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1、2020营销策划花苑项目销售策划报告合肥宋都西湖花苑销讲资料目 录一、政务区基本知识二、政务区卖点销讲三、宋都集团销讲四、设计单位销讲五、项目销讲六、竞争对手销讲七、答客问问题拟定八、相关房地产名词解释九、附件一、政务区基本知识11座落（重点了解边界和规模）合肥市政务区座落于老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里，相当于老城环城马路内城区面积两倍有余，新区东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北与铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道。12发展前景（明确政务区将来发展的五个重点内容）合肥市是安徽省省会，位于安徽省中部，是全国重要的科研教育基地，华
2、东地区重要交通枢纽。根据合肥市总体规划，合肥将建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、设施完善、环境优美的现代化大城市。目前老城区格局拥挤无法进行大规模的改造和建设，政务新区的建设势在必行！建设政务文化新区是合肥市贯彻经营城市理念，拓展城市发展空间，优化城市分区功能，实施城市化战略的重要举措。建成后的政务文化新区，将形成融政务中心、文化中心、国际商务、居民住宅、旅游观光等为一体的高品位的现代化新城区。l 政务中心（政府搬迁，该地区将会成为合肥市的行政中心）市政府办公大楼已经在建，封顶之后将会整体搬迁，在不久的将来政务区必然会成为目前的市政府所在区域，大量的国家机关和行政事业单位都会进驻，地区整体
3、情况将会有翻天覆地的变化。l 文化体育中心（安徽最大的文化艺术中心和奥体中心，着重突出数据） 文化艺术中心做为新区两大功能特征的载体之一的文化艺术中心，目前已进入方案整合和选择阶段，在前期的规划方案有奖征集中，国内著名的规划设计企业悉数参加，这些单位中既有国内老牌的建筑学府，如清华大学、同济大学、东南大学领衔，也有美国一些设计事务所参与合作，设计方案中充分考虑了徽文化、中国传统的风骨等元素，目前建设者正会同专家对这些获奖方案进行比对、整合和最终选型。规划的文化艺术中心，体量将达数万平方米，将融合徽文化馆，徐悲鸿、赖少其和潘玉良等名人展示馆，小音乐厅、博物馆、庐剧院等在内的诸种文化艺术品种，建成
4、后中心将成为合肥文化艺术的舞台和生长土壤。 奥体中心合肥一直缺乏规模适度的大型体育场，这个遗憾将随着政务文化新区建设的推进而不复存在。安徽合肥体育中心位于政务文化新区绿轴南端，由6万人主体育场、8000人综合体育馆、3000人游泳跳水馆、运动员中心等相关设施组成，可以承办全国性运动会和单项国际比赛。主体育场旋转升起的月牙型顶棚与充满张力不对称布局的综合馆、跳水馆充分体现出奋发向上的体育精神。规划方案经过国内外公开招标，最终选定了主体蛋形、辅体飞扬的设计方案。目前奥体中心已进入方案深化阶段，如果进展顺利，2003年底该中心已经进入建设程序，2005年9月中心将成为下一届省运会的主场馆。l 国际商
5、务中心（重点了解国际商务中心的坐落，中心商务区的位置，将来发展的方向）根据政务文化新区总体规划，国际商务中心项目位於政务文化新区天鹅湖南岸，主干道祁门路以南、潜山路以西的中心商务区，紧邻行政办公区，地理位置优越、环境优美、交通便捷，建成后可以为现代化企业提供高级商务、办公、接待、会议等各种服务，具有较大的市场潜力。合肥市是安徽省省会，是全省政治、商业中心，目前合肥市的商务写字楼市场分布较零散，没有形成一定的体系。随着合肥经济的快速发展，外省市许多知名企业在此落户，兴建商务中心可以为其提供高档的工作场所。行政办公功能是合肥市政务文化新区的一个重要职能，随着2005年市级行政中心的建成及省、市数十
