宅，并在3月1日将二手房也纳入限购范围。 2011年南昌住宅供应量小幅上涨，全年供应量296.50万方，同比上涨2.8%。进入10月份以后，由于对市场预期的悲观，开发商加大供应量，年底快速出货，拉升了供应量，全年供应量小幅上涨。 限购带来的结果是成交量的下跌，2011年全年南昌住宅市场成交量19
2、6.82万方，同比下跌了35.6%，限购限贷的压力不断显现，购房的门槛开始提高，贷款利率的提高，以及2011年下半年购房者信心指数的下降，市场预期价格下跌，造成了成交量的大幅度萎缩；而供应量的上涨和成交量的大幅下滑带来的结果是库存压力的增大，南昌商品住宅库存套数已经超过1万五千套，创历史新高，库存面积超过180万方。 2011年南昌住宅市场成交均价7830元/，同比上涨25.4%，本年度出现“量跌价涨”，限购令出台后，成交量暴跌的同时，成交均价一路上扬，10月份后才开始松动，全年均价同比较大幅度上升。,2011年南昌房地产市场报告,3,P4-P8,P9-P16,P17-P21,P22-P41,
3、P42-P79,P80-P82,目录,4,第一部分 南昌国民经济发展概况,南昌经济总量 .,南昌经济运行概况 .,南昌居民收入概况 .,南昌房地产开发概况,P5,P6,P7,P8,2011年南昌房地产市场报告,5,南昌国民经济发展概况,1、南昌经济总量 近年来，南昌国民经济保持快速发展，GDP总量屡创新高，南昌市第十四届人民代表大会第一次会议政府工作报告提出，2011年南昌市GDP将达2610亿元，预计涨幅18.3%。,2011年南昌房地产市场报告,6,南昌国民经济发展概况,2、南昌经济运行概况 2011年1-10月，全市规模以上工业企业累计完成增加值602.75亿元，同比增长15.1%，增速
4、比1-9月份加快0.1个百分点。其中，制造业实现增加值551.74亿元，增长15.1%。 1-10月，全市500万元以上固定资产投资完成1632.08亿元，同比增长28.5%，增速比1-9月份加快2.3个百分点。 1-10月，全市消费品市场运行态势良好，消费品市场发展速度稳步增长。全市按在地口径统计实现限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额374.40亿元，同比增长28.6%。 1-10月，全市实现财政总收入357.15亿元，同比增长32.5%。实现地方财政一般预算收入161.51亿元，增长33.3%。 10月末，全市金融机构各项存款余额4989.21亿元，比年初增长17.8%。 1-10月，全
5、市进出口总额为61.99亿美元，同比增长48.5%，高出全省平均水平2.8个百分点。其中，进口总额18.81亿美元，增长45.4%；出口总额43.18亿美元，增长50.0%。 全市居民消费价格指数涨幅自7月达到近三年最高的6.8%以后，逐月回落，10月份为4.6%。1-10月，居民消费价格总水平同比上涨5.4%。分类别看，八大类商品价格指数呈“七升一降”。其中衣着涨幅居首，其次是食品和居住，分别上涨12.4%、9.1%和4.9%。,2011年南昌房地产市场报告,7,南昌国民经济发展概况,3、南昌居民收入概况 今年前三季度，全市经济平稳较快发展，城市居民收入快速增长，生活水平稳步提高。今年前三季
6、度，南昌市民人均家庭总收入16180元，同比增长12.1%，其中，人均可支配收入15107元，同比增长13.6%，增幅较一季度、二季度分别上升了0.7和0.5个百分点。构成家庭总收入的几项中，工资性收入依然是居民收入的主导，居民工资性收入人均10390元，同比增长7.6%，拉动家庭总收入增长5.1个百分点，占家庭总收入的比重为64.2%。；转移性收入人均4488元，同比增长19.3%；财产性收入人均341元，比去年同期增长84.0%。 南昌市第十四届人民代表大会第一次会议政府工作报告指出，预计2011年人均GDP超过8000美元，跨入中等收入地区行列。,2011年南昌房地产市场报告,8,南昌国
7、民经济发展概况,4、南昌房地产开发概况,2011年1-11月，南昌市房地产投资稳步增长，实现房屋施工面积继续保持快速增长态势，新开工面积增势强劲，但销售面积出现逐月回落的走势。 房地产开发投资继续保持稳步增长。1-11月，全市房地产累计完成投资209.48亿元，同比增长28.3%，增速较上月回落了2.2个百分点。其中，住宅投资完成155.75亿元，增长23.2%。 房地产开发施工规模继续扩大。1-11月，商品房新开工面积784.10万平方米，同比增长90.8%，其中，住宅新开工面积621.04万平方米，增长79.9%。在新开工面积高速增长拉动下，房屋施工面积继续保持快速增长，商品房施工面积26
8、15.97万平方米，增长27.8%，增速较上月提高0.2个百分点，其中，住宅施工面积2107.57万平方米，增长26.1%。 商品房销售面临下滑压力。受房地产调控政策的影响，商品房销售面积出现逐月回落的走势。1-11月份，商品房销售面积422.82万平方米，同比增长0.6%，增速较上月回落6.5个百分点，其中，住宅销售面积374.53万平方米，下降6%。,9,第二部分 政策信息,南昌限购令 .,银行限贷调控 .,新国八条 .,国五条 .,P10,P11,P12,P15,住建部：政策不放松 ,温家宝：调控不动摇 ,央行下调准备金率 ,P13,P14,P16,2011年南昌房地产市场报告,10,南