6、家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。届时不但大量公务及商务活动将会在此展开，且各地相关行政部门及企事业单位均有在新区设立窗口的需要。因此，国际商务中心的建设势在必行。加之政务文化新区紧邻合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区，还可满足开发区以及老城区内的众多知名大型企业入驻的需要。国际商务中心项目因其地理位置的优越性和功能齐全，将在合肥市的写字楼市场中显现出很强的市场竞争力。l 旅游观光中心（旅游环境具有标志性和景观性，和居住环境的改善有密切关系，深入了解和阐述）旅游观光与景观环境相结合，即通过营造绿地、水体、市政道路和主题公园，结合区内的文化设
7、施，丰富新区旅游资源，形成市民旅游观光景点。逐步形成的四大标志性建筑群和五大体系。 逐步形成的五大体系：一是以三纵四横的井字型路网为构架，合理布置主干道、次干道、支路、街区道路和行人步道等路网体系，配合以连接新区和老城区的胶轮轻轨系统和贯穿全区的BRT快速交通系统，形成四通八达、快速畅通的新区综合交通体系；二是采用点、线、面相结合的布局方式，构成了街区绿化、道路绿化、主题公园、湖区景观带、绿轴和环区绿化带为一体的绿化体系；三是将区内1000亩水面的天鹅湖和蜿蜒近10公里长的环区水道，与公园、小区内喷泉、水池等有机结合形成具有新区特色的水景体系；四是以跨度达400多米的怀宁路大桥为代表，结合环区
8、对外交通道路，规划建设大小20多座集拱桥、平桥、拉索桥、吊桥、石桥、木桥等各种形式的多姿多彩的桥梁体系。五是除规划有奥林匹克中心和歌剧院等大型建筑外，还结合主题公园、演艺文化广场等拟建文博园、美术馆、群众文化活动中心等丰富着广大市民业余文化生活的文化体育体系。二、政务区卖点销讲21规划和设计（汇集国际国内多家一流知名公司，是国内一流，合肥历史上最好的规划）l 规划及景观设计单位（国际一流公司联手打造，重点是体现政务区国际级的规划）建筑与美化、亮化相结合。规划伊始，建设者们就注重环境与建筑之间的关系，务求使建筑融于环境之中，结合灯光规划，使三者相互渗透，互为景观；在规划方面，指挥部办公室汇集省市
9、20多位专家意见，委托3家设计单位编制新区概念性规划。在概念性规划基础上，组织4家规划设计单位编制新区总体规划。自2002年4月20日形成总体规划第一稿以来，反复征求专家意见，多次召开专家咨询论证会，经过5轮修改和专家评审，现已通过市规委会审核批准。新区总体规划和3纵（潜山路、怀宁路、圣泉路）4横（习友路、祁门路、二环路、休宁路）的大格局路网确定后，一是委托了世界第三大建筑设计公司-美国的RTKL建筑设计事务所做城市设计方案，并由新站区建筑设计研究院牵头做城市设计比较方案；二是委托了深圳的吉相合、香港的奥雅和广州的土人等知名公司做景观设计方案；三是委托了深圳大学、美国MDA建筑设计事务所、深圳
10、建筑设计研究总院、日本增田实建筑设计事务所做行政中心单体方案设计；四是委托同济大学视觉照明研究中心做全区的灯光概念性设计和路灯灯型设计。城市设计、景观设计、行政中心单体设计和灯光照明规划，在初步完成设计后，先后邀请了国内外10多名专家对各家所报方案进行论证、整合。整合后的城市设计既吸收了美国RTKL公司的先进理念，又不失中国城市的特色。新区城市设计与规划成果受到各界专家和省市领导的高度评价，被认为是合肥有史以来最为出色的城市规划设计。l 景观设计突出思路（重点突出细节，尤其是强化整体环境和居住质量）景观设计汇集3家方案，经过专家评审，决定委托香港奥雅公司做新区环区绿带和中心湖区景观设计。 环区
11、河道“翡翠项链”目前，环区河道已定，完成了环区绿带的植物配种，环区的景观深化设计和中心湖区景观的初步设计也已基本完成，并委托了4家设计单位做科技绿轴和市民广场的景观设计。提起“翡翠项链”，合肥百姓自然联想到老城区的环城公园，这个利用旧城墙、旧护城河改建而来的公园为合肥平添了无边秀色与灵气，也为合肥在全国赢得了无数荣光，成了合肥一个标志景点。以打造现代人居最佳环境为规划宗旨的政务文化新区在规划时就把建设新区的环城公园纳入规划，经过专家的研究，一个利用现有区内水体与地势特点，包括环区三面30公里绿带、水体和快速通过道路在内的新区“翡翠项链”浮出水面。目前，新区环城公园建设已全面铺开，快速道路在建，
12、水体河道挖近于完成，部门河段已进入修坝护坡，绿化已开始土地平整与苗木选型。预计，2005年一条长约30公里、宽约200米的环城绿带将像一条项链将政务文化新区呵护起来。届时，新区居民将为自己的“翡翠项链”而骄傲。 灯光设计邀请上海同济大学视觉与照明研究所做全区灯光总体规划，完成了全区的灯光概念性设计、夜景照明总体规划和全区主干道的照明设计。 绿轴东西向的水轴和沿中心区南北长约3.4公里的科技绿轴，宽200米，是整个区内贯穿南北的主轴线。绿轴既突出合肥科技之城、绿色之城主题，以多种表现形式展示中国乃至世界历史上的重大科技成果。 水轴水轴则以区内现状的十五里河为依托，依据河道自然走势蜿蜒而下，在与绿
13、轴交汇中心处，就地势自然高差匠心独运地嵌上一颗璀璨明珠-开挖近1000亩面积的人工湖：天鹅湖。波光闪耀的湖水将给新区添加温润与灵气。天鹅湖“仁者爱山，智者近水。”做为城市自然空调和轻柔代表的水越来越受到城市居民的重视，这也引起了政务文化新区决策建设者的高度重视，于是高起点的新区规划图中央出现了一个超过千亩的人工湖天鹅湖。让合肥市领导在政务文化新区寸土寸金的心脏位置拿出一千多亩的土地修筑人工湖的魄力，就是要将政务文化新区打造成合肥新城建设的典范：人居。天鹅湖依地势而建，因空中俯瞰湖面神似天鹅故得名。经过近两年的建设，现在湖体已修筑完成。 金融商务中心沿主要干道二环路南侧、潜山路东侧、祁门路南侧一
14、线连绵布置形成新区金融商务轴，尤其是沿湖区东南，林立的高层建筑群给新区增添了强烈的现代化气息。新区在规划时充分考虑了区内每一地块的科学利用，力求做到土地增殖最大化、资源配置合理化、建筑体量最佳化；社区建设与劳动就业相结合，即通过新区规划建设，创造出大量劳动岗位，为区内的一二级劳力提供多种就业机会； 内部居住环境（突出和居住相关的交通、景观的配套，以及标志性的建筑）1. 四大标志性建筑群：一是依湖而建，高近300米的观光塔将成为全市的最高建筑，旅客登高远眺，庐州秀色尽收眼底； 二是能容纳6万人的田径足球场、8000人的室内体育馆和3000人的游泳跳水馆等在内的奥林匹克中心；三是集购物、娱乐、餐饮
15、、休闲于一体近10万平米大型商业广场将成为合肥市最具规模的商业建筑；四是兼有歌剧院、音乐厅、影剧院、美术馆等综合功能的文化建筑群。2. 道路体系政务文化新区在建设之初就以高起点的规划起步，这充分表现在区内道路的规划上，“方格梯级路网”这一现代交通构架在政务文化新区的道路建设上得已展现。区内道路依次分为：环区快速通过道路、区内主干道路、区街道路、步行道等。 “三纵四横”的骨干道路做为区内道路筋骨的“三纵四横”（三纵：潜山路、怀宁路、圣泉路；四横：休宁路、祁门路、东流路、习友路）主干道路网现已全部动工，且规划路幅均双向六车道，控制宽度均为100米。路面一改钢性水泥结构，改为黑色沥青介质，大大提高了路面噪声和通行能力。此外七条路所对应的区外接口道路也已进入了修筑或规划程序，纠结老城区的“断头路”、“肠梗路”将不会在政务文化新区出现。目前七条道路已进入沥青铺装阶段，预计将于年内达到通行标准。 轻轨交通城市交通解决方案很多，但随着城市繁华，轨道交通以其容量大、环保而越来越受到人们青睐。在轨道交通中，轻轨又以其成本低、建设周期短而为许多城市选中。合肥规划中的轻轨就是利用原有的穿城铁路改造而来，政务区在对区内交通进行整体解决方案规划时，也首选了轻轨交通。新区轻轨系统拟采用单轨双线系统，线路为自金寨路起，沿东流路西段向南转入潜山路，经习友路往南转向圣泉路，最后到经济技术开发区大