9、昌限购令,在市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有套住房的南昌市户籍居民家庭、能够提供在本市满年以上纳税证明或年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购套住房（含新建商品住房和二手房）；对已拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在市区购房。,天睿观点：此次出台的限购令细则限购力度明显加大。此次限购在“旧版限购令”基础上限更大范围（除四县外南昌市区全限购）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。力度更大，区域更广，而此次限购令也给南昌房产市场成交量造成了连续下跌。,政策信
10、息,2011年南昌房地产市场报告,11,政策信息,银行限贷调控,1、各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍。 2、多家银行暂停商业地产贷款 中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行等7家银行甚至已经暂停办理商业地产按揭业务。,天睿观点：随着信贷的困难，银行政策的紧缩，限贷一定程度上限制了投资需求入市。而由于住宅市场的限购限贷，商业地产异常火爆，而近日南昌多家银行暂停商业地产的按揭业务无疑给接下来的商业地产带来了不确定性。,2011年南昌房地产市场报告,12,政策信息,新国八条,1、进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度。
11、2、调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策。 3、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 4、严格住房用地供应管理。 5、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求； 6、合理引导住房需求； 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制； 8、坚持和强化舆论引导。,天睿观点：新“国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。而且在政策中首次要求地方政府制定房价调控目标，表明了
12、调控的决心。,2011年南昌房地产市场报告,13,政策信息,国五条,1、各地要加大楼市宏观调控的力度。严格实行问责制。 2、完善差别化的住房信贷政策。 3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。,天睿观点：此次的“新国五条”明确指出，“已实施住房限
13、购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”可以说是及时而彻底地打消了一些地方政府和开发商的幻想，释放了一种政策将持续从紧的信号。,2011年南昌房地产市场报告,14,住建部:政策不放松,住建部已知会地方政府，对于限购政策将到期的城市，限购政策要延续。另一方面，存款准备金率下调暗示着保证经济增长的需求正在增加从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。这种局面，也是管理层所不愿意看到的。另一方面，土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。正是基于此种原因，房产税有了必须推广的意义。
14、政府调节房价未来的方向，将是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。,天睿观点：住建部知会各地政府政策不可放松后，上海成为第一个表示将限购延续的城市，之后包括南昌30余个城市限购将延续，表明了2012年的政策大环境不会又太大改变。,政策信息,2011年南昌房地产市场报告,15,政策信息,温家宝:调控不动摇,11月8日，在俄罗斯访问的温家宝总理谈及国内的房价，温家宝说：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业
15、持续健康发展。”,天睿观点：温家宝在俄罗斯强调了中央控制房价的决心，要让房价回到合理水平，短信内预计政策不会有太大变动，依旧趋紧。,2011年南昌房地产市场报告,16,政策信息,央行下调存款准备金率,中国人民银行11月30日宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。在央行此次下调存款准备金率后，大型银行存款准备金率降为21%。以10月末金融机构人民币存款余额79.21万亿元简单推算，本次下调存款准备金率可释放近400
16、0亿元资金。,天睿观点：本次存款准备金率的下调为3年来首次下调，表明了中央的经济策略由控制物价转为保增长，本次可释放4000亿的资金，预计未来一段时间内还将会下调存款准备金率，但有流入房地产行业比较有限。,17,第三部分 土地市场,土地供应走势 .,区域土地供应 .,土地成交走势 .,区域土地成交 ,P18,P19,P20,P21,2011年南昌房地产市场报告,18,土地市场,2011年，全年供应土地169宗，土地供应面积13434亩，其中非工业用地供应宗数103宗，非工业用地供应面积7273.02亩，纯住宅用地2603.99亩。 土地供应市场供应量最多的供应区域为高新区，高新区全年供应土地6341.6亩，其中非工业用地3017.5亩。红谷滩全年供应土地1627.1亩，无工业用地供应，主要为住宅，商办和商业用地。 除土地用地外，商住用地和住宅用地成为2011年南昌土地市场供应主力。,土地供应
